TJ 97411, 23 juin 2025, RG 25/00177

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00177 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HBMM

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :
COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 5]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 23 JUIN 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [H] [G] [X] [M]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

Madame [D] [U] [S] [M]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [J] [B]
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 4] ([Localité 5])
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 12 Mai 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [H] [M] et Madame [D] [M] ont donné à bail à Madame [J] [B], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] selon contrat du 14 décembre 2023 moyennant un loyer mensuel de 775,93 euros provision sur charges comprise.

Les bailleurs ont adressé à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 09 octobre 2024, pour la somme en principal de 5.615,78 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2025, Monsieur [H] [M] et Madame [D] [M] ont fait assigner Madame [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 19 janvier 2025 et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail
- l’expulsion de Madame [J] [B] et de tous occupants de son chef sous astreinte de 50 euros par jour de retard et dire que Monsieur [H] [M] et Madame [D] [M] sera autorisé à enlever tous les biens et effets laissés dans le logement aux frais exclusifs et risques de Madame [J] [B]
- la condamnation de Madame [J] [B] au paiement de la somme de 3.813,90 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5.813,32 euros outre une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu'à libération complète des lieux et restitution des clés
- sa condamnation aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer
- sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Après renvois, l'affaire a été évoquée à l'audience du 12 mai 2025.

Monsieur [H] [M] et Madame [D] [M] sont représentés par leur conseil. Ils maintiennent l'intégralité de leurs demandes et actualisent la dette locative à la somme de 2.406,39 euros compte tenu d'un paiement effectif de 5.000 euros effectué par leur locataire.

Madame [J] [B] comparaît en personne. Elle reconnaît la dette locative et sollicite des délais de paiement, proposant de régler la somme maximale de 150 euros par mois en plus du loyer courant pour apurer l'arriéré locatif.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 26 février 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Monsieur [H] [M] et Madame [D] [M] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée avec accusé de réception électronique en date du 11 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail conclu le 14 décembre 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [J] [B] le 09 octobre 2024, pour la somme en principal de 5.615,78 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de six semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 20 novembre 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Monsieur [H] [M] et Madame [D] [M] sont fondés à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [J] [B] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 20 novembre 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Monsieur [H] [M] et Madame [D] [M] produisent un décompte démontrant que Madame [J] [B] est débitrice, déduction faite des mensualités assurance habitation, contribution attentat, frais de courtage qui n’ont pas à être mis à la charge de la locataire (soit la somme de 557,50 euros) de la somme de 1.848,89 euros selon décompte arrêté à la date du 09 mai 2025.

Il convient en conséquence de condamner Madame [J] [B] à payer à Monsieur [H] [M] et Madame [D] [M] la somme de 1.848,89 euros selon décompte arrêté au 09 mai 2025 outre les intérêts au taux légal à compter du 09 octobre 2024, date du commandement de payer.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)".

Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

A l'examen du décompte locatif, il apparaît que Madame [J] [B] n'a jamais réglé son loyer régulièrement. Si l'arriéré lcoatif a certes diminué, c'est en raison des versements importants faits de façon très irrégulière par la locataire sur son compte locatif. Ainsi, entre février 2024 et septembre 2024, la locataire n'a effectué aucun versement de son loyer.

Si ces versements, comme le dernier d'un montant de 5.000 euros, démontrent la bonne volonté de Madame [J] [B], ils ne sont guère rassurants pour les bailleurs, particuliers, qui doivent assumer de leur côté, leurs propres obligations mensuelles et qui restent dans l'incertitude de la date du paiement des loyers.

Dans ce contexte, il ne peut être octroyé à Madame [J] [B] des délais de paiement, celle-ci n'ayant jamais démontré être dans la capacité de régler un loyer tous les mois.

En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [J] [B].

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d'exécution suffisantes pour faire procéder à l'exécution de la présente décision, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Madame [J] [B] sera également condamnée à verser à Monsieur [H] [M] et Madame [D] [M] une indemnité d’occupation mensuelle révisable, à compter du 20 novembre 2024 égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [J] [B], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [H] [M] et Madame [D] [M] les frais qu'ils ont dû engager pour assurer la défense de leurs intérêts. Il convient de condamner Madame [J] [B] à leur payer la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en applis articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,