TJ 75056, 5 juin 2025, RG 25/01819

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : défendeur

Copie exécutoire délivrée
le :
à : demandeur

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/01819 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7DA7

N° MINUTE : 2025/12

JUGEMENT
rendu le jeudi 05 juin 2025

DEMANDEURS
Madame [J] [L], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0466

Monsieur [Z] [L], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0466

DÉFENDEUR
Monsieur [W] [U] [S], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 avril 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 05 juin 2025
PCP JCP fond - N° RG 25/01819 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7DA7

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 23 septembre 1975, Madame [J] [L] et Monsieur [Z] [L] ont donné à bail à Monsieur [W] [U] [S] un logement à usage d'habitation situé dans l'immeuble sis [Adresse 2].
Le loyer est payable par trimestre
Par actes d'huissier en date du 5 février 2025, Madame [J] [L] et Monsieur [Z] [L] ont fait assigner Monsieur [W] [U] [S] devant le juge des contentieux d la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
prononcer la résiliation du bail du 23 septembre 1975au titre de la carence du preneur dans le paiement de ses loyers ;
subsidiairement, constater l’abandon des locaux loués à Monsieur [W] [U] [S] .
-dans tous les cas,
autoriser Madame [J] [L] et Monsieur [Z] [L] à reprendre possession du logement sis [Adresse 2] et déclarer abandonnés les biens laissés sur place, qui n’ont pas de valeur marchande et qui ne peuvent donc pas être vendus ;
-subsidiairement :
ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [U] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier s'il y a lieu ;
supprimer le délai de deux mois de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;
ordonner aux frais du locataire l’enlèvement des meubles et effets personnels se trouvant dans les lieux loués, selon les formes légales ;
condamner Monsieur [W] [U] [S] à payer à Madame [J] [L] et Monsieur [Z] [L] :
- la somme de 5103,70 euros à titre d’arriérés de loyers au 26 janvier 2025,1er trimestre 2025 inclus,
- une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 1er avril 2025, fixée à la somme trimestrielle de 551,87 euros (montant du dernier loyer contractuel) ;
-2000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, à Madame [J] [L] et Monsieur [Z] [L] font valoir qu'ils ont donné à bail le logement visé à Monsieur [W] [U] [S] le 23 septembre 1975 ; que depuis la fin 2022, plus aucun loyer n’est payé ;
Qu’au 1er janvier 20245 la dette est de 5103,70 et que depuis 18 mois, plus aucun occupant de l’immeuble n’a constaté de passage pour cet appartement, aucune lumière n’y étant visible, le courrier n’étant plus relevé et laissant la boite aux lettres débordante.
Qu’en suite d’une vaine sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement en date du 13 juin 2024, le 24 juillet 2024, le commissaire de justice s’est rendu sur place et indique avoir constaté selon procès-verbal du même jour que les lieux étaient abandonnés ;
Que sur la base de ce premier procès-verbal de constat, une requête au titre de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 a été déposée devant la juridiction le 3 septembre 2024aux fins de constat d’abandon des lieux et de reprise de ceux-ci, mais que par ordonnance rendue le 9 septembre 2024, il n’a pas été fait droit à cette requête au motif que le constat du 24 juillet 2024 ne démontrait pas l’abandon des lieux ;
Qu’en suite de cette décision, les bailleurs ont pris l’initiative de faire réaliser un second procès-verbal de constat le 1er octobre 2024, lequel est circonstancié et étayé par des photographies ;
Que sur la base de ce second constat, une seconde requête a été déposée devant le juge des contentieux de la protection le 7 octobre 2024, laquelle a de nouveau fait l’objet d’un rejet au motif que les baux soumis à la loi du 1er septembre 1948 et les locations meublées échappent aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, invitant les demandeurs à procéder par voie d’assignation.

L'affaire est appelée et examinée à l'audience du 8 avril 2024.

Les demandeurs représentés par leur conseil, reprennent leurs demandes comme exposées dans l'assignation.

Monsieur [W] [U] [S], cité par remise de l’acte à l’étude, n'a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture de [Localité 4] le 6 février 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 8 avril 2025.
L’action est donc recevable.

Sur le demande principale de résiliation du bail du 23 septembre 1975 au titre de la carence du preneur dans le paiement de ses loyers

A titre liminaire sur la qualification du contrat, il sera rappelé que le contrat signé est exclu des dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Le contrat de sous location est soumis aux seules dispositions contractuelles et du code civil.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il sera donc rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, il ressort du décompte produit en demande et non contesté en défense que la dette due au 26 janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus s’élève à la somme de de 5103,70 euros (le loyer trimestriel étant de 551,87 euros).

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail sans incidence sur l'obligation au loyer, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs du locataire et son expulsion des lieux.

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire de supprimer sur ce seul fondement tel qu’évoqué à titre principal, le délai de deux mois visé à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, en ce qu'il n'est pas justifié à cet égard de circonstances particulières nécessitant de faire exception au droit commun des expulsions.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d'exécution et dit en conséquence n’y avoir lieu à ordonner aux frais du locataire l’enlèvement des meubles et effets personnels se trouvant dans les lieux loués.

Sur la demande en paiement au titre des arriérés locatifs et indemnité d'occupation

S'agissant de la demande en paiement aux arriérés locatifs, il est justifié d'une créance de 5103,70 euros au 26 janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus.
Monsieur [W] [U] [S] sera en conséquence condamnée au versement de cette somme.

Il sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité trimestrielle d’occupation d'un montant équivalent au loyer trimestriel (soit actuellement 551,87 euros par trimestre), tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux, en ce que le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. En raison de la nature des indemnités d’occupation, elles ne peuvent pas être accordées à compter du 1er avril 2025 telle que sollicité, la résiliation du contrat de sous location n’intervenant qu’à compter du jugement (le 5 juin 2025). En revanche, Monsieur [W] [U] [S] reste redevable des loyers, même si la somme n’a pas été actualisée au cours de l’audience.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,