TJ 45234, 30 juin 2025, RG 24/03896

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 7]

JUGEMENT DU 30 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/03896 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G2R6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Mme [V] [U] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [C], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Christiane DIOP, avocat au barreau d'ORLEANS

Madame [B] [W] épouse [C], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Christiane DIOP, avocat au barreau d'ORLEANS

A l'audience du 24 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

RAPPEL DES FAITS :

La SA d'HLM IMMOBILIERE VAL DE LOIRE (devenue [Adresse 4]) a donné à bail à Madame [B] [W] épouse [C] et Monsieur [E] [C] un appartement (n°6443L-1151) à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat du 12 décembre 2014, pour un loyer mensuel total de 453,75 euros hors charges, payable à terme échu.

Par avenant du 23 avril 2015, un contrat de location d’un emplacement de stationnement (n°6443P-0017) a été régularisé entre la bailleresse et Madame [B] [W] épouse [C] moyennant le loyer mensuel hors charges de 20 euros, et aux conditions générales du contrat de location du logement.

Se prévalant de loyers impayés, la SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait signifier le 8 novembre 2023 à Madame [B] [W] épouse [C] et Monsieur [E] [C] un commandement de payer les loyers dans le délai de 6 semaines visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 5.730,81 euros, selon décompte en date du 31 octobre 2023.

La SA d'HLM a ensuite fait assigner le 5 août 2024 Madame [B] [W] épouse [C] et Monsieur [E] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS aux fins suivantes :
constater l'acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires pour non paiement des loyers ;ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [B] [W] épouse [C] et Monsieur [E] [C], ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, et ce conformément aux dispositions de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;ordonner que, faute par eux de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner solidairement Madame [B] [W] épouse [C] et Monsieur [E] [C] au paiement de la somme de 5.730,81 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;les condamner solidairement au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;condamner solidairement Madame [B] [W] épouse [C] et Monsieur [E] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;condamner Madame [B] [W] épouse [C] et Monsieur [E] [C] au paiement de la somme de 500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner Madame [B] [W] épouse [C] et Monsieur [E] [C] au paiement de tous les frais et dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.
L'affaire a été appelée à l'audience du 24 avril 2025.

La SA d’HLM [Adresse 4], représentée avec pouvoir par Madame [V] [U], employée du bailleur, a comparu et maintenu ses demandes. Le bailleur a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 8.913,13 euros, hors frais en faisant état d’une reprise partielle des règlements et de la suspension des prestations sociales versées par la CAF. Elle a consenti à l’octroi de délais de paiement malgré l’absence de reprise intégrale du règlement du loyer courant.

Madame [B] [W] épouse [C] et Monsieur [E] [C], représentés par leur conseil, ont sollicité du juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d'ORLEANS de :
les recevoir en leurs conclusions et les dire bien fondésleur octroyer les plus larges délais de paiement pour régler la dette locative,Subsidiairement :
octroyer un délai de 6 mois aux époux [N] pour quitter les lieux en cas de prononcer de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion,débouter la société demanderesse au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens.
Ils ont également fait état d’un plan de surendettement, versé aux débats, et objet d’une contestation.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats, tout comme celle de l’octroi de délais de paiement par le juge.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l'audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l'article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’une des audiences.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 5 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s'appliquant au moment de l'assignation.

Par ailleurs, la SA d'HLM [Adresse 4] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique 31 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s'appliquant à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail du 12 décembre 2014 contient une clause résolutoire (article 9 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 novembre 2023, pour la somme en principal de 5.730,81 euros. Il convient de rappeler que l’avenant au bail du 23 avril 2015 renvoie auxdites conditions générales et est visé aux termes du commandement de payer.
Le délai de paiement dont la locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 8 janvier 2024 à 24 heures.

Entre le 8 novembre 2023 et le 8 janvier 2024 à 24 heures, les locataires ont procédé à un seul règlement de 500 euros de sorte que les causes du commandement de payer du 8 novembre 2023 n’ont pas été éteintes.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 9 janvier 2024 et il y aura lieu de le constater.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit un décompte démontrant que les défendeurs restent devoir, après soustraction des frais de procédure (326,45 qui relèvent éventuellement des dépens), et de 44 euros de frais de badge, non sollicités, la somme de 8.869,13 euros, échéance mars 2025 incluse.

Les défendeurs ne contestent ni le principe, ni le montant de cette dette actualisée, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés. Il convient de préciser qu’aux termes des écritures des défendeurs soutenus oralement à l’audience, ils précisent avoir loué ensemble le logement et le parking.

Mariés, ils seront tenus solidairement.

En conséquence, Madame [B] [W] épouse [C] et Monsieur [E] [C] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 8.869,13 euros au titre des loyers charges et indemnités, échéance du mois de mars 2025 incluse. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 novembre 2023 sur la somme de 5.730,81 euros et pour le surplus à compter de la présente décision.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT et LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE  :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande des locataires, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…).

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il convient de préciser qu’en l’espèce, la commission de surendettement des particuliers du Loiret a, dans sa séance du 30 novembre 2023 constaté la situation de surendettement des époux [C] et suivant décision du 25 janvier 2024, imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, les échéances courantes devant être honorées.

Suivant décision du vice-président des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’ORLEANS le 20 juin 2024, le recours formé par la SA [Adresse 6] a été déclaré recevable à l’encontre des mesures imposées dans ladite décision du 25 janvier 2024 au profit des époux [C], ces derniers déclarés irrecevables à la procédure de surendettement pour cause de mauvaise foi sans qu’il y ait lieu par suite de statuer sur la contestation de la mesure. 

Il ressort des débats qu’a été interjeté appel de cette décision.

Les défendeurs sollicitent des délais de paiement sur un délai de 36 mois en exposant notamment un rappel de prestations sociales à venir soit arrondie la somme de 247 euros mensuellement.

Le bailleur est favorable à l'octroi de tels délais de paiement et une telle somme permet d’apurer la dette dans un délai raisonnable quand bien même le paiement intégral du loyer n’a pas repris ainsi qu’il résulte du relevé de compte.

Le juge étant tenu par ces demandes communes en vertu de l'article 5 du Code de procédure civile, et les termes de la loi dans sa nouvelle rédaction relevant de l'ordre public de protection, il y aura donc lieu d'accorder ces délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec 35 mensualités successives de 247 euros, la dernière et 36ème mensualité devant solder la dette, en plus de l'échéance locative et selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés à la demande des défendeurs.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [B] [W] épouse [C] et Monsieur [E] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et indexée.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

Il n’y a pas lieu par suite de statuer sur la demande de délais pour quitter les lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [B] [W] épouse [C] et Monsieur [E] [C], succombants, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, Madame [B] [W] épouse [C] et Monsieur [E] [C], seront condamnés in solidum à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS