CA Toulouse, 4 déc. 2024, RG 23/04290

04/12/2024

ARRÊT N° 517/2024

N° RG 23/04290 - N° Portalis DBVI-V-B7H-P36M

SG/KM

Décision déférée du 24 Novembre 2023

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9]

( 23/02684)

L.A MICHEL

S.D.C. DE LA RESIDENCE LES TOURMALINES

C/

[R] [S]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUATRE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANT

S.D.C. DE LA RESIDENCE LES TOURMALINES représenté par son Syndic en exercice la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES située [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par Me Claire FAGES de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Monsieur [R] [S] Monsieur [S]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représenté par Me Nathalie MANELFE de la SCP DESERT-MANELFE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. GAUMET,conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président

S. LECLERCQ, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS

M. [R] [S] est propriétaire d'un appartement au sein de la Résidence [5] sise [Adresse 2]) soumise au statut de la copropriété.

La SAS Crédit Agricole Immobilier Services exerce les fonctions de syndic.

Par jugement rendu le 29 mai 2017, la juridiction de proximité de [Localité 9] a condamné M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la somme de 2 379,86 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2016.

Le syndicat des copropriétaires a engagé une procédure de saisie immobilière devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Toulouse dont il s'est désisté à l'audience d'adjudication du 15 avril 2021 au regard du paiement de sa créance et des frais de la saisie par le débiteur, ainsi que l'a constaté le juge de l'exécution par jugement rendu à cette date.

Par acte du 06 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à M. [S] un commandement de payer les charges de copropriété d'un montant de 6 750,57 euros en principal, outre le coût de l'acte.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du syndic en date du 07 mars 2023, non distribué, le syndicat des copropriétaires a adressé à M. [S] une mise en demeure de payer la somme de 5 958,76 euros.

PROCÉDURE

Par acte en date du 21 juin 2023, le [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SAS Crédit Agricole Immobilier Service, a fait assigner M. [R] [S] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir :

- débouter M. [R] [S] de l'ensemble de ses demandes,

- condamner M. [R] [S] à payer au [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SAS Crédit Agricole Immobilier Service, la somme de 7 085,98 euros outre les intérêts depuis le commandement délivré le 21 avril 2022,

- condamner M. [R] [S] à payer au [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SAS Crédit Agricole Immobilier Service la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux dépens en ce compris les dépens du commandement de payer délivré et de l'article A444-32 du code de commerce en cas de recours à l'exécution forcée,

- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par jugement en date du 24 novembre 2023, au visa des articles 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 1343-5 du code civile, le juge du tribunal judiciaire de Toulouse statuant selon la procédure accélérée au fond, a :

- condamné M. [R] [S] à payer au [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la somme de 980,46 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation et jusqu'à parfait paiement,

- accordé à M. [R] [S] un délai pour se libérer de sa dette en principal, frais et intérêts, moyennant le versement, en sus des charges courantes, de 3 mensualités de 245,11 euros et une 4ème mensualité égale au solde restant dû, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision,

- dit que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des charges, puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu,

- dit que le défaut de paiement d'une échéance à son terme entraînera la déchéance immédiate du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

- condamné M. [R] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Tourmalines, représenté par son syndic en exercice, la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du cade de procédure civile,

- condamné M. [R] [S] aux dépens,

- dit n'y avoir lieu à inclure dès à présent dans les dépens les frais relatifs à l'exécution du jugement.

Par déclaration en date du 12 décembre 2023, le [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SAS Crédit Agricole Immobilier Service a relevé appel de la décision en en critiquant l'ensemble des dispositions.

M. [S] a constitué avocat le 1er février 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Le [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SAS Crédit Agricole Immobilier Service, dans ses dernières conclusions en date du 8 janvier 2024 préalablement signifiées par acte de commissaire de justice à M. [S] le 04 janvier 2024, demande à la cour, au visa des articles 10, 14 et suivants et 19 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, des articles 36 et 55 du décret du 17 mars 1967, de :

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 24 novembre 2023 en ce qu'il a :

* condamné M. [R] [S] à payer au [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la somme de 980,46 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation et jusqu'à parfait paiement,

* accordé à M. [R] [S] un délai pour se libérer de sa dette en principal, frais et intérêts, moyennant le versement, en sus des charges courantes, de trois mensualités de 245,11 euros et une 4ème mensualité égale au solde restant dû, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision,

* dit que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des charges, puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu,

* dit que le défaut de paiement d'une échéance à son terme entraînera la déchéance immédiate du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

et statuant à nouveau,

- condamner M. [R] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Tourmalines, représenté par son syndic en exercice la SAS Crédit Agricole Immobilier Service, la somme de 5 223,55 euros, outre intérêts depuis le commandement délivré le 21 avril 2022,

- débouter M. [R] [S] de ses demandes de délais,

- condamner M. [R] [S] à payer au [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SAS Crédit Agricole Immobilier Service, la somme 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux dépens en ce compris les dépens du commandement de payer délivré et de l'article A444-32 du Code de commerce en cas de recours à l'exécution forcée.

M. [R] [S] dans ses dernières conclusions en date du 2 février 2024 demande à la cour au visa de l'article 1343-5 du code civil, de :

- rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et en tous cas mal fondées,

à titre principal :

- débouter le [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SAS Crédit Agricole Immobilier Service, de l'intégralité de ses demandes,

- confirmer le jugement rendu le 24 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions,

- condamner le [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SAS Crédit Agricole Immobilier Service, à verser à M. [R] [S] une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,

à titre subsidiaire, pour le cas où il serait fait droit à la réclamation du syndicat des copropriétaires,

- autoriser M. [R] [S] à s'acquitter des sommes mises à sa charge en 24 mensualités,

- statuer ce que de droit sur les dépens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 octobre 2024.

MOTIFS

Pour ramener la demande formée par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 7 085,98 euros à la somme de 980,46 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023, le premier juge a retenu que dans la mesure où l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne fait pas mention des frais visés dans l'article 10-1 de la même loi, les sommes mises à la charge du copropriétaire au titre des frais de recouvrement ne pouvaient pas être accordées. La somme de 5 641,86 euros a donc été déduite du solde restant dû de 6 622,32 euros.

Il a en outre été pris en compte au titre du paiement des seules charges de copropriété une somme de 2 500 euros correspondant à des virements effectués par M. [S] entre le 04 septembre 2022 et le 28 juillet 2023. Des délais de paiement ont été accordés à ce dernier au motif qu'il rencontrait des difficultés financières.

Pour conclure à l'infirmation de la décision entreprise, le syndicat des copropriétaires expose qu'en application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, l'absence de versement de l'une des provisions prévues à l'article 14-1 de cette loi a pour effet, après une mise en demeure infructueuse pendant plus de 30 jours, de rendre immédiatement exigibles les avances et provisions prévues aux articles 35 et 55 du décret du 17 mars 1967, ce qui est le cas en l'espèce, M. [S] s'étant vu délivrer un commandement de payer le 06 juillet 2022.

Expliquant qu'il a pris soin de distinguer dans son décompte les sommes afférentes à la procédure débutée en 2017 (surlignées en bleu) et les charges postérieures (surlignées en blanc), le syndicat des copropriétaires soutient que M. [S] a accumulé une nouvelle dette de charges qui s'élève à la somme de 5 223,55 euros déduction faite des frais de recouvrement engagés entre le 13 juin 2022 et le 22 juin 2023, dans la mesure où les paiements qu'il a opérés, à défaut d'indication contraire, sont considérés comme venant s'imputer sur la dette antérieure. Il précise que les sommes que le premier juge a retranchées de sa créance correspondent aux frais de recouvrement de la procédure antérieure, qui ont fait l'objet de deux virements CARPA en date du 07 mai 2021 (surlignées en vert dans son décompte), lesquelles ne peuvent être imputées sur la dette postérieure.

Pour conclure au débouté du syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes et à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, M. [S] fait valoir que le décompte produit par l'appelant contient des frais qui ne sont pas justifiés et correspondent à ceux que le premier juge a retranché du montant réclamé.

Il soutient que le nouveau décompte produit par le syndicat des copropriétaires est peu compréhensible et indique qu'un seul virement CARPA d'un montant de 9 124,65 euros a été effectué le 07 mai 2021, ce qui a permis de solder l'arriéré de charges au 02 juin 2020 et de régler l'état de frais relatif à la procédure de saisie. Il estime que les 'frais annexes saisis' figurant au décompte ne concernent pas les frais afférents à la saisie immobilière mentionnés dans l'état de frais pour abandon de procédure établi le 15 avril 2021, mais des frais de contentieux dont il ignore à quoi ils se rapportent et sont arrêtés au 27 décembre 2021.

Sur ce,

Sur les charges de copropriété

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. [...]

Selon l'article 19-2 de la même loi, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.

Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.

Il découle de l'application combinée de ces dispositions qu'il pèse sur tout copropriétaire une obligation essentielle de participer aux charges communes de l'immeuble, laquelle constitue une condition de son fonctionnement et de sa conservation. Sous réserve du respect de la procédure de l'article 19-2, le non paiement des charges entraîne l'exigibilité des provisions non encore échues. Il est constant que le syndic, dans son rôle d'administration de la copropriété, met en oeuvre les procédures destinées au recouvrement des charges.

En l'espèce, le décompte arrêté au 25 septembre 2023 produit par le syndicat des copropriétaires (pièce N°14) intègre l'intégralité des sommes imputées au décompte de copropriété afférent au lot appartenant à M. [S] entre le 1er août 2015 et le 1er octobre 2023.

Contrairement à ce qu'affirme l'intimé, ce décompte est compréhensible en ce qu'il distingue les sommes dues selon qu'elles sont relatives à la première procédure engagée entre 2017 et 2021 qui s'est soldée par un accord du fait du paiement in extremis de sa dette par M. [S], ou qu'elles lui sont postérieures et entrent dans les demandes formées dans le cadre de la présente instance.

La dette de charges surlignée en bleu dans le décompte, qui s'élève à un montant de 2 399,86 euros, arrêtée au 1er janvier 2017 correspond à la condamnation du 29 mai 2017 augmentée d'un droit de plaidoirie de 14,32 euros et d'un appel de cotisation fonds travaux de 5,68 euros. Cette dette, qui résulte d'un titre judiciaire, ne peut cependant excéder ce qui a été octroyé par la juridiction de proximité dans son jugement du 29 mai 2017, soit la somme de 2 379,86 euros.

À cette somme, ont été régulièrement ajoutées celles de 791,22 euros au titre des intérêts et 168,92 euros au titre des dépens (commandement de payer et timbre), qui sont surlignées en vert dans le décompte, ainsi que celle de 500 euros correspondant à la condamnation prononcée au profit du syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le montant total des charges et de ces trois sommes s'élève à 3 840 euros, ce qui correspond à la créance retenue par le JEX dans le jugement d'orientation du 07 janvier 2021, dans le cadre de la procédure de saisie immobilière engagée par le syndicat des copropriétaires.

S'y ajoutent également les autres dépens que le syndicat des copropriétaires a engagés dans le cadre de la première instance en paiement des charges de copropriété, soit 581,57 euros.

Le syndicat des copropriétaires y a par ailleurs imputé la somme totale de 5 110,59 euros correspondant au cumul des sommes engagées dans le cadre de la procédure de saisie immobilière au titre des frais afférents à cette procédure et des honoraires de son conseil. M. [S] ne peut feindre d'ignorer à quoi correspondent ces sommes dont le détail figure dans l'état de frais que lui-même produit (pièce N°4), alors qu'il s'est sans équivoque engagé à les régler pour que le syndicat des copropriétaires se désiste de la procédure de saisie immobilière.

Ainsi, le cumul des sommes dues au titre des charges et frais divers, avec celles dues pour la procédure de saisie s'est élevé à 8 950,59 euros (3 840 + 5 110,59).

Les deux parties s'accordent quant au fait que M. [S] a effectué le 07 mai 2021 un virement d'un montant total de 9 124,65 euros, soit 174,06 euros de plus que le montant de la dette. Le syndicat des copropriétaires a affecté ce virement au paiement des sommes dues au titre des procédures en recouvrement de charges et de saisie immobilière. À défaut d'indication contraire par M. [S], le syndicat des copropriétaires était, en application de l'article 1342-10 du code civil, fondé à imputer cette somme à la dette la plus ancienne.

Le décompte produit par le syndicat des copropriétaires contient par ailleurs, sans surlignage, l'imputation des charges courantes entre le 1er février 2017 et le 1er octobre 2023, ainsi que divers paiements effectués par M. [S] par virements. Il prend également en considération sous la dénomination 'trop perçu' , le reliquat du virement du 07 mai 2021.

L'arriéré figurant dans ce décompte s'élève à la somme de 5 794,49 euros. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales qui se sont tenues les 31 juillet 2020, 07 juillet 2021, 21 juin 2022, ainsi que les appels de fonds intervenus entre le 13 décembre 2019 et le 20 mars 2023. En l'absence de paiement des charges échues, les provisions non encore échues sont devenues exigibles. M. [S] n'émet aucune contestation et ne verse aux débats aucun élément qui viendrait combattre utilement les composantes de la dette telle que calculée par le syndicat des copropriétaires.

Déduction faite de la somme totale de 528,94 euros [(2 x 216) + 42 + 54,94] qui correspond au cumul de sommes constituant des dépens ou de frais de conseil engagés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance, M. [S] reste débiteur de la somme de 5 265,55 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023.

La décision entreprise doit en conséquence être infirmée en ce qu'elle a condamné M. [R] [S] à payer au [Adresse 7] LES TOURMALINES, représenté par son syndic en exercice, la somme de 980,46 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023.

La cour, statuant à nouveau sans pouvoir excéder le montant de la demande, condamnera M. [S] à payer au [Adresse 7] LES TOURMALINES, représenté par son syndic en exercice, la somme de 5 223,55 euros arrêtée au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2023, date de l'assignation valant mise en demeure et jusqu'à parfait paiement.

Sur les délais de paiement

M. [S] sollicite l'octroi de délais de paiement en expliquant qu'il perçoit un salaire mensuel de 2 700 euros, qu'il a un enfant à charge en résidence alternée pour lequel il verse une contribution de 180 euros par mois, outre le fait qu'il s'acquitte du remboursement mensuel d'un prêt immobilier d'un montant de 596,10 euros et d'un prêt à la consommation à hauteur de 335,40 euros.

Le syndicat des copropriétaires s'oppose à l'octroi de délais de paiement au profit de M. [S] en faisant valoir que l'équilibre économique de la copropriété est mis en péril au regard de l'importance de la dette, raison pour laquelle il demande à la cour d'infirmer la décision de première instance ayant accordé des délais de paiement au débiteur.

Sur ce,

Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, la cour observe que la comparaison entre le revenu (2 700 euros) et les charges mensuels déclarés par M. [S] (1 111,50 euros), qui lui laisse un solde disponible de 1 588,50 euros, ne met pas en elle-même en évidence l'existence de difficultés financières. Par ailleurs et malgré le caractère modique du montant des mensualités résultant de la décision de première instance dont il sollicitait la confirmation en appel, le débiteur n'a effectué aucun versement dans l'attente de la présente décision. Il ne démontre dès lors pas qu'il serait disposé à solder sa dette dans un délai de deux ans.

La décision entreprise sera en conséquence infirmée sur ce point et sa demande de délais de paiement sera rejetée.

M. [S] qui perd le procès en appel en supportera les dépens, en ce compris les frais du commandement de payer délivré, mais sans que les frais prévus à l'article A. 444-32 du code de commerce soient mis à sa charge, dans la mesure où le recours à une exécution forcée n'est pas certain et où ces frais sont de façon expresse laissés à la charge du créancier en application de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

M. [S] sera par ailleurs condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS