TJ 97411, 30 juin 2025, RG 25/00240

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00240 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCGW

MINUTE N° :

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE [Localité 7] DE [Localité 6]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 30 JUIN 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (S.I.D.R.)
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Mme [B] [F] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [M] [W]
[Adresse 2]
[Adresse 9]
[Localité 5]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 19 Mai 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SIDR a donné à bail à Madame [M] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 8] par contrat du 29 août 2006, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 417,27 euros charges comprises à la date de l'assignation.

Des loyers étant demeurés impayés, la SIDR a adressé à Madame [M] [W] une sommation de payer par voie d'huissier, le 23 avril 2024 portant sur la somme de 884,06 euros.

Faute d'apurement de la dette à la suite de cette sommation, la SIDR a ensuite fait assigner Madame [M] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 7 mars 2025 aux fins de voir :
prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 20 août 2006 ; ordonner l’expulsion de Madame [M] [W] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ; condamner Madame [M] [W] à lui payer la somme en principal de 4594,64 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la mise en demeure, sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu'au prononcé du jugement ; et à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 417,27 euros, révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, et ce jusqu'à parfait délaissement des lieux ;condamner Madame [M] [W] à payer à la SIDR le coût de la sommation de payer du 23 avril 2024 ; dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire condamner Madame [M] [W] aux entiers dépens ainsi qu'aux frais d'expulsion ;
A l’audience du 19 mai 2025, la SIDR- représentée par Madame [B] [F], munie d'un pouvoir - maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 4459,27 euros.

Convoqué par acte de commissaire de Justice signifié le 7 mars 2025 à étude, Madame [M] [W] comparaît en personne. Elle reconnaît l'existence du contrat de bail et de la dette locative et sollicite les plus larges délais de paiement afin de pouvoir rester dans les lieux, expliquant qu'elle a dû faire face à une situation personnelle médicale complexe qui l'a privée de son emploi, générant des difficutlés financières, situation médicale dont elle a justifié à l'audience. Elle propose d'apurer la dette par des versements de 150 euros maximum, en sus du loyer résiduel courant.
La SIDR fait part de son accord aux délais de paiement sollicités.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l'article 450 du code de procédure civile, pas sa mise à disposition au greffe du juge des contentieux de la protection.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Toutes les parties ayant comparu, le présent jugement sera rendu contradictoirement et en premier ressort eu égard au caractère indéterminé des demandes.

I. Sur la recevabilité :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 11 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 19 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par voie dématérialisée le 19 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur la demande de résiliation du bail, la condamnation au paiement et les délais de grâce :

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer" ;
l'article 1728 du même code dispose quant à lui que "le preneur est tenu de deux obligations principales : (...) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus" ;
enfin, l'article 1217 du code civil dans sa rédaction issu de l'ordonnance du 10 février 2016 prévoit les conséquence d'une inexécution contractuelle en ces termes :
"La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter."

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat de bail aux torts de et son expulsion des lieux.

Le décompte produit en l'espèce par la SIDR et arrêté à la date du 19 mai 2025 révèle que la dette locative s’élevait à la somme de 4459,27 euros après déduction des frais relevant des dépens.

Madame [M] [W] ne conteste aucunement l'absence de paiement de son loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées.
La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur et sa condamnation en paiement à hauteur des loyers et charges impayés, soit 4459,27 euros.

Ceci étant, l'article 1217 du code civil dans sa rédaction issu de l'ordonnance du 10 février 2016 prévoit que "la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut (...) provoquer la résolution du contrat" ; tandis que 1343-5 de ce même code (anciennement 1244-1) prévoit que "compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues".

Par ailleurs, aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date de la présente instance, " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".
et aux termes du VII de ce même article 24, "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative."
Ces délais peuvent également être suspensifs de la clause résolutoire.

Il serait inique et contraire aux buts poursuivis par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 de ne pas permettre à Madame [M] [W] de bénéficier des dispositions favorables de celle-ci au seul motif que le bailleur a égaré son contrat de bail et n'a pu fonder son action en résiliation sur l'acquisition de la clause résolutoire.

La SIDR ayant par ailleurs expressément fait part de son accord pour octroyer des délais de paiement à sa locataire, Madame [M] [W], dans les mêmes conditions que celles prévues par l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il convient de prendre acte de l'accord des parties et de lui conférer force exécutoire, en en reprenant les termes dans le dispositif de la présente décision.

Il y a donc lieu de permettre à Madame [M] [W] qui a repris le paiement des loyers courants et qui affirme être en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur, de bénéficier des dispositions légales prévoyant des délais de paiement suspensifs pendant plus de 36 mois, en l'espèce, par 36 mensualités de 123 euros en sus du loyer mensuel.

Dans ces circonstances, elle sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu'à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

Il convient ainsi de prévoir qu'en cas de non respect des délais de paiement accordés à Madame [M] [W], la résiliation du bail sera prononcée à la date du présent jugement, et Madame [M] [W] devra restituer le logement au bailleur dès une mise en demeure adressée par LRAR.
À défaut de libération volontaire, la SIDR sera autorisée à procéder à son expulsion selon les voies de droit habituelles, et elle sera redevable, en cas de maintien dans les lieux, d'une indemnité d’occupation fixée par référence au loyer augmenté des charges, à la somme de 417,27 euros à compter du présent jugement et jusqu'à la complète libération des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en mains propres ou par LRAR. ette indemnité d'occupation sera indexée comme l'était le loyer contractuel.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Madame [M] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture.
En l'absence de clause résolutoire, la délivrance d'une sommation de payer ne saurait être compris dans les dépens de la présente instance.

La nature de l'affaire et les délais de paiement accordés conduisent à ne pas écarter l'exécution provisoire attachée de plein droit à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,