TJ 45234, 30 juin 2025, RG 25/00431

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 9]

JUGEMENT DU 30 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00431 - N° Portalis DBYV-W-B7I-HAFQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Mme [L] [T] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [K] [Z], demeurant [Adresse 1] - Chez Madame [E] [Adresse 7] [Localité 6] [Adresse 10]
non comparante, ni représentée

RG N° 25/442

DEMANDEUR :

S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Mme [L] [T] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [B] [X], demeurant [Adresse 5]
comparant

A l'audience du 24 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

RAPPEL DES FAITS :

La SA d'HLM [Adresse 2] a donné à bail à Monsieur [V] [X] et Madame [K] [Z] un pavillon à usage d’habitation avec jardin et 1 emplacement de stationnement (logement n°6296L-0001) situé [Adresse 4], par contrat du 3 juillet 2009 moyennant un loyer total de 751,17 euros hors charges dont 20,57 euros au titre du jardin, payable mensuellement à terme échu. Suivant avenant signé le 30 juillet 2020, est loué en annexe un emplacement de stationnement supplémentaire n°6296P-0006, portant le loyer avec les 2 parkings à 786,54 euros et celui du jardin à 22,79 euros, hors provisions sur charges et payable à terme échu.

Monsieur [V] [X] a délivré congé du parking objet du bail initial suivant courrier reçu par la bailleresse le 30 avril 2020.

Madame [K] [Z] a délivré congé des biens loués suivant courrier du 12 juillet 2024 pour raisons de santé, soit un préavis d’1 mois.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait signifier respectivement par procès-verbal remis à personne et à tiers présent à domicile le 18 juin 2024 à Monsieur [V] [X] et Madame [K] [Z] un commandement de justifier de l’attestation d’assurance et de payer les loyers dans le délai de 2 mois visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1.428,03 euros.

La SA d'HLM a ensuite fait assigner respectivement les 1er et 2 octobre 2024 Madame [K] [Z] et Monsieur [V] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS aux fins suivantes et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [V] [X] ainsi que celle de toutes personnes introduites par lieu dans les lieux, et au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner Monsieur [V] [X] au paiement de la somme de 2501,89 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation à la date du 12 août 2024, condamner Monsieur [V] [X] au paiement de 784,72 euros, représentant l’arriéré du loyer et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 20 septembre 2024 outre le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges et l’y condamner en tant que de besoin pour un montant de 948,44 euros,condamner solidairement Monsieur [V] [X] et Madame [K] [Z] au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner solidairement Monsieur [V] [X] et Madame [K] [Z] au paiement de tous les frais et dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer et de la présente assignation.
A l’audience du 24 avril 2025, la SA d'HLM [Adresse 2] – représentée avec pouvoir par Madame [L] [T], salariée de la bailleresse – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 9.830,19 euros, et sollicité la condamnation solidaire avec Madame [K] [Z], laquelle a délivré congé le 12 juillet 2024. Elle a précisé que la demande d’un logement plus petit pour Monsieur [X] n’est plus instruite compte tenu de l’arrêt des paiements par Monsieur [X] depuis le mois d’août 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de tous délais de paiement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats.

Monsieur [V] [X], comparant, a indiqué être retraité et percevoir à ce titre mensuellement 900 euros outre 21 euros d’APL.

Régulièrement citée à étude, Madame [K] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l'audience. Il est indiqué que Monsieur [X] vit désormais seul dans un T5 au sein duquel il accueillait ses enfants qui vivaient avec leur mère. Il est mentionné le départ d’une « colocataire » au mois de décembre 2023 corrélé avec le passage à la retraite comme source des difficultés du défendeur. Il est ajouté que Monsieur [X] est « perdu » quant aux démarches administratives.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.
L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

I-SUR LA JONCTION DES PROCEDURES :

Pour la bonne administration de la justice, il sera ordonné la jonction des affaires enregistrées sous les numéros RG 25/00431 et 25/00442 sous le numéro le plus ancien RG 25/00431 ;

II. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 3 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique enregistrée le 7 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance des assignations des 1er et 2 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail du 3 juillet 2009 objet d’un avenant du 30 Juillet 2020 contient une clause résolutoire (article 9 des conditions particulières).

Un commandement de payer dans les deux mois visant cette clause a été signifié le 18 juin 2024, pour la somme en principal de 1.428,03 euros. C’est sur ce fondement que la demanderesse sollicite l’acquisition de la clause résolutoire

Il convient de retenir que, la loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil et ne disposant que pour l’avenir, le délai de six semaines prévu en son article 10 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours et le bail visé ci-dessus reste régi par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail : le délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, en vigueur à la date du bail et mentionné dans le bail, s’applique donc sachant que le commandement vise également ce terme de deux mois.

Monsieur [V] [X] et Madame [K] [Z] avaient alors jusqu’au 19 août 2024 à 24 heures pour régler la somme de 1.428,03 euros, premier jour ouvrable après l’expiration du délai de 2 mois.

Entre le 18 juin et le 19 août 2024 à 24 heures, Monsieur [V] [X] et Madame [K] [Z] ont procédé à 2 règlements pour un total de 680,52 euros, insuffisant pour éteindre les causes du commandement de payer du 18 juin 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 20 août 2024 et il y aura lieu de le constater.

L'expulsion de Monsieur [V] [X] sera ordonnée en conséquence.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 8-1-VI de ladite loi du 6 juillet 1989 prévoit que la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
Cependant l’article 40-I de ladite loi dispose notamment que les articles 8 et 8-1 susvisé ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.  
Ledit article L831-1 dispose notamment que l'aide personnalisée au logement s'applique aux :
2°- Logements à usage locatif appartenant à des organismes d'habitations à loyer modéré ou gérés par eux ou appartenant aux bailleurs du secteur locatif définis au quatrième alinéa de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété des logements sociaux et le développement de l'offre foncière, à condition que ces bailleurs s'engagent à respecter les obligations précisées par des conventions régies par le chapitre III du titre V du livre III .
La SA [Adresse 8] est bien un organisme d'habitations à loyer modéré conventionné de sorte que l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne trouve pas application.

Monsieur [V] [X] et Madame [K] [Z] restent redevables des loyers jusqu’au 19 août 2024 et, à compter du 20 août 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

Il est rappelé que Madame [K] [Z] a délivré congé avec un préavis d’un mois soit un départ effectif au 13 août 2024 et la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite la condamnation solidaire jusqu’au 12 août 2024 inclus.

Monsieur [V] [X], occupant sans droit ni titre depuis le 20 août 2024, a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l'assignation.

La SA d’HLM [Adresse 2] produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [X] et Madame [K] [Z] restent devoir, après soustraction des frais de procédure de 418,73 euros, qui relèvent éventuellement des dépens, la somme de 9.830,19 euros échéance de mars 2025 incluse.

Monsieur [V] [X] et Madame [K] [Z] ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Monsieur [V] [X] sera condamné au paiement de la somme de 9.830,19 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés échéance du mois de mars 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.428,03 euros à compter du 18 juin 2024, date du commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Il sera dit que Madame [K] [Z] sera condamnée solidairement pour la somme correspondant aux loyers et charges jusqu’au 12 août 2024 à l’exclusion de toutes sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation et conformément à la demande expresse de la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE.

Monsieur [V] [X], seul occupant sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 (première échéance non prise en compte dans la somme calculée ci-dessus) à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, tout comme l'indemnité d'occupation déjà prise en compte dans la dette locative ci-dessus.

La question de l’octroi d’office de délais de paiement n’a pas été mise dans les débats à l’audience, Monsieur [V] [X] n’ayant pas repris le paiement du loyer à la date de l’audience, si bien que les défendeurs ne peuvent juridiquement pas bénéficier de tels délais en application de la loi du 27 juillet 2023.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [V] [X] et Madame [K] [Z], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, la SA d'HLM [Adresse 2], sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS