TJ 16015, 22 mai 2025, RG 23/02154

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGOULEME

Minute :
JUGEMENT du 22 Mai 2025
N° RG 23/02154 - N° Portalis DBXA-W-B7H-FUHA
30B

Affaire :

S.C.I. [Adresse 15] RCS PERIGUEUX N° 530 879 113

C/

S.A.R.L. INTER-DEPANNAGE [Localité 7] RCS ANGOULEME N° 388 042 269

Copie exécutoire délivrée le :
à
Me FEVRIER
Me NADAUD-MESNARD

Expéditions conformes délivrées le :
à
COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabien BORGES,
Greffier lors des débats : Kamayi MUKADI
Greffier lors de la mise à disposition : Julien PALLARO,

JUGEMENT :
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mars 2025, les avocats ne s’y étant pas opposés,.

DÉCISION Contradictoire RENDUE EN PREMIER RESSORT, par mise à disposition au greffe ; les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 15] RCS PERIGUEUX N° 530 879 113
[Adresse 14]
[Localité 8]
représentée par Me Isabelle NADAUD-MESNARD, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. INTER-DEPANNAGE [Localité 7] RCS ANGOULEME N° 388 042 269
[Adresse 9]
[Localité 7]
représentée par Me Hélène FEVRIER, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte authentique recu par Me [W], notaire à [Localité 12] en date des 22 et 23 février 2000, la SA LEROY SOMER a consenti à la SARL INTER-DEPANNAGE [Localité 7] un bail commercial d’un local à usage commercial sis lieudit -[Adresse 15]- cadastré AH n°[Cadastre 11] et AH n°[Cadastre 10] à [Localité 7], le tout pour une durée de 9 années à compter du 1er mars 2000.
Ce bail a été renouvelé par avenant du 14 janvier 2009 pour une même durée de 9 années jusqu’au 28 février 2018.
Selon attestation de Me [O], notaire à [Localité 16] (16) en date du 29 juin 2011 et attestation en date du 27 février 2018, la SCI [Adresse 15] a notamment acquis de la communauté d’agglomération de [Localité 13] et de la SA LEROY SOMER les parcelles objet du bail.
Selon avenant du 23 octobre 2013, la SCI [Adresse 15] et la SARL INTER-DEPANNAGE [Localité 7] ont conclu en la résiliation pure et simple du bail à compter rétroactivement du 1er juillet 2013 en ce qu’il porte sur le lot n°2 et ont renouvelé le bail portant sur les parcelles cadastrées section AH n°[Cadastre 2] et AH N°[Cadastre 5] à [Localité 7] (dit « volume 1 »).
Selon exploit d’huissier en date du 24 décembre 2018, la SARL INTER-DEPANNAGE a notifié à la SCI [Adresse 15] une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2019 en l’invitant à lui faire part de ses intentions.
Selon procès-verbal de constat du 3 juin 2019, la SARL INTER-DEPANNAGE [Localité 7] a fait intervenir un huissier de justice aux fins de faire constater l’installation d’un portail sur le passage d’accès à une partie du bâtiment loué, la présence de caméras orientées vers les bâtiments occupés par elle, ainsi que l’absence d’une construction annexe présente au bail.
Selon courrier signifié par huissier de justice le 4 septembre 2019, le conseil de la société INTER-DEPANNAGE [Localité 7] a mis en demeure la SCI [Adresse 15] de respecter ses obligations contractuelles, en procédant à l’enlèvement du portail et du système de vidéosurveillance, au dédommagement du préjudice causé par la destruction de l’annexe évalué à la somme de 10 000 euros en paiement par chèque et en négociant la conclusion d’un avenant au bail avec le preneur prenant en compte la disparition du bâtiment annexe.
Selon exploit du 6 août 2019, la SCI [Adresse 15] à fait sommation à la SARL INTER-DEPANNAGE [Localité 7] de faire ou faire faire les travaux de remise en état des locaux loués.
Le 6 septembre 2019, elle a fait établir un constant d’huissier de justice aux fins de faire constater la persistance de défaut d’entretien.
Par courrier officiel du 19 septembre 2019, le conseil de la SARL INTER-DEPANNAGE [Localité 7] a répondu sur les défauts d’entretien soulevé par la bailleresse et l’a mise en demeure d’avoir à déblayer les déchets et débris déposés sur la parcelle [Cadastre 1] dans un délai de 3 semaines.
Plusieurs courriers ont été échangés entre la bailleresse et sa locataire.
Le 9 août 2022, la SCI [Adresse 15] a fait dresser un constat de commissaire de justice pour constater la présence de véhicules stockés sur les parcelles louées.
Le 11 août 2022, M. [E], gérant de la SCI [Adresse 15] a déposé une main-courante à l’encontre de la SARL INTER-DEPANNAGE [Localité 7].
Par courrier officiel du 13 janvier 2023, le conseil de la bailleresse a invoqué son droit de visiter les lieux loués.
Selon procès-verbal de commissaire de justice du 31 janvier 2023, la SCI [Adresse 15] a fait constater les éléments de la visite des lieux.
Selon courriel du 6 mars 2023, M. [E] a sommé la SARL INTER-DEPANNAGE [Localité 7] de remettre la voirie à l’état initial, de regoudronner les parties abîmées en réparant les trous et de se mettre en limite de propriété.
Le 6 mars 2023, il a déposé une main courante pour ces éléments.
Le 9 mars 2023, M. [E] a déposé plainte auprès du commissariat de police d’[Localité 12] à l’encontre de M. [V] [I], son père, ainsi qu’un employé de la fourrière INTER-DEPANNAGE pour des violences en réunion et violation de propriété.
Le 12 mai 2023, il a déposé plainte auprès de la gendarmerie d’[Localité 12].
Selon exploit du 23 mai 2023, la SCI [Adresse 15] a fait sommation à la SARL INTER-DEPANNAGE [Localité 7] d’exécuter en nature les obligations contractuelles auxquelles elle est tenue en sa qualité de locataire et d’engager ou faire faire les travaux de remise en état des locaux loués sous peine d’acquisition de la clause résolutoire du bail.
Aucune issue amiable n’est intervenue entre les parties.
Le 1er juin 2023, la SARL INTER-DEPANNAGE [Localité 7] a assigné la SCI [Adresse 15] en référé devant le président du Tribunal judiciaire d'Angoulême.
Selon ordonnance de référé du 18 octobre 2023, le juge des référés s’est déclaré incompétent pour statuer sur la demande de la SARL INTER-DEPANNAGE [Localité 7] tendant à ce qu’un juge contraigne la SCI [Adresse 15] AIRS à accepter un avenant au bail incluant la redéfinition de la surface louée et un loyer diminué, ou à se présenter devant le conciliateur de justice pour parvenir à un accord en ce sens, s’est déclaré incompétent pour statuer sur la demande tendant au remboursement par la SCI [Adresse 15] d’une somme de 4824,89 au titre des loyers indûment versés, débouté la SARL INTER-DEPANNAGE [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes, condamné cette dernière aux dépens et au paiement à la SCI [Adresse 15] de la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon exploit de commissaire de justice remis à personne morale le 15 décembre 2023, la SCI [Adresse 15] a assigné la SARL INTER-DEPANNAGE [Localité 7] devant le Tribunal judiciaire d'Angoulême aux fins de résolution du bail.
La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 14 janvier 2025, et l’affaire fixée à l’audience du 20 mars 2025.
Dans ses conclusions récapitulatives n°2 communiquées par RPVA le 8 janvier 2025, la SCI [Adresse 15] sollicite de :
A titre principal,
- juger que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail liant la SCI [Adresse 15] et la SARL INTERDEPNNAGE [Localité 7] est acquise à compter de la décision à venir,
A titre subsidiaire,
- prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail liant la SCI [Adresse 15] et la SARL INTERDEPANNAGE [Localité 7],
En tout état de cause,
- prononcer l’expulsion de la SARL INTERDEPANNAGE [Localité 7] et de tout occupant de son chef faite de départ volontaire, si besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,
- condamner la SARL INTERDEPANNAGE [Localité 7] à verser une indemnité d’occupation à la SCI [Adresse 15] équivalente au montant du loyer et des charges revalorisés, à compter de la décision à venir et jusqu’à parfaite libération des lieux,
- condamner la SARL INTERDEPANNAGE [Localité 7] à verser à la SCI [Adresse 15] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- débouter la SARL INTERDEPANNAGE [Localité 7] de l’intégralité de ses prétentions, fins et moyens,
- condamner la SARL INTERDEPANNAGE [Localité 7] aux entiers dépens en vertu des articles 696 et suivants du code de procédure civile, en ce compris le coût des deux sommations d’exécuter du 6 août 2019 et du 23 mai 2023.
Au soutien de sa demande de résolution du bail, et sur le fondement du contrat de bail commercial signé entre les parties, elle explique que la SARL INTERDEPANNAGE [Localité 7] a commis des fautes.
Elle explique que si elle avait la possibilité d’entreposer des véhicules légers, depuis 2022, elle accueille également des poids lourds alors qu’aucune surcharge, même provisoire n’est autorisée par le contrat de bail.
Elle indique que la locataire ne respecte pas son obligation d’entretenir les lieux. Sur ce point, elle explique que la situation a été constatée par voie de commissaire de justice, tant à l’intérieur des lieux qu’à l’extérieur. Elle précise que de nombreuses tâches sont relevées sur le sol, que des fenêtres ont disparu et ont été remplacées par des planches de bois ou sont recouvertes de peinture marron, qu’une cloison est particulièrement abîmée, qu’elle a pu constater des trous dans l’enrobé qui se trouve en mauvais état.
Elle explique que la SARL INTERDEPANNAGE [Localité 7] ne cesse de causer des troubles de jouissance aux usages de la voie indivise ou à elle-même.
Ainsi, elle explique avoir attiré l’attention de sa locataire sur le stationnement de ses véhicules devant les portails desservant les autres locataires de l’ensemble immobilier.
Elle ajoute avoir relevé la présence de nombreux véhicules sur la voie indivise, réduisant sa largeur de 3 mètres et empêchant les autres locataires de manœuvrer. Elle explique qu’après avoir finalement ôté ses véhicules, elle a installé de grosses pierres ou bloc béton.
Elle ajoute que son gérant a tenté de retirer ces pierres pour libérer le passage et des membres de la SARL INTERDEPNNAGE [Localité 7] l’ont agressé de manière particulièrement violente.
Elle explique que de manière récurrente, elle est contrainte de relancer la SARL INTERDEPANNAGE [Localité 7] afin d’obtenir le paiement de l’intégralité du loyer. Elle indique que le non-paiement des loyers constitue une faute contractuelle.
Sur ce point, elle explique que sa locataire ne justifie pas de son refus de payer par virement ou prélèvement alors que ces méthodes sont plus pratiques, et qu’elle ne justifierait pas avoir envoyé les chèques à temps afin qu’ils puissent être encaissés selon les termes prévus au contrat.
Sur le fondement de sa demande principale, elle explique que la clause résolutoire du bail commercial est acquise au regard des sommations délivrées le 6 août 2019 et le 23 mai 2023.
Au soutien de sa demande subsidiaire, elle explique que les nombreux manquements qu’elle constate justifie la résolution judiciaire du bail et les conséquences y afférentes.
En réponse aux moyens relevés par la SCI [Adresse 15], et s’agissant de l’annexe, elle explique n’avoir détruit aucun bâtiment, celui-ci ayant été détruit par le précédent propriétaire, la société LEROY SOMER. Elle précise avoir proposé une diminution du loyer correspondant à la superficie de ce bâtiment.
S’agissant de l’installation d’un portail installé par la bailleresse, elle explique être propriétaire des immeubles voisins loués à plusieurs entreprises alors que la SARL INTERDEPANNAGE [Localité 7] ne cesse d’utiliser les parkings de ces autres entreprises en gêne l’allée d’accès. Afin de réguler la circulation et d’apaiser la situation, elle explique avoir installé un portail situé après les accès de la défenderesse à son bâtiment. Elle ajoute que ce portail existait déjà en 2014.
S’agissant des fissures sur le bâtiment loué, elle explique que celles-ci sont désormais réparées, mais l’opposition de la locataire à la laisser pénétrer dans les lieux rendait cette possibilité de réparation difficile.
S’agissant des caméras installées par la SCI [Adresse 15], elle explique qu’elle filme le passage indivis le long du bâtiment et les ouvertures de l’immeuble loué sont floutées.
Elle ajoute que la SARL INTERDEPANNAGE [Localité 7] a elle-même installé des caméras filmant les bureaux d’autres locataires.
Sur la présence de poids lourds sur les lieux objet du bail, elle explique que le 28 juillet 2022, elle avait constaté la présence de ces véhicules et en avait avisé sa locataire, de même que le 30 janvier 2023. Elle précise qu’une activité d’entrepôt de poids lourds n’a été développée qu’à compter de 2019.
Elle indique que la SARL locataire commet des actes de harcèlement à son égard.
Dans ses conclusions n°4 signifiées par RPVA le 13 janvier 2025, la SARL INTER DEPANNAGE [Localité 7] sollicite de :
A titre principal,
- débouter la SCI [Adresse 15] de l’intégralité de ses demandes en ce que :
* la clause résolutoire n’est pas acquise,
* la résolution judiciaire ne peut être fondée sur des éléments ne revêtant aucune particulière gravité,
A titre reconventionnel,
- dire que la société [Adresse 15] manque à ses obligations contractuelles, et particulièrement à son obligation de délivrance, en vertu de l’article 1719 du code civil et par conséquent,
- ordonner à la société [Adresse 15] de procéder aux travaux de remise en état lié à la vétusté et à la réparation des fissures sous un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision et l’y condamner sous astreinte de 250 euros par jour de retard,
- condamner la société [Adresse 15] à verser à la société INTER DEPANNAGE DE [Localité 7], à titre provisionnel, la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice causé par la destruction de l’annexe et compte tenu de l’impossibilité totale d’utiliser les locaux détruits par le preneur,
- ordonner au bailleur de communiquer un avenant au bail afin que la description des lieux loués soit modifiée (disparition de l’annexe) et le prix du loyer révisé à la baisse (au prorata de la surface supprimée), compte tenu du trouble de jouissance causé au preneur sous un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision sous astreinte de 250 euros par jour de retard, à défaut, le Tribunal désignera un conciliateur pour parvenir à la négociation des termes du contrat en ce sens.
- ordonner au bailleur de communiquer au preneur les codes d’accès et une clé du portail installé en travers des locaux loués sous un délai de 10 jours à compter de la signification de la décision sous astreinte de 150 par jour de retard,
- ordonner à la société [Adresse 15] de procéder à l’enlèvement immédiat du système de vidéosurveillance mis en place frauduleusement sous un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, et l’y condamner sous astreinte de 250 euros par jour de retard,
- enjoindre la société [Adresse 15] de justifier de l’autorisation qu’elle a reçue de procéder à 4 grandes ouvertures donnant sur la voie indivise lui servant de boxes,
- condamner la société [Adresse 15] à verser à la société INTER DEPANNAGE [Localité 7], à titre provisionnel la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice causé sur la jouissance paisible des locaux loués,
- ordonner à la société [Adresse 15] de communiquer une copie des taxes foncières depuis l’année 2011 sous un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, et l’y condamner sous astreinte de 150 euros par jour de retard,
En tout état de cause,
- condamner la société [Adresse 15] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société [Adresse 15] aux entiers dépens,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de sa demande à titre principal, et sur le fondement du bail commercial, elle explique que le contrat ne précise pas qu’elle ne doit entreposer que des véhicules légers.
Elle ajoute qu’elle exerce une activité de dépannage et qu’en conséquence, elle ne garde pas les véhicules remorqués sur ses dépanneuses puisque ces dernières doivent servir pour des dépannages.
En tout état de cause, elle explique qu’il ne peut lui être fait grief d’un non-respect de l’usage des lieux sur ce fondement.
S’agissant de l’entretien des lieux et sur le fondement de l’article 7 du bail, elle indique qu’il lui appartiendra de rendre le bien en bon état de réparation, entretien et fonctionnement, conformément à l’état des lieux d’entrée.
Elle ajoute, concernant les extérieurs, que la demanderesse a pris acte qu’elle a procédé au nettoyage, conformément à sa demande.
Elle précise qu’il ne peut lui être reproché l’état du sol, des taches d’huiles etc, dans la mesure où cela consisterait à lui reprocher son activité professionnelle. En tout état de cause, elle indique que le constat de commissaire de justice du 7 et 31 octobre 2024 permet de constater les travaux réalisés, de sorte qu’aucun grief ne peut être retenu concernant l’entretien du bien.
En ce qui concerne la jouissance paisible des lieux, elle précise que la SCI [Adresse 15] est propriétaire indivise avec elle d’une voie desservant plusieurs autres bâtiments.
Elle explique que si la demanderesse tente de considérer qu’elle entreposerait des véhicules sur la voie indivise, elle n’apporte aucune preuve de ses allégations.
Sur ce point, elle explique que le constat d’huissier ne permet pas d’attester de plainte des autres locataires, ni même que la situation soit perpétuelle.
Elle ajoute que la SCI [Adresse 15] a elle-même procédé à 4 grandes ouvertures donnant sur la voie indivise et lui servant de boxes, outre qu’elle permet la circulation de poids lourds de ses locataires plusieurs fois par jour.
Sur le paiement des loyers à terme échu, elle explique que de façon unilatérale, sa bailleresse a refusé ses paiements par chèque, qu’elle n’a jamais reçu de commandement de payer les loyers demeurés infructueux et justifie des règlements qu’elle a adressé sur l’année 2024.
Sur l’application de la clause résolutoire, elle explique que la sommation qu’elle a reçue n’est pas précis, de sorte que cet acte doit être considéré comme nul et sans effet.
Sur la résolution judiciaire du bail, elle explique que les reproches faits à la SARL INTER-DEPANNAGE [Localité 7] sont mineurs et ne revêtent pas la caractéristique de particulière gravité qui justifierait la résolution du bail.
Au soutien de ses demandes reconventionnelles et sur le fondement de l’article 1719 du code civil, elle sollicite la délivrance d’un bien conforme.
Sur la vétusté, elle sollicite la réparation de fissures existantes sur les bâtiments.
S’agissant de l’annexe détruite, elle indique être privée de la jouissance d’une parcelle de 56 m² depuis 2019 et sollicite réparation, ainsi qu’une injonction de régulariser un bail conforme à la réalité.
Sur l’installation d’un portail, elle explique être empêchée d’accéder à une partie de ses locaux.
Sur la pose de caméras, et sur le fondement de l’article 1719 du code civil, elle explique que ce dispositif permet de filmer l’intérieur des bâtiments objet de son bail et en sollicite le retrait.
Sur le harcèlement, elle explique que plusieurs tentatives de harcèlement et des manœuvres sont diligentées par sa bailleresse pour l’intimider. Sur ce point, elle évoque de nombreux courriers et courriels de demandes diverses émanant de sa bailleresse, ainsi qu’une convocation à un état des lieux en cours de bail. Elle ajoute que ces éléments démontrent la volonté persistante du bailleur de lui nuire.
Elle ajoute que le gérant de la société bailleresse a agressé le fils du gérant de la société locataire, faits pour lesquels une plainte a été déposée. Elle en déduit un trouble de jouissance dont elle réclame une indemnisation.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial
Il résulte du bail commercial des 22 et 23 février 2000 auxquels renvoient l’avenant au bail du 14 janvier 2009 et l’avenant à bail et résiliation partielle du 23 octobre 2013 que :
« 26°) CLAUSE RÉSOLUTOIRE
A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires quelconques, ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail par le preneur, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter resté en tout ou partie sans effet pendant ce délai, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le bail sera résilié de plein droit et sans formalité, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus.[...]
En l’espèce et à titre liminaire pour les besoins du raisonnement, il doit être mentionné qu’à la suite d’une division cadastrale et de la création d’une volumétrie, la parcelle AH n°[Cadastre 10] est devenue les parcelles AH n°[Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], puis définitivement AH n°[Cadastre 2] et [Cadastre 5] volumes 1 et 2.
La parcelle AH n°[Cadastre 11] est devenue les parcelles n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6], puis définitivement AH n°[Cadastre 2] et [Cadastre 5] volumes 1 et 2. Seul le volume n°2 faisant l’objet du bail objet du litige (page 5 du bail du 23 octobre 2013).
Il s’évince des débats que la bailleresse sollicite le constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial la liant à la SARL INTER-DEPANNAGE [Localité 7].
Au soutien, elle fait valoir les manquements de sa locataire aux obligations mises à sa charge par le contrat de bail.
1. Sur le non-respect de l’usage des lieux
Il résulte du bail commercial des 22 et 23 février 2000 auquel il est renvoyé par l’avenant au bail du 14 janvier 2009 et l’avenant à bail et résiliation partielle du 23 octobre 2013 que : « Les locaux faisant l’objet du présent bail seront utilisés à l’exercice de l’activité suivante: entrepôt et stockage de véhicules, notamment à la suite de leur mise en fourrière. Le preneur ne pourra sous aucun prêtexte changer la destination des lieux loués, ni la nature du commerce exploité dans les lieux loués. […]
En l’espèce, la SCI [Adresse 15] soutient que sa locataire entrepose depuis 2022 des poids lourds, créant de fait une surcharge importante qui fragilise le sol. Elle explique que le contrat de bail rappelle qu’aucune surcharge même provisoire ne doit peser sur le sol.
Au soutien, elle justifie avoir interpellé la SARL INTER-DEPANNAGE et lui avoir fait sommation de s’exécuter.
Elle verse également des procès-verbaux de constat de commissaires de justice (pièce 17 PV du 9 août 2022, pièce 23 PV du 30 janvier 2023), ainsi que des photographies non datées prises par la demanderesse.
Toutefois, ces pièces permettent de constater l’entreposage de véhicules légers, de fourgons, fourgonnettes et de dépanneuses, en somme des véhicules liés à l’activité de dépannage de la locataire. Pour autant, ces pièces ne démontrent pas l’existence et l’entreposage de véhicules poids lourds tel qu’allégué par la demanderesse.
En tout état de cause, il ne résulte pas de la lecture du bail commercial liant les parties une quelconque restriction à l’entreposage de véhicules fussent-ils des poids lourds sur les parcelles louées et l’ajout de cette restriction apparaît comme une condition supplémentaire au bail, non-prévue par celui-ci, alors même que l’activité prévue au contrat consiste en l’entreposage et le stockage de véhicules sans distinction.
En conséquence, la demanderesse ne démontre pas le non-respect de l’usage des lieux par sa locataire.
Enfin, si la demanderesse mentionne la clause du bail mentionnant (page 4) que le locataire « ne pourra surcharger même provisoirement les sols, parquets et carrelages afin de ne pas compromettre leur solidité », cette clause n’est afférente qu’à des installations ou appareils mentionné au 7°) du contrat, à savoir les peintures, fermetures, ferrures, plomberie, devantures et autres.
2. non-respect de l’entretien des lieux
Le 7°) JOUISSANCE-REPARATIONS du contrat de bail prévoit que [le locataire] devra jouir des lieux loués en « bon père de famille » et les entretiendra constamment en bon état de réparations locatives et d’entretien, notamment les peintures, fermetures, ferrures, plomberie, devantures et autres. Il entretiendra également les robinets d’eau et de gaz en bon état de fonctionnement et généralement fera son affaire personnelle de l’entretien, et de la remise en état et de toutes réparations de quelque nature qu’elles soient et même de remplacements qui deviendraient nécessaires, le tout relativement aux plomberies, fumisteries, serrurerie, carrelage, peinture, robinetterie, appareils électriques, appareils sanitaires, revêtements de sols, parquets, plafonds et en général à tout ce qui peut garnir ou garnira les lieux loués […]
A l’expiration du présent bail ou lors d’une cession, il rendra le tout en bon état de réparation, d’entretien et de fonctionnement, conforme à l’état des lieux qui sera dressé […] et de toute façon sans pouvoir les détériorer même au cours dudit bail.
En l’espèce, par acte du 6 août 2019, la demanderesse a fait sommation à sa locataire d’exécuter les travaux, mentionnant l’altération ou les dégradations des ouvertures sur façades, l’envahissement par le lierre de certains murs ou partie de mur.
Selon procès-verbal de constat de commissaire de justice du 6 septembre 2019, la demanderesse a fait constater l’état des parcelles données à bail.
Il résulte de ce constat que le commissaire de justice relève la présence de lierre séché sur une façade du bâtiment, ainsi que des vitrages peints qui ont « visiblement été rafistolés ».
Mais ce procès-verbal relève également que des vitrages du local dont l’huissier avait précédemment constatés qu’ils étaient dégradés ont été remplacés par des plaques de makrolon, que le lierre a « été visiblement taillé », quoique jonchant le sol, qu’un « soubassement béton, a également visiblement été nettoyé » ou encore qu’un arbre a été coupé.
Les photographies réalisées à l’occasion de ce constat confirment le remplacement des vitrages tels que décrit et montre également un travail de nettoyage des façades permettant de se débarrasser du lierre ou de bois.
Il résulte ainsi de ces pièces que dans le délai d’un mois, la locataire a exécuté les travaux sollicités par sa bailleresse sans que cette dernière ne puisse le contredire.
Au demeurant, si la sommation d’exécuter du 6 août 2019 mentionne un constat d’huissier de justice ayant relevé des dégradations sur le bien loué, elle ne mentionne pas la date de ce constat, et si le constat du 6 septembre 2019 mentionne un procès-verbal en date du 23 mai 2019 établi par le même commissaire de justice, celui-ci n’est pas versé au débat.
Par ailleurs s’agissant de l’intérieur du local, la demanderesse verse un procès-verbal de constat du 30 janvier 2023 établi lors de la visite du bailleur prévue au bail. Il ressort de ce procès-verbal la présence de tâches sur le sol lié à l’usage du bâtiment, sans noter de dégradations particulières, l’occultation de fenêtres et une cloison interne très abîmées. Le commissaire de justice constate une fissure sur la toiture en tôle pour laquelle son requérant (SCI demanderesse) précise se charger de cette réparation. En partie sud du local, le commissaire de justice constate encore des tâches sur le sol ainsi que quelques dégradations de l’enrobé.
La SARL INTER-DEPANAGE [Localité 7] s’oppose et verse un procès-verbal de constat du 7 octobre 2024 duquel il ne ressort à l’intérieur du bâtiment aucune anomalie concernant la propreté du sol, ainsi que la reprise du revêtement et l’occultation des fenêtres relevées en bon état. De même, le commissaire de justice relève que les gouttières inspectées sont en bon état et propre.
Elle verse un procès-verbal de constat du 31 octobre 2024 duquel il ressort que le sol du premier bâtiment est propre et en bon état, que le long du bâtiment atelier-bureau, l’allée est libre de tout bien.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que si des dégradations ou détériorations ont pu être mises en évidence à l’occasion de certains constats, elles ne peuvent être considérées qu’en tant que détérioration d’usage du bien, dans le cadre d’une activité de dépannage impliquant le stockage, le déplacement et l’entreposage de véhicules encombrants et salissants dans un local prévu à cet effet.
En outre, les constats produits démontrent que les travaux d’entretien ont effectivement été réalisés par la locataire et ce, sans délai à la suite d’une sommation de s’exécuter, outre le fait que le bail prévoit à son issue l’obligation de remise en état du bien à la charge du locataire.
Il sera retenu que l’argument tiré de la présence de taches de liquides au sol n’apparaît pas sérieuse compte tenu de l’activité de la locataire, laquelle est bien connue de la bailleresse.

3. Absence de jouissance paisible des lieux
Il résulte du bail commercial des 22 et 23 février 2000 auquel il est renvoyé par l’avenant au bail du 14 janvier 2009 et l’avenant à bail et résiliation partielle du 23 octobre 2013 que le locataire « devra jouir des bien loués en « bon père de famille ».
En outre : « Il veillera à ce que la tranquillité des voisins ne soit gênée d’aucune manière par le fait de son exploitation, son fait personnel ou le fait de ses employés et des gens à son service. […]
Au soutien de cette prétention, la demanderesse explique que la SARL INTER-DEPANNAGE stationne ses véhicules devant les portails desservant les autres locataires de l’ensemble immobilier alors qu’elle a déjà été interpellée sur la situation. Elle soutient que cette situation empêche les autres locataires de manœuvrer.
Pour ces faits, elle a déposé une main courante.
Par la suite, sa locataire a déposé de grosses pierres et des bloc-béton, ce pourquoi elle justifie d’une seconde déclaration de main courante.
Le procès-verbal de constat du 31 octobre 2024 démontre que les pierres et bloc ont été retirés à cette date.
Outre l’absence d’encombrants à ce jour, la demanderesse ne démontre pas la gêne alléguée et l’impossibilité pour les usagers d’user paisiblement de cette voie. Par ailleurs, s’agissant d’une parcelle non-comprise dans le bail et à défaut de production de tout acte la concernant, la demanderesse ne met pas la juridiction en capacité de vérifier l’usage pouvant être fait de cette parcelle indivise (passage, stationnement ponctuel/temporaire, etc.) de sorte qu’elle ne démontre pas de faute commise par la SARL INTER-DEPANNAGE, occupante indivise des lieux.
4. non-respect du paiement du loyer à terme échu
Le bail commercial des 22 et 23 février 2000 auxquels renvoient l’avenant au bail du 14 janvier 2009 et l’avenant à bail et résiliation partielle du 23 octobre 2013 comporte une clause résolutoire (26°) prévoyant son acquisition à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires.
En outre, le bail prévoit que (page 9) : « 23°) LOYER […] Les paiements devront être effectués au domicile du bailleur ou en tout autre endroit indiqué par lui. »
En l’espèce, la SCI [Adresse 15] explique que sa locataire se trouve très régulièrement en retard de paiement. Sur ce point, et en réponse à la défenderesse, elle explique qu’elle a la possibilité de refuser le paiement par chèque pour lui préférer le paiement par virement ou par prélèvement.
En l’espèce, Il résulte des pièces de la procédure qu’aucun commandement de payer les loyers n’a été établi afin que la locataire ne s’acquitte des loyers objet du bail.
En revanche, il ressort de courriers du 14 novembre 2022 et du 7 décembre 2022 que la bailleresse a relancé la SARL INTER-DEPANNAGE pour des loyers courants.
La SARL locataire verse un extrait de compte duquel il ressort le paiement des loyers pour l’année 2024, le 4 janvier, le 3 avril, le 8 juillet (l’extrait de compte étant édité au 25 septembre 2024, l’échéance d’octobre ne peut apparaître), soit aux termes échus.

Dès lors, la SCI [Adresse 15] ne démontre pas de manquement de sa locataire dans le paiement à échéance de ses loyers.

Par ailleurs, la défenderesse indique sans être contestée que la SCI bailleresse a refusé le paiement des loyers par chèque, de sorte qu’elle les lui a retourné.

Si la demanderesse indique qu’elle a la possibilité de refuser le paiement par chèque, il convient de retenir que le bail n’exclut aucun moyen de paiement, en ce compris le paiement par chèque.
Dès lors, il n’est pas sérieux d’alléguer le non-paiement des loyers par sa locataire dans la mesure où elle lui retourne ses chèques. Et si la SARL INTER DEPANNAGE refuse le paiement par chèque dans le cadre de son activité commerciale, il n’est pas non plus sérieux de raisonner par analogie pour le paiement des loyers dans la mesure où le refus d’un chèque dans une activité commerciale tend à prévenir les impayés, là où dans le cadre du bail, la bailleresse ne démontre pas avoir eu à connaître d’une telle situation.
En conséquence, la clause résolutoire sur ce motif, ni sur aucun autre n’est pas acquise à défaut de démonstration de manquement de la locataire aux obligations nées du bail commercial. Dès lors, la demanderesse sera déboutée de ce chef.
Sur la résolution judiciaire du bail
En l’espèce, et pour les mêmes motifs, la bailleresse sera déboutée de sa demande tendant à la résolution judiciaire du bail.
Il résulte en effet des éléments sus développés qu’aucun manquement d’une particulière gravité n’est à mettre à la charge de la SARL INTER-DEPANNAGE tant concernant le respect des lieux loués, leur entretien, la jouissance paisible ou le respect du paiement du loyer à terme échu.
La demanderesse ne démontre par ailleurs aucune faute distincte justifiant la résolution judiciaire du bail.

Et si le gérant de la société bailleresse produit des pièces démontrant des faits de violences ou de dégradation commises sur sa personne, ces pièces ne tendent qu’à démontrer un conflit très ancré entre le bailleur et le locataire, fait d’animosités et d’oppositions de principe qui se transforment en violences réciproques.
Dès lors, la demanderesse sera déboutée de ce chef.
Sur la demande reconventionnelle au titre des travaux de remise en état et à la réparation des fissures
Le bail commercial des 22 et 23 février 2000 auxquels renvoient l’avenant au bail du 14 janvier 2009 et l’avenant à bail et résiliation partielle du 23 octobre 2013 prévoit :
« JOUISSANCE-REPARATIONS […] Le preneur reconnaît que le Bailleur n’aura à supporter, pendant tout le ours du bail, que les grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil à l’exclusion de toute autre […].
En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat du 31 octobre 2024 (page 8/14) un défaut d’alignement des parpaings sur le mur de gauche en entrant, ces derniers présentant un affaissement.

Toutefois, cette pièce est insuffisante à démontrer que les fissures susmentionnées compromettent la solidité du bâtiment, qu’elles ressortent des grosses réparations ou qu’elle soit le fait de l’activité commerciale de la locataire.
Dès lors, la SARL INTER-DEPANNAGE [Localité 7] sera déboutée de cette demande.
Sur la demande reconventionnelle au titre des dommages et intérêts provisionnels en raison du préjudice causé par la destruction de l’annexe et d’obligation de faire aux fins de communication d’un avenant au bail modifié
Le bail commercial des 22 et 23 février 2000 prévoit la location d’un bien désigné comme suit :
« Commune de [Localité 7] (Charente)
Un local à usage d’entrepôt situé lieut « [Adresse 15] », d’une superficie approximative de 1998 m², cadastré de la manière suivante :
section numéro superficie
AH 718 12 a 41 ca
AH 708 11 a 65 ca
contenance totale……………………………..24 a 06 ca
Ainsi que lesdits biens et droits immobilier existent avec toutes leurs dépendances sans exception, ni réserve, le Preneur déclarant bien les connaître pour les avoir visités personnellement en vue des présentes. »
En l’espèce, la locataire mentionne la disparition d’une parcelle de 56 m² prévu dans le bail et dont elle aurait été privée.
La bailleresse ne s’oppose pas sur le principe de l’existence de ce bâtiment mais indique d’une part que ce bâtiment a été détruit par le précédent propriétaire, et que ce bâti était en réalité une ancienne chaufferie dont la superficie ne dépassait pas 27 m².
Toutefois, le bail produit ne précise pas dans le détail la contenance du bien loué, ni ne comporte aucune annexe comportant les plans des lieux.
Dès lors, si le principe de l’existence de ce bâtiment est reconnu, il n’est pas démontré la superficie du bien, ni même la date à laquelle le bâtiment aurait disparu, de sorte que la locataire ne démontre pas l’étendue d’un préjudice de jouissance.
En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de ce chef.
Par ailleurs, il sera également débouté de sa demande s’agissant de l’injonction au bailleur de communiquer un avenant au bail prenant en compte la disparition de l’annexe et un prix révisé, dans la mesure où le bail prévoit que le locataire connaît lesdits biens et droits immobilier existant avec toutes leurs dépendances sans exception, ni réserve, pour les avoir visités personnellement. Pour les mêmes raisons, la demande de conciliation sera rejetée.
Sur la demande reconventionnelle d’obligation de faire au titre de la communication des codes d’accès et d’une clef du portail,
La défenderesse explique que la bailleresse a fait installer un portail sur une partie du bâtiment, limitant ainsi l’accès au bien loué par elle lorsque le portail se trouve fermé à clef. Elle indique que cette situation l’empêche d’accéder à une partie de son local.
La SCI demanderesse indique que le portail a été installé après les accès de la défenderesse.
En l’espèce, la SARL INTER-DEPANNAGE ne démontre pas être empêchée d’accéder à une partie du bien loué. À défaut de communication d’un plan détaillé du site, elle ne démontre pas que le portail ait été installé sur la parcelle qu’elle loue, de sorte que si cet élément est implanté sur la parcelle de son bailleur, sa demande ne trouve aucun fondement et elle en sera déboutée.
Sur la demande reconventionnelle d’obligation de faire au titre de la désinstallation du système de vidéosurveillance mise en place par la SCI [Adresse 15],
Au titre du devoir de garantie de jouissance paisible à la charge du bailleur, la SARL INTER-DEPANNAGE indique que sa bailleresse a fait installer des caméras sur les bâtiments lui appartenant, lesquelles sont en mesure de filmer l’intérieur des bâtiments loués.
Cette situation est démontrée par le constat de commissaire de justice du 3 août 2022 qui dénombre plusieurs caméras de vidéoprotection.
La demanderesse s’oppose à la demande de la SARL INTER-DEPANNAGE et explique que son dispositif a vocation à filmer la zone indivise le long du bâtiment, sans que les ouvertures de l’immeuble de sa locataire ne soient visibles.
Sur ce point, elle justifie de l’arrêté préfectoral l’autorisant à utiliser ce dispositif de vidéoprotection, autorisation renouvelée par l’arrêté préfectoral du 27 avril 2023 pour une durée de 5 ans.
Par ailleurs, il ressort des images extraites des enregistrements que le dispositif de vidéoprotection comporte un retraitement des images par un masquage dynamique sur les zones privées louées par la défenderesse.
En conséquence, cette dernière sera déboutée de sa demande de ce chef.
Sur la demande reconventionnelle d’injonction de justifier d’une autorisation de procéder à 4 grandes ouverture donnant sur la voie indivise lui servant de boxes,
En l’espèce, à défaut de produire les actes concernant cette parcelle indivise, et à défaut de démontrer un préjudice qu’elle subirait, la SARL INTER-DEPANNAGE sera déboutée de cette demande qui ne concerne pas le bail.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts provisionnel au titre du préjudice lié au trouble de jouissance,
Aux termes de l’article 1719 du code civil, lbailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière […] 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; [...]
En l’espèce, il résulte des pièces du dossier que la relation contractuelle entre la demanderesse et la défenderesse pâtit d’un conflit bien ancré.
Il résulte de l’ensemble du dossier que la SCI [Adresse 15] adopte un comportement qui dépasse les limites d’une relation contractuelle respectueuse, notamment par l’envoi de courriers, de courriels, de sommation par voie de commissaire de justice, qu’elle formule des injonctions à sa locataire dépassant le cadre du bail qui les lient, notamment concernant l’interdiction de déposer des « poids lourds » ou encore de payer ses loyers par virement ou prélèvement alors qu’il est démontré que la locataire s’acquitte dans les temps de ses loyers, outre le fait que ses factures de loyer comportent des mentions à visée comminatoire.
Les pièces démontrent également un ensemble de main courantes et de dépôt de plainte dans lesquelles la bailleresse invective sa locataire de divers manquement à ses obligations du bail et les relations sont détériorées de telle sorte qu’une altercation physique a eu lieu entre le gérant bailleur et le fils du gérant locataire.
Ces éléments démontrent une ingérence du bailleur dans le cadre du bail ainsi qu’une démarche de malveillance traduisant sa volonté de nuire, qui ne permet pas de respecter les droits du locataire et dans certaines circonstances, qui ont vocation à le pousser à la faute dans le respect de ses propres obligations.
Ainsi, la SCI [Adresse 15] compromet la jouissance paisible de sa locataire et son comportement, constitutif d’une faute, entraîne un préjudice qui sera indemnisé par la somme de 4000 euros au paiement de laquelle elle sera condamnée.
Sur la demande reconventionnelle d’injonction de communiquer une copie des taxes foncières depuis l’année 2011,
En l’espèce, dans ses dernières écritures, la SCI [Adresse 15] verse ses taxes foncières de 2017 à 2022.
Dès lors, cette demande apparaît sans objet.
Sur les frais du procès
Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
L’article 514 du même code prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, la SCI [Adresse 15] succombe en ses demandes et sera condamnée aux dépens.
Elle sera condamnée à verser à la SARL INTER-DEPANNNAGE [Localité 7] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, compte tenu de la nature du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en premier ressort,
DÉBOUTE la SCI [Adresse 15] de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;
DÉBOUTE la SCI [Adresse 15] de sa demande au titre de la résolution judiciaire du bail ;
DÉBOUTE la SARL INTER-DEPANNAGE [Localité 7] de sa demande au titre des travaux de remise en état et à la réparation des fissures ;
DÉBOUTE la SARL INTER-DEPANNAGE [Localité 7] de sa demande au titre du préjudice de jouissance en raison de la disparition de l’annexe ;

DÉBOUTE la SARL INTER-DEPANNAGE [Localité 7] au titre de sa demande d’injonction au bailleur de communication d’un avenant au bail modifié prenant en compte la disparition de l’annexe et de conciliation;
DÉBOUTE la SARL INTER-DEPANNAGE [Localité 7] au titre de sa demande de communication des codes d’accès et d’une clef du portail ;
DÉBOUTE la SARL INTER-DEPANNAGE [Localité 7] de sa demande au titre de la désinstallation du système de vidéoprotection mise en place par la SCI [Adresse 15] ;

DÉBOUTE la SARL INTER-DEPANNAGE [Localité 7] de sa demande d’injonction de justifier d’une autorisation de procéder à 4 grandes ouverture donnant sur la voie indivise lui servant de boxes ;
CONDAMNE la SCI [Adresse 15] à payer à la SARL INTER-DEPANNAGE [Localité 7] la somme de 4000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;
CONSTATE que la SCI [Adresse 15] a produit les taxes foncières de 2017 à 2022 ;
DIT que la demande de production des taxes foncière est sans objet pour les taxes de 2017 à 2022 et DÉBOUTE la SARL INTERDEPANNAGE [Localité 7] pour les taxes foncières de 2011 à 2016 ;
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;
CONDAMNE la SCI [Adresse 15] aux dépens de l’instance ;
CONDAMNE la SCI [Adresse 15] à payer à la SARL INTER-DEPANNNAGE [Localité 7] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.
 
Le Greffier, Le Président,