TJ 45234, 30 juin 2025, RG 25/00346

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 7]

JUGEMENT DU 30 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00346 - N° Portalis DBYV-W-B7I-HABY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES DE L'ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Mme [S] [F] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [X] [D], demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

A l'audience du 24 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

RAPPEL DES FAITS :

Par contrat en date du 22 mai 1997, l'Office Public d’HLM de la Ville d’[Localité 7] devenu l’OPH d’[Localité 7] Métropole Les Résidences de l’Orléanais (désormais la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais) a donné en location à Madame [X] [D] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Adresse 1] [Adresse 6]) [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 1375 francs, hors charges, payable à terme échu.

Se prévalant de loyers impayés, le bailleur a fait signifier à la locataire par procès-verbal remis à étude le 30 juillet 2024 un commandement de payer dans les 2 mois visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1.747,28 euros, coût de l’acte en sus.

La Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a ensuite fait assigner Madame [X] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2024, aux fins suivantes :
prononcer l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner que la location du logement consentie à Madame [X] [D] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que Madame [X] [D] sera expulsée ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;condamner Madame [X] [D] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 2.655,40 euros en principal en application de l'article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en vertu de l'article 1231-6 du Code civil ;condamner Madame [X] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux en vertu de l'obligation de réparer le préjudice subi du fait d'une occupation sans droit ni titre, conformément à l'article 1760 du Code civil ;condamner Madame [X] [D] au paiement de la somme de 500 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l'équité impose de ne pas lui laisser supporter ;condamner Madame [X] [D] en tous les dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement et de l'assignation, en vertu de l'article 696 du Code de procédure civile.
A l’audience du 24 avril 2025, la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais - représentée avec pouvoir par Madame [S] [F], employée du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4830,40 euros, hors frais de procédure. Le bailleur a fait état de l’absence de règlements depuis le mois de décembre dernier.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats.

Citée à étude, Madame [X] [D] n’a pas comparu.

La fiche relative au diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience mentionne Madame [D], retraitée, est en mauvaise santé, son fils ayant précisé qu’il est prévu de délivrer congé du logement. Il est fait état par ailleurs de la radiation du dossier par la CAF en raison de l’existence d’une adresse au même nom dans le département des Hauts-de-Seine.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique et enregistrée le 11 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables au moment de l'assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 22 mai 1997 contient une clause résolutoire reprenant une durée de deux mois (dans ses conditions générales) et un commandement de payer dans les 2 mois a été délivré le 30 juillet 2024 à Madame [X] [D], pour un montant en principal de 1.747,28 euros, coût de l’acte en sus.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, sachant que ce délai de 2 mois ressort également des termes du commandement de payer.

Madame [I] avait jusqu'au 30 septembre 2024 à 24 heures pour régler cette somme.

Au cours de la période de deux mois, Madame [I] a procédé à un seul règlement de 700 euros.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 1er octobre 2024.

L’expulsion de Madame [X] [I] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités rappelées dans le dispositif.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [X] [D] reste redevable des loyers jusqu’au 30 septembre 2024 et, à compter du 1er octobre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. La somme due à ce titre au moment de l'audience sera calculée et intégrée dans la dette locative ci-dessous.

La [Localité 8] Les Résidences de l'Orléanais produit un décompte démontrant que Madame [X] [D] reste devoir, après soustraction des frais de contentieux (292,85 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), la somme de 4.830,40 euros, échéance de mars 2025 incluse.

Absente à l'audience, Madame [X] [D] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de la dette locative.

Madame [X] [D] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 4.830,40 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés terme du mois de mars 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du 9 octobre 2024, date de l'assignation sur la somme de 2.655,40 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision.

Elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 (première échéance non prise en compte dans la somme calculée ci-dessus) à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, tout comme l'indemnité d'occupation déjà prise en compte dans la dette locative ci-dessus.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [X] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [X] [D] sera condamné à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS