TJ 35238, 27 juin 2025, RG 25/02891

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 10]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 6]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 27 Juin 2025

N° RG 25/02891 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LRIN

Jugement du 27 Juin 2025
N°: 25/606

OPH [K]

C/

[J] [W]
[I] [V] épouse [W]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH [K]
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [W]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Juin 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Juin 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH [K]
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Mme [Y] [X], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [J] [W]
[Adresse 1]
[Adresse 7]
[Localité 4]
comparant

Mme [I] [V] épouse [W]
[Adresse 1]
[Adresse 7]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par actes sous seing privé du 13 mars 2019, l'établissement [K] a consenti deux baux à M. [J] [W] et Mme [I] [W] sur des locaux (logement et parking) situés au [Adresse 1] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 408,29 euros pour le logement et de 17,39 euros pour le parking.

Par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3679,19 euros au titre de l'arriéré locatif, dans un délai de deux mois, visant les clauses résolutoires prévues dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [W] et Mme [I] [W] le 2 octobre 2023.

Par assignation du 14 mars 2025, l'établissement [K] a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [W] et Mme [I] [W] et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :
4282,27 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

A l’audience du 13 juin 2025, l'établissement [K] a maintenu l’intégralité de ses demandes en paiement, précisant que la dette locative, actualisée au 11 juin 2025, avait diminué et s’élevait désormais à la somme de 3803,91 euros.

Présent à l’audience, M. [J] [W] a déclaré avoir retrouvé un travail et ainsi, avoir repris le paiement intégral de son loyer depuis février 2025, précisant verser 200 euros de plus par mois depuis le mois de mars 2025. Il propose désormais une mensualité minimum de 100 euros par mois. M. [J] [W] a sollicité l’officialisation de ces modalités de remboursement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

La représentante de l’établissement [K] à l’audience a indiqué être d’accord avec la mise en place d’un plan d’apurement avec maintien du bail.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [W] [I] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [J] [W] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 27 juin 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L'établissement [K] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 30 novembre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3679,19 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 janvier 2023.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'établissement [K] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 juin 2025, M. [J] [W] et Mme [I] [W] lui devaient la somme de 3803,91 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Présent à l’audience, M. [J] [W] a reconnu la dette dans son principe et son montant. Il sera donc condamné avec Mme [I] [W], à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du décompte versé par le bailleur que M. [J] [W] et Mme [I] [W] ont repris le paiement intégral de leur loyer depuis le mois de février 2025 et versent depuis le mois de février 2025 la somme de 200 euros par mois en plus de leur loyer courant pour apurer leur dette. Leurs revenus et charges leur permettent de poursuivre un remboursement à hauteur de 100 euros par mois. Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

Conformément aux observations précédentes, M. [J] [W] et Mme [I] [W] ayant repris le paiement de leur loyer intégral, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement accordés.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect du plan d’apurement et donc de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges set ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement [K] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [W] et Mme [I] [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,