TJ 45234, 30 juin 2025, RG 25/00161

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00161 - N° Portalis DBYV-W-B7I-HBWI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [W], [M] [H], demeurant [Adresse 3]
représenté par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [T], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

A l'audience du 24 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 3 janvier 2022, Monsieur [W] [H] a loué à Monsieur [I] [T] un appartement à usage d’habitation au 2ème étage lot 112 avec cave n° 92 situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 470 euros provisions sur charges de 110 euros en sus, payable mensuellement d'avance le 4.

Se prévalant d’impayés, le 22 juillet 2024, un commandement de payer dans les 2 mois a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de le bailleur à Monsieur [I] [T]. Il portait sur la somme en principal de 2.320 euros au titre des loyers et charges échus, coût et frais de l'acte en sus.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date 25 octobre 2024, Monsieur [W] [H] a fait assigner en référé Monsieur [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes:

* Le déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions,
* Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail pour défaut de paiement des loyers et charges en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et dire le locataire sans droit ni titre,
En conséquence :
* Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [T] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier conformément à l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution,
* Autoriser la séquestration des meubles et objets se trouvant dans les lieux dans les conditions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
* Condamner le défendeur au paiement :
- de la somme provisionnelle de 3.064,95 euros égale au montant des loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail,
* outre une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer soit 580 euros jusqu’à parfaite libération des lieux,
* de la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir et aux entiers dépens de l’instance et de son exécution outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 avril 2025.

Lors de l’audience, [W] [H], représenté par son conseil, actualise sa créance à la somme de 6.876,40 euros en faisant état d’un dernier paiement au mois de juillet 2024, le loyer s’élevant à 580 euros.

Monsieur [I] [T], régulièrement cité à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il ressort de la fiche de diagnostic social n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la compétence matérielle du juge n’a pas été soulevée par les parties et le juge n’a pas mis cette question dans les débats. Par suite, le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’ORLEANS statuera ainsi qu’il suit.

I. Sur la recevabilité

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet et enregistrée le 28 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

Le signalement des impayés auprès de la CCAPEX a été effectué et enregistré le 23 juillet 2024 en vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 sachant qu’elle ne constitue pas en l’espèce une condition de recevabilité.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

-Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bail du 3 janvier 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer dans visant la clause du bail a été signifié par procès-verbal de remise à étude, le 22 juillet 2024 par Monsieur [W] [H] au locataire pour un montant en principal de 2.320 euros, coût de l’acte en sus au titre des loyers et charges impayés.

La loi du 27 juillet 2023 prévoit un délai de six semaines pour éteindre les causes du commandement de payer. Cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi sachant que le commandement de payer délivré le 22 juillet 2024 prévoit également un délai de 2 mois, délai qu’il convient donc d’appliquer.
Monsieur [I] [T] avait jusqu'au 23 septembre 2024 à 24 heures pour régler la somme ainsi sollicitée, premier jour ouvrable après l’expiration du délai de 2 mois.
Les causes du commandement n’ont pas été éteintes, en l’absence de versements dans ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 septembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [I] [T] sera ordonnée.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

- Sur l'indemnité d'occupation

Monsieur [I] [T] reste redevable des loyers jusqu’au 23 septembre 2024 et à compter du 24 septembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Monsieur [I] [T], occupant sans droit ni titre depuis le 24 septembre 2024, cause un préjudice à [W] [H] qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 580 euros égal au montant du loyer et des charges et conformément à la demande du demandeur.

-Sur le montant de l'arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, [W] [H] a fait état à l’audience d’une créance locative actualisée à la somme de 6.876,40 euros.

Il verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges justifiant de la créance sollicitée de laquelle il convient de déduire 496,40 euros de frais de procédure, relevant éventuellement des dépens, de sorte que la dette locative restante s’élève à la somme de 6.380,00 euros.
Par conséquent, il convient donc de condamner Monsieur [I] [T] au paiement de la somme provisionnelle de 6.380,00 euros échéance du mois d’avril 2025 incluse au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 juillet 2024 sur la somme de 2.320 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.

III. Sur les demandes accessoires

-Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir [W] [H], Monsieur [I] [T] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

-Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [T] supportera la charge des entiers dépens sans être assortis d’intérêts conformément à la solution constante sur ce point.

-Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS