TJ 97411, 30 juin 2025, RG 25/00189

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00189 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HBZY

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 9]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 30 JUIN 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (S.I.D.R.)
[Adresse 1]
[Localité 6]
représenté par Mme [P] [J] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [V] [H]
[Adresse 4]
[Adresse 8]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée

Monsieur [B], [N] [T]
[Adresse 4]
[Adresse 8]
[Localité 5]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 19 Mai 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SIDR a donné à bail à Madame [V] [H] et Monsieur [B] [T] en qualité de co-locataires un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 11] par contrat du 21 mars 2024, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 802,29 euros charges comprises à la date de l'assignation.
Une clause de solidarité entre les preneurs concernant le paiement de toutes les sommes dues en vertu du bail est insérée au contrat de location.

Des loyers étant demeurés impayés, la SIDR a fait signifier à Madame [V] [H] et Monsieur [B] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 août 2024 pour un montant en principal de 1590,52 euros.

La SIDR a ensuite fait assigner Madame [V] [H] et Monsieur [B] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] de la Réunion par actes de commissaire de Justice du 25 février 2025 aux fins de voir :
constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion de Madame [V] [H] et Monsieur [B] [T], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique ; condamner solidairement Madame [V] [H] et Monsieur [B] [T] à lui payer la somme de 6369,11 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la mise en demeure sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu'au prononcé du jugement ; condamner solidairement Madame [V] [H] et Monsieur [B] [T] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 802,29 euros révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges et ce jusqu'au parfait délaissement des lieux ;condamner solidairement Madame [V] [H] et Monsieur [B] [T] aux entiers dépens ainsi qu'aux frais relatifs au commandement de payer visant la clause résolutoire, et aux frais d'expulsion.dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’audience du 19 mai 2025, la SIDR- représentée par Madame [P] [J], munie d'un pouvoir - maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 4793,62 euros.

Convoqués par actes de commissaire de Justice signifiés le 25 février 2025 à étude, Monsieur [B] [T] comparait en personne indiquant qu'il vit toujours en couple avec Madame [V] [H], le couple ayant 2 enfants à charge. Il sollicite des délais de paiement pour maintenir le bénéfice du bail, exposant avoir versé 1500 euros en mars puis 1000 euros en avril et de nouveau 1500 euros en mai. Il propose de verser 200 euros en plus du loyer courant afin de rembourser la dette et obtenir la suspension du jeu de la clause résolutoire.

Madame [V] [H], citée à étude, n'est pas présente et Monsieur [B] [T] n'est pas muni d'un pouvoir de représentation.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 30 juin 2025, par voie de mise à disposition selon les dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le présent jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

En outre, aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité :

Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 26 février 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 19 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par voie dématérialisée le 21 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Néanmoins, ce délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l'article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours dès lors que ceux-ci ne prévoient pas de clause résolutoire contraire ;
Ainsi, et bien que d'application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, en exécution d'un contrat stipulant une clause résolutoire visant un délai de 2 mois.
Or en l'espèce, le bail conclu le 21 mars 2024 contient une clause résolutoire (article 9 des conditions générales) stipulant que le contrat est résolu de plein droit 2 mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet alors qu'un commandement de payer visant cette clause et spécifiquement le délai de deux mois a été signifié le 22 août 2024, pour la somme en principal de 1590,52 euros.

Ce commandement n'a pas été régularisé dans le délai de deux mois contractuel, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l'issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 23 octobre 2024.

III - Sur l'indemnité d'occupation

En se maintenant dans le logement alors que le bail est résilié, Madame [V] [H] et Monsieur [B] [T] sont redevables d'une indemnité d’occupation destinée à compenser leur occupation et à indemniser le bailleur, privé de la possibilité de disposer librement de son bien.
Madame [V] [H] et Monsieur [B] [T] seront ainsi condamnés in solidum à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges, soit la somme de 819,93 euros à la date du présent jugement, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi ;
Il y a lieu de prévoir dans cette hypothèse, la condamnation solidaire de Madame [V] [H] et Monsieur [B] [T] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er mai 2025.

IV. Sur la dette locative

La SIDR produit un décompte démontrant que Madame [V] [H] et Monsieur [B] [T] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite apparaissant sur le décompte produit, la somme de 4793,62 euros à la date du 16 mai 2025.
Madame [V] [H] et Monsieur [B] [T] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la dette, que Monsieur reconnaît d’ailleurs à l’audience, de sorte qu’ils seront solidairement condamnés à verser à la SIDR cette somme de 4793,62 euros, avec les intérêts au taux légal
sur la somme de 1590,52 euros à compter du commandement de payer (22 août 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
V. Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative."

En l'espèce, il peut être constaté que Madame [V] [H] et Monsieur [B] [T] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et qu'ils sont en situation de régler leur dette en 36 mois compte tenu d'une capacité de remboursement de 200 euros en plus du loyer courant.

Ils seront par conséquent autorisés à se libérer de leur dette sur 24 mois, selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

VI. Sur la suspension de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Compte tenu de la demande des parties et de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés.

Clause de caducité :
Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l'arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l'exigibilité immédiate du solde de la dette.
Dans cette hypothèse, la SIDR sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [V] [H] et Monsieur [B] [T] et ceux-ci seront condamnés solidairement à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 819,93 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. Sur les demandes accessoires :

Madame [V] [H] et Monsieur [B] [T], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture.
Le cas échéant, ils supporteront également solidairement les frais strictement nécessaires à la mise en oeuvre de la procédure d'expulsion selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'accueillir spécifiquement cette demande.

L'exécution provisoire est de plein droit attachée à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,