TJ 45234, 30 juin 2025, RG 24/04924

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 30 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/04924 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G4RM

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES DE L'ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Mme [N] [Z] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [F] [U] [R] [I] [G], demeurant [Adresse 3]
comparante lors de l'appel des causes , absente lors des débats

A l'audience du 24 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

RAPPEL DES FAITS :

Par acte sous seing privé en date du 6 décembre 2021, la Société Anonyme d’Économie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a donné en location à Madame [F] [U] [R] [I] [G] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 323,69 euros hors charges, payable à terme échu.

La Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret en raison d'impayés de loyers, saisine dont la CCAPEX a accusé réception le 27 juin 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a fait signifier à Madame [F] [U] [R] [I] [G] un commandement de payer dans les six semaines les loyers visant la clause résolutoire le 9 juillet 2024, pour un montant en principal de 946,31 euros. Ce commandement a été remis à étude et notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 juillet 2024.

La Société Anonyme d’Économie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a ensuite fait assigner Madame [F] [U] [R] [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024, aux fins suivantes:
Constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire pour non-paiement des loyers ;Ordonner l'expulsion de Madame [F] [U] [R] [I] [G], ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, conformément aux dispositions de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;Ordonner que, faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;Condamner Madame [F] [U] [R] [I] [G] au paiement de la somme de 946,31 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;Condamner Madame [F] [U] [R] [I] [G] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;Condamner Madame [F] [U] [R] [I] [G] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;Condamner Madame [F] [U] [R] [I] [G] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la demanderesse ;Condamner Madame [F] [U] [R] [I] [G] au paiement des frais et dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières, conformément à l'article 696 du Code de Procédure Civile.
Cette assignation a été remise à étude et notifiée au représentant de l’État dans le département et enregistrée le 12 septembre 2024.

A l’audience, qui s'est tenue le 24 avril 2025, la Société Anonyme d’Économie Mixte Les Résidences de l'Orléanais - représentée avec pouvoir par Madame [Z], salariée du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2.202,07 euros, hors frais. Le bailleur a indiqué qu’il y a eu des règlements partiels depuis 2 mois et s’est opposés à l’octroi de délais de paiement les APL étant suspendues.

Citée à étude, Madame [F] [U] [R] [I] [G] a comparu lors de l’appel des causes et non lors des débats.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il est fait état de frais importants pour sa mère l’ayant mise en difficultés et de la reprise de règlements partiels, escomptant sur un rappel de la CAF.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou ayant été représentées.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 12 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction applicable à la date de l'assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 6 décembre 2021 contient une clause résolutoire reprenant une durée de deux mois (dans ses conditions générales) et un commandement de payer dans les 6 semaines visant cette clause a été signifié le 9 juillet 2024 pour la somme en principal de 946,31 euros.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, et de l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Madame [F] [U] [R] [I] [G] avait jusqu'au 9 septembre 2024 à 24 heures pour régler cette somme.

Au cours de la période de deux mois, Madame [F] [U] [R] [I] [G] a procédé à aucun règlement.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 10 septembre 2024.

L’expulsion de Madame [F] [U] [R] [I] [G] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités rappelées dans le dispositif.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [F] [U] [R] [I] [G] reste redevable des loyers jusqu’au 9 septembre 2024 et, à compter du 10 septembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 10 septembre 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. La somme due à ce titre au moment de l'audience sera calculée et intégrée dans la dette locative ci-dessous.

La [Localité 6] Les Résidences de l'Orléanais produit un décompte démontrant que Madame [F] [U] [R] [I] [G] reste devoir, après soustraction des frais de 251,24 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), échéance de mars 2025.

Madame [F] [U] [R] [I] [G] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Madame [F] [U] [R] [I] [G] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 2.202,07 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 946,31 euros à compter du 12 septembre 2024, date de l’assignation, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Madame [F] [U] [R] [I] [G] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 (première échéance non prise en compte dans la somme calculée ci-dessus) à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, tout comme l'indemnité d'occupation déjà prise en compte dans la dette locative ci-dessus.

En l’absence de la reprise du règlement intégral du loyer avant l’audience et de demande en ce sens, il n’y a pas lieu de statuer sur les délais de paiement

III- SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [F] [U] [R] [I] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 juillet 2024 et celui de l'assignation du 12 septembre 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [F] [U] [R] [I] [G] sera condamnée à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS