TJ 35238, 27 juin 2025, RG 25/04035

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 10]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 7]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 27 Juin 2025

N° RG 25/04035 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LTMA

Jugement du 27 Juin 2025
N°: 25/614

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[P] [K] divorcée [B]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
À OPH ARCHIPEL HABITAT
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Juin 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Juin 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Mme [H] [N], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [P] [K] divorcée [B]
[Adresse 5]
[Adresse 9]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE, prétentions et moyens des parties

Par actes sous seing privé du 24 octobre 2019, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti deux baux à Mme [P] [K] sur des locaux (logement et parking) situés au [Adresse 6] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 417,14 euros ainsi que d’une provision pour charges de 62,94 euros pour le logement et de 15 euros pour le parking.

Par acte de commissaire de justice du 29 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2882,27 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par assignation délivrée le 28 janvier 2025, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
4106,79 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,les loyers dus du 14 janvier 2025 jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 13 juin 2025, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a maintenu l'intégralité de ses demandes en paiement, précisant que la dette locative, actualisée au 13 juin 2025, s'élevait désormais à 2906,79 euros.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [P] [K] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Mme [E] [T], assistante de service social au CDAS Couronne Rennaise Est, a, par mails en date des 6 et 11 juin 2025, indiqué que Mme [P] [K] était actuellement hospitalisée et proposait de rembourser mensuellement la somme de 150 euros par mois pour apurer sa dette.

La représentante de l’établissement ARCHIPEL HABITAT à l’audience a donné son accord pour la mise en place du plan d’apurement avec maintien du bail.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 29 mars 2024, Mme [P] [K] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 2882,27 euros qui y était mentionnée.

L'établissement ARCHIPEL HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 juin 2025, Mme [P] [K] lui devait la somme de 2906,79 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Défaillante dans le cadre de la procédure, Mme [P] [K] n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Elle sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Mme [P] [K] et son expulsion.

Cependant, l’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, il résulte du diagnostic social et financier, ainsi que des mails de Mme [E] [T] que Mme [P] [K] est dans une situation personnelle difficile. Rencontrant des difficultés financières depuis plus d’un an, elle est accompagnée par le CDAS afin d’améliorer sa gestion budgétaire. La travailleuse sociale précise que Madame [P] [K] est très soucieuse de solder sa dette de loyer et de trouver un accord avec son bailleur.

Dans ces circonstances et vu l’accord du bailleur sur ce point, il convient d’autoriser Mme [P] [K] à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu'à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail sera immédiatement résilié sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à None euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [P] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,