TJ 35288, 19 mai 2025, RG 21/01843

N° 25/

JUGEMENT DU
19 Mai 2025

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N° RG 21/01843 - N° Portalis DBYD-W-B7F-DBFX

[K], [L], [T] [O] épouse [M], [U], [J] [M]

C/

[B] [R] divorcée [V], [A] [S]

Copie exécutoire délivrée
le

à

Copie certifiée conforme délivrée
le

à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Madame CHATELAIN Laure,, siégeant à Juge unique
assisté(e) de : Madame MARAUX Caroline, Greffier

DEBATS à l’audience publique du 20 Janvier 2025

Jugement contradictoire mis à disposition le 19 Mai 2025, après prorogation du délibéré initiallement prévu le 28/04/2025, date indiquée à l’issue des débats;

DEMANDEUR :

Madame [K], [L], [T] [O] épouse [M]
née le 21 Novembre 1983 à [Localité 12],
demeurant [Adresse 9]

Monsieur [U], [J] [M]
né le 26 Juillet 1981 à [Localité 13],
demeurant [Adresse 9]

Représentés par : Maître Sophie SOUET de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES

DEFENDEUR:

Madame [B] [R] divorcée [V]
née le 25 Juin 1973 à [Localité 15],
demeurant [Adresse 1]

Monsieur [A] [S]
né le 21 Novembre 1968 à [Localité 11],
demeurant [Adresse 1]

Représentés par : Me Olivier SEBAL, avocat au barreau de SAINT-MALO

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EXPOSE DU LITIGE:

Par acte authentique en date du 26 juin 2017, les époux [M] ont acquis de la société dénommée COTE JARDIN un bien sis au [Adresse 9] cadastré section BM n° [Cadastre 7], [Cadastre 2], [Cadastre 4] et [Cadastre 6].

Monsieur [S] et Madame [R], propriétaires de l’ensemble immobilier voisin situé au [Adresse 10] ont également acquis de la société COTE JARDIN, le lot n° 3 cadastré BM n° [Cadastre 3] et [Cadastre 5] par acte authentique en date du 16 octobre 2017.

Se prévalant de l’existence de servitudes de passage présentes au sein de l’acte en date du 26 juin 2017 et du 16 octobre 2017, les époux [M] ont contesté le fait que Monsieur [S] et Madame [R] aient:
- retiré les compteurs d’eau, d’électricité et de gaz qui se trouvaient dans la cage d’escalier de leur immeuble sis au [Adresse 10] mais qui profitaient à la propriété [M],
- coupé les réseaux d’eaux usées et pluviales de l’immeuble des époux [M],
- fait construire un mur le long des deux propriétés et retiré l’escalier qui descendait vers la digue,
- interdit le passage par la cage d’escalier après avoir changé la serrure de la porte d’accès,

Les époux [M] ont dénoncé cette situation et l’entrave occasionnée à l’exercice des servitudes par le biais d’un courrier de leur Conseil en date 17 septembre 2018 envoyé à Monsieur [S] et Madame [R] qui ont également fait intervenir leur propre Conseil.

Les échanges entre les parties restant vains, les époux [M] ont, par acte d’huissier du 11 décembre 2018, fait assigner Monsieur [S] et Madame [R] par devant le juge des référés afin de les enjoindre à rétablir les servitudes leur bénéficiant pour permettre la poursuite des travaux pour lesquels ils avaient obtenu un permis de construire.

Par ordonnnance en date du 7 février 2019, confirmée par un arrêt de la Cour d’Appel de RENNES le 12 novembre 2019, les époux [M] ont été déboutés de leur demande qui se heurtait à une contestation sérieuse et au regard de l’absence de preuve d’un trouble manifestement illicite.

Les époux [M] ont, par acte d’huissier du 10 février 2020, fait assigner Monsieur [S] et Madame [R] par devant le juge des référés aux fins d’expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 29 juin 2020, le juge des référés a fait droit à la demande des époux [M] et confié les opérations d’expertise à Monsieur [N] en étendant les opérations aux vues créées sur la propriété [M] par les fenêtres du bâtiment de Monsieur [S] et Madame [R] par ordonnance en date du 10 décembre 2020.

L’expert a rendu son rapport définitif le 21 juin 2021.

En l’absence d’accord amiable trouvé par les parties, les époux [M] ont fait assigner Monsieur [S] et Madame [R] devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo par acte d'huissier en date du 14 décembre 2021, aux fins d’indemnisation de leurs préjudices subis résultant de la condamnation du droit de passage dans l’entrée par Monsieur [S] et Madame [R], de suppression de l'empiètement du mur et du débord de la gouttière, aux fins de rétablissement de la servitude pour accéder à la digue, et aux fins de suppression des vues créées sur leur propriété par les fenêtres du bâtiment de Monsieur [S] et Madame [R].

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 14 mai 2024, les époux [M] ont réitéré leurs demandes et sollicitent de :
Constater que Monsieur [S] et Madame [R] ont renoncé à leur prétention tendant à voir juger irrecevables les demandes des époux [M];Débouter Monsieur [S] et Madame [R] de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du rapport d’expertise judiciaire déposé par Monsieur [F] [N];Condamner in solidum Monsieur [S] et Madame [R] au paiement d’une somme de 18.221,09 € correspondant au préjudice subi du fait de la suppression de la servitude de passage;Condamner in solidum Monsieur [S] et Madame [R] au paiement d’une somme de 9.387,10 € correspondant au préjudice subi du fait du retrait des compteurs et du non-respect de la servitude de passage de canalisations, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation;Condamner in solidum Monsieur [S] et Madame [R] au paiement d’une indemnité de 9.765,70 € correspondant au préjudice de jouissance résultant du retard d’exécution des travaux;Ordonner la capitalisation des intérêts échus;Condamner in solidum Monsieur [S] et Madame [R] à supprimer l’empiètement du mur de leur extension et à traiter les conséquences de cette démolition sur la propriété des époux [M] ainsi que l’empiètement de la gouttière dans le mois suivant la signification du jugement à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 150 € par jour de retard;Condamner in solidum Monsieur [S] et Madame [R] à supprimer le débord de la gouttière dans les 8 jours suivant la signification du jugement à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 150 € par jour de retard;Condamner in solidum Monsieur [S] et Madame [R] à rétablir la servitude d’accès à la digue, travaux qui devront intégrer la mise en place d’un escalier permettant aux époux [M] d’accéder de leur fonds à la digue, dans le mois suivant la signification du jugement à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 150 € par jour de retard;Condamner in solidum Monsieur [S] et Madame [R] à supprimer les vues irrégulières créées sur la propriété [M] dans le mois suivant la signification du jugement à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 150 € par jour de retard;Condamner in solidum Monsieur [S] et Madame [R] à leur régler la somme de 15.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais de référé, d’expertise judiciaire et de l’instance en cours;Débouter Monsieur [S] et Madame [R] de leur demande tendant à voir condamner Monsieur et Madame [M] à supprimer les vues irrégulières créées sur la propriété de Monsieur [S] et Madame [R], dans le mois de la signification du jugement à intervenir, et, passé ce délai, sous astreinte de 150 € par jour de retard, qui courra pendant un délai d’un mois avant qu’il soit statué à nouveau;Débouter Monsieur [S] et Madame [R] de leur demande d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leurs prétentions, les époux [M] s’opposent à la nullité de l’expertise judiciaire soulevée par Monsieur [S] et Madame [R] sur le fondement de l’article 175 du code de procédure civile, tant sur la forme que sur le fond. Sur la forme, ils indiquent que les défendeurs n’ont pas soulevé in limine litis leur demande de nullité dans la mesure où ils ont conclu une première fois au fond le 22 juin 2022 sans la soulever et qu’en conséquence l’éventuelle nullité a été couverte par leurs conclusions. Sur le fond, ils soutiennent que l’expert judiciaire n’a nullement violé le principe du contradictoire en ce que rien ne l’obligeait à répondre aux dires des parties dans une note d’étape et qu’il a répondu aux parties dans son rapport de manière précise et circonstanciée.

Au soutien de leurs demandes relatives à l’indemnisation des préjudices subis du fait de l’entrave au droit de passage, ils indiquent sur le fondement de l’article 701 du code civil que le droit de passage a été constitué dans l’acte de vente du 26 juin 2017 au terme duquel l’accès au premier étage de l’immeuble sis au [Adresse 9] à [Localité 16], propriété [M], se faisait exclusivement par l’intermédiaire de l’escalier situé au [Adresse 10] à [Localité 16], immeuble devenu propriété exclusive de Monsieur [S] et Madame [R].
Ils estiment que les défendeurs ont unilatéralement mis fin à la servitude, les obligeant à créer une cage d’escalier pour desservir le premier étage de l’immeuble ainsi qu’un accès indépendant au [Adresse 9] à [Localité 16] et que ce ne sont que les agissements illicites des défendeurs qui sont à l’origine de la situation, l’inutilité d’une servitude à la supposer avérée n’étant pas cause d’extinction de cette dernière. Ils estiment leur préjudice relative à l’entrave du droit de passage dans l’entrée à la somme de 18.221,09 € du fait de la création d’une nouvelle porte d’entrée, d’une cage d’escalier et d’une autre porte à l’étage, et à la somme de 9.387,10 € TTC pour la création de nouveaux branchements qu’il ont été contraints de faire pour raccorder leur propriété aux réseaux publics dans la mesure où, au rez-de-chaussée de l’entrée du [Adresse 10] se trouvaient également tous les réseaux (compteurs, d’eau, électricité et gaz). Enfin, ils sollicitent la somme de 9.765,70 € du fait du retard de chantier de 10 mois au regard des obstacles rencontrés.

Au soutien de leur demande de suppression de l’empiètement du mur et le débord de la gouttière de Monsieur [S] et Madame [R], les époux [M] indiquent, sur le fondement de l’article 545 et 696 du code civil, que le mur édifié par les défendeurs en premier lieu empiète sur leur propriété de 3 à 38 cm en se référant aux conclusions de l’expert judiciaire et du géomètre expert, et en deuxième lieu a pour conséquence de leur interdire l’accès à la digue des [Localité 14] en empruntant l’escalier. Enfin, la gouttière de l’extension réalisée par Monsieur [S] et Madame [R] empiète également sur leur propriété et ils avaient dénoncé cette situation dès le 17 septembre 2018 par l’intermédiaire d’un courrier de leur Conseil. Ils sollicitent en conséquence que les défendeurs soient condamnés à la destruction du mur séparatif, au rétablissement de la servitude de passage à pied pour accéder et emprunter l’accès à la digue des [Localité 14] supposant d’une part que le passage soit libre de tout obstacle, et d’autre part que l’escalier d’accès à la digue soit refait.

Au soutien de leur demande de condamnation de Monsieur [S] et Madame [R] à supprimer les vues s’exerçant sur leur propriété sous astreinte de 150 € par jour de retard, les époux [M] indiquent, sur le fondement des articles 678 et 679 du code civil que celles-ci sont illégales et que certains dispositifs mis en place par les défendeurs ne garantissent pas de manière pérenne et absolue l’interdiction de toute vue droite ou oblique sur leur fonds.

Enfin, les époux [M] s’opposent à la demande reconventionnelle de Monsieur [S] et Madame [R] visant à supprimer l’existence d’une vue irrégulière sur leur propriété, expliquant que dès lors que les travaux d’aménagement de leur terrasse ne sont pas achevés et que la limite de propriété qui sous-tend la demande en démolition du mur des défendeurs sur leur propriété, l’installation d’un pare-vue ne peut être envisagée d’autant qu’elle ne crée aucune nuisance pour le moment puisque les travaux de Monsieur [S] et Madame [R] sont à l’arrêt et qu’ils n’habitent pas les lieux.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 29 mai 2024, Madame [R] et Monsieur [S] ont demandé au tribunal de :
Prononcer la nullité du rapport d’expertise judiciaire déposé par Monsieur [N] le 21 juin 2021;Débouter Monsieur et Madame [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions;Condamner Monsieur et Madame [M] à supprimer les vues irrégulières créées sur la propriété de Monsieur [S] et de Madame [V], dans le mois de la signification du jugement à intervenir, et, passé ce délai, sous astreinte de 150 € par jour de retard, qui ccourra pendant un délai d’un mois avant qu’il soit statué à nouveau;Condamner Monsieur et Madame [M] à verser à Monsieur [S] et Madame [V] une somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens;
Au soutien de leur demande de nullité de l’expertise judiciaire, ils font valoir que lors de la première réunion d’expertise qui s’est tenue le 7 septembre 2020, l’expert avait fait preuve de corporatisme en indiquant qu’il ne remettrait pas en cause le travail du géomètre [P], partant du principe que les mesures et plans établis par ce dernier étaient exacts et que le plan établi par le père de Monsieur [M] n’avait strictement aucune valeur. Ils reprochent à l’expert de ne pas avoir répondu à leurs dires, attendant la rédaction de son rapport définitif pour y répondre, les empêchant de lui adresser des observations en réplique, et violant par là-même le principe du contradictoire.

S’agissant de la gouttière, Madame [R] et Monsieur [S] soutiennent ne jamais avoir contesté son débordement sur la propriété de leurs voisins les époux [M] mais qu’elle aurait été placée à cet endroit sur conseil de leur couvreur avec l’accord verbal des demandeurs. Ils auraient depuis demandé à l’entreprise [H] de remplacer cette gouttière pour supprimer l’empiètement, cette intervention nécessitant la pause d’un échafaudage chez les époux [M], mais ces derniers auraient refusé en raison de la présente procédure.

Ils opposent aux époux [M] concernant les servitudes de passages, qu’ils ne contestent pas leur existence passée mais que ces dernières se sont éteintes du fait de la modification des lieux par les demandeurs.

Concernant la servitude pour accéder à la digue, les défendeurs soutiennent que l’escalier en bois qui permettait de descendre depuis la terrasse de leur maison sur la digue a été enlevé de longue date sans être remplacé car il était dangereux. Ils se fondent sur un procès-verbal de constat dressé par Maître [X] le 22 avril 2013 à la requête de la SCI COTE JARDIN faisant état de ce qu’il manquait deux marches à l’escalier, que sa rambarde était déposée et que ses marches présentaient des traces de pourriture. Ils précisent que les demandeurs savaient qu’ils souhaitaient édifier un mur séparatif entre leurs deux terrasses comme en atteste leur maçon Monsieur [D], raison pour laquelle les demandeurs ont anticipé sur la création dudit mur en prenant la décision de créer leur propre accès sur la digue comme en atteste Monsieur [W], architecte du cabinet [Z] dans son attestation en date du 15 novembre 2018 et les plans du projet immobilier des époux [M] qu’ils produisent. De ce fait, les défendeurs indiquent que la configuration des lieux ne permet plus aux demandeurs de jouir de cette servitude sans leur causer un préjudice important en détruisant le mur séparatif entre leurs deux propriétés et qu’il convient donc de les débouter de leurs demandes.

S’agissant de la demande de démolition du mur séparatif entre leurs deux propriétés, Madame [R] et Monsieur [S] expliquent que les époux [M] leur avait donné leur accord pour que la limite séparative entre les deux propriétés soit modifiée conformément au plan établi par Monsieur [M] père, que l’implantation du mur a été faite par Monsieur [D] en présence du père de Monsieur [M], et que la destruction du mur ne représente aucun intérêt pour les demandeurs en ce qu’ils ne perdent aucune surface avec la limite séparative actuelle puisque l’empiètement allégué va de 3 à 38 cm soit l’épaisseur du mur de la maison d’une part, et qu’elle n’impacte pas la construction faite par les demandeurs sur leur propre propriété d’autre part.

Concernant les servitudes de passage des canalisations, Madame [R] et Monsieur [S] expliquent que la situation a changé en raison des travaux qu’ils ont eux-même entrepris et de ceux projetés par les demandeurs. Ils indiquent que l’architecte des époux [M] avait, conformément aux plans du permis de construire, prévu de créer une évacuation des eaux usées sur la [Adresse 10] à hauteur du numéro [Adresse 10] et non d’utiliser les canalisations des eaux usées passant par leur propre maison, et qu’en tout état de cause, en raison de l’âge des anciens compteurs d’alimentation d’eau et/ou d’électricité, ils auraient du procéder à leur changement et n’auraient pu se raccorder au réseau d’évacuation de leurs voisins. Dès lors, la servitude ne présentant aucun intérêt pour les demandeurs qui avaient prévu de séparer les réseaux d’évacuation tant électrique, d’eaux usées que pluviales en se raccordant directement à la [Adresse 10] n’a plus lieu d’être, d’autant que les époux [M] ayant fait procéder à la démolition de leur maison, et qu’il n’y a plus de réseaux.

Sur la servitude de passage par l’escalier du n° [Adresse 10], les défendeurs indiquent que ladite servitude avait été créée en raison de l’impossibilité d’accéder à l’époque au 1er étage du [Adresse 9] puisque son rez-de chaussée était constitué d’un fond de commerce. Toutefois, ils avancent que l’immeuble ayant été transformé en une habitation unique, conformément au permis de construire accordé par la Direction d’Aménagement et de l’Urbanisme de [Localité 16], l’usage d’une telle servitude n’avait plus lieu d’être puisque s’agissant d’une habitation unique, il était prévu de pouvoir accéder du rez-de chaussée au dernier étage sans avoir à passer par la maison voisine. Ils ajoutent que le fait de ne pas avoir pu user de ladite servitude n’a pas empêchés les demandeurs de faire leurs travaux puisque le procès-verbal de constat de l’huissier en date du 28 décembre 2018 a mis en évidence que la maison avait été entièrement démolie et qu’il n’en restait qu’un morceau de mur de façade sur deux mètres de haut, et qu’au surplus, le procès verbal de l’huissier en date du 23 mai 2019 et 5 juillet 2019 avait permis de constater la présence d’une trémie réalisée au niveau du plancher du 1er étage, permettant au n° 36 de monter du rez-de-chaussée au 1er étage sans avoir à passer par l’escalier du n° [Adresse 10]. Les défendeurs ajoutent que les époux [M] ne justifient pas de ce que la mairie de [Localité 16] aurait fait droit à leur demande de permis de construire modificatif aux termes duquel il était finalement prévu la création de plusieurs logements et non d’une seule maison d’habitation.

Enfin Madame [R] et Monsieur [S] forment une demande reconventionnelle de suppression de la vue directe des époux [M] sur leur propre propriété en application de l’article 678 du code civil en se référant au rapport de l’expert judiciaire qui fait état d’une vue oblique depuis laquelle les époux [M] ont une vue plongeante depuis leur terrasse sur leur propre propriété. En application de l'article 455 alinéa 1er du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées par les parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens et prétentions de celles-ci.

La clôture de la procédure a été prononcée le 31 mai 2024, et l'affaire renvoyée pour être plaidée à l'audience du 20 janvier 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 28 avril 2025, puis prorogée au 19 mai 2025.

MOTIFS:

I. Sur la nullité de l’expertise judiciaire:

Il résulte des dispositions de l’article 175 du code de procédure civile que “La nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure”. Il est par ailleurs constant de considérer que la nullité des actes d’exécution d’une mesure d’instruction doit être soulevée in limine litis et est donc couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir ses défenses au fond.

En l’espèce, le Conseil de Madame [R] et Monsieur [S] a remis ses premières conclusions au fond le 22 juin 2022 dans le cadre de la mise en état de la présente instance. A la lecture de ces dernières, la nullité de l’expertise judiciaire n’était pas soulevée. Par conséquent, l’éventuelle nullité de l’expertise judiciaire a été couverte par la défense au fond. Madame [R] et Monsieur [S] seront donc déboutés de leur demande en nullité de l’expertise.

II. S’agissant des demandes relatives aux servitudes:

En l’espèce, les actes autentiques de vente des 26 juin 2017 et 16 octobre 2017 attestent de l’existence de servitudes, lesquelles ne sont d’ailleurs pas contestées par les parties.

Il résulte de ces actes, qu’aux termes d’un acte reçu par Me [C] [E] le 3 octobre 2016, contenant un état descriptif de division et règlement de copropriété de l’immeuble sis au [Adresse 10], cadastré BM n° [Cadastre 3] et [Cadastre 5], il a été constitué les servitudes suivantes:

Une servitude de passage à pieds: afin de permettre aux propriétaires des biens cadastrés section BM n° [Cadastre 7], [Cadastre 2], [Cadastre 4] et [Cadastre 6] d’accéder et d’emprunter l’escalier permettant l’accès à la digue des sablons en tout temps et heure. Ce passage part de la marche située en partie nord-ouest de la parcelle cadastrée section BM n°[Cadastre 3] pour aboutir à l’escalier desservant la digue des sablons et s’exercera excluivement sur une bande d’une largeur de 2 mètres à l’endroit le moins dommageable pour le fonds servant. Ce passage ne pourra être ni obstrué ni fermé par un portail d’accès, sauf dans ce dernier cas accord entre les parties.
Une servitude de passage de canalisation d’eaux usées et réseaux divers: par suite de la division parcellaire ci-dessus énoncée, il est procédé à la mise en place d’une servitude de passage de canalisation et réseaux divers grevant la parcelle cadastrée section BM n° [Cadastre 5] (fonds servant), au profit de la parcelle cadastrée section BM n° [Cadastre 7] (fonds dominant).
Une servitude de passage de canalisation d’eaux pluviales: afin de permettre aux eaux pluviales provenant des gouttières du versant côté mer de l’immeuble cadastré section BM n°[Cadastre 7] de rejoindre le collecteur situé en aval sur la digue des sablons, il est créé à titre réel et perpétuel une servitude souterraine de passage d’aqueduc, qui passera le long de la limite Nord des parcelles cadastrées section BM n° [Cadastre 3] et BM n° [Cadastre 5].
Une servitude de passage située au rez-de-chaussée du fonds servant en passant par l’escalier commun pour accéder au 1er étage: cette servitude est constituée afin de permettre l’accès au 1er étage de l’immeuble sis au [Adresse 9] à [Localité 16] (fonds dominant), qui se fait exclusivement par l’intermédiaire de l’escalier commun dépendant de la copropriété sise au [Adresse 10] (fonds servant).
Les époux [M] estiment que leurs voisins, Madame [R] et Monsieur [S] ont fait entrave à l’exercice des servitudes tandis que les défendeurs leur opposent que celles-ci étaient éteintes du fait de leur inutilité en raison des modifications effectuées sur l’immeuble par les époux [M].

Il résulte des dispositions de l’article 701 du code civil que “Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode.
Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.
Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi comode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.”

L’article 702 du code civil dispose que “De son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.”

L’article 703 du code civil dispose que “Les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user.”

Une servitude peut donc s’éteindre par la réunion des deux fonds dans une même main, par le non-usage pendant 30 ans (prescription trentenaire), par la disparition de l’utilité de la servitude lorsque le fonds dominant ne peut plus en bénéficier, par la perte de l’un des fonds ou par la renonciation expresse par le titulaire.

* Sur la servitude de passage grevant le rez-de-chaussée du fonds servant (n°[Adresse 10]) pour accéder au 1er étage du fonds dominant (n° [Adresse 9]):

Il résulte des pièces transmises par les parties que les époux [M] ont effectué une demande de permis de construire pour leur immeuble qui a été déposée le 1er décembre 2017 puis complétée le 28 février 2018. Le permis de construire a été accordé le 23 mars 2018.

L’attestation de l’architecte des époux [M] en date du 15 septembre 2020 confirme le fait qu’il a été mandaté par les demandeurs depuis mars 2017 afin d’étudier un projet de rénovation du bâtiment sis au [Adresse 9] dans le but de demander une surélévation afin de garder deux logements.

Si l’architecte précise que dans le permis initial et les plans qui s’y attachaient, un accès de l’appartement par la cage d’escalier du [Adresse 10] était prévu au premier étage, mais que du fait du refus d’accès à la servitude de passage par leurs voisins, les époux [M] ont du revoir les plans de distribution intérieure de leur immeuble en créant une trémie entre le rez-de-chaussée et le premier étage afin d’y poser un escalier, les plans du projet initial prévu par les demandeurs au n° 36 ne sont pas produits pas les époux [M].

En outre, il convient de relever que la modification du projet et du permis de construire est advenue le 28 février 2018, et les époux [M] ne démontrent pas avoir sollicité l’exercice de la servitude de passage avant le 17 septembre 2018 via un courrier de leur Conseil transmis à Madame [R] et Monsieur [S].

En septembre 2018, le projet initial des époux [M] était donc déjà modifié et ils ne démontrent pas avoir changé leur projet initial du fait de l’impossibilité d’accéder au n° [Adresse 10] puisque cette imposibilité d’accès n’est démontrée qu’à partir de novembre 2018 via procès-verbal.

Il résulte également du procès-verbal d’huissier en date du 28 décembre 2018 produits par les défendeurs que la porte du 1er étage de l’immeuble du [Adresse 10] vers le [Adresse 9] est toujours existante, que l’accès à cette porte est toujours possible, mais que la porte donne dans le vide côté 36 du fait de la démolition de l’entier immeuble des époux [M].

Par ailleurs, la sommation faite aux défendeurs par voie d’huissier de leur remettre les clefs de l’escalier au n° [Adresse 10] date du 25 février 2019 alors qu’à cette date, l’entier immeuble des époux [M] est d’ores et déjà démoli.

Ainsi, le fait pour les époux [M] d’avoir démoli leur immeuble avant même d’avoir effectué toutes les démarches nécessaires pour exercer les servitudes qui leur étaient pourtant reconnues par leur titre de propriété a entraîné une modification des lieux, et une renonciation implicite à la servitude dont il a rendu l’usage impossible et inutile.

Par conséquent, les époux [M] seront déboutés de leur demande d’indemnisation du fait de la suppression de la servitude de passage puisque la perte de l’usage de cette servitude résulte de leur propre initiative en démolissant leur immeuble.

* Sur la servitude de passage des réseaux:

Il résulte également des titres de propriété des époux [M] et de Madame [R] et Monsieur [S] susvisés que l’arrivée des réseaux d’électricité, gaz et téléphone desservant l’immeuble de la propriété des époux [M] était regroupée dans la cage d’escalier au rez-de-chaussée niveau Rue de l’immeuble de la propriété de Madame [R] et Monsieur [S].

Les époux [M] indiquent qu’à l’ocasion des travaux de réhabilitation de leur propre immeuble sis au n° [Adresse 10], Madame [R] et Monsieur [S] ont retiré les compteurs d’eau, électricité et de gaz qui se trouvaient dans la cage d’escalier de l’immeuble [Adresse 10] grevé au bénéfice du n° 36 d’une servitude de réseaux, qu’ils ont coupé les réseaux d’eaux usées et d’eaux pluviales du n° [Adresse 10] et supprimé la servitude des eaux pluviales côté digue, les contraignant ainsi à recréer des branchements pour raccorder leur propriété aux réseaux publics.

Or il résulte du procès-verbal d’huissier en date du 28 décembre 2018 que l’immeuble des époux [M] sis au n° [Adresse 9] et quasiment entièrement démoli, à l’exception du mur de façade du rez-de-chaussée comme en attestent les photographies qui y sont annexées.

Les époux [M] ne démontrent donc pas que les défendeurs sont responsables du débranchement des canalisations qui était de fait supposé par la démolition à laquelle ils ont eux-même procédé.

Au surplus la lecture de la demande de permis de construire pour l’immeuble de la propriété des époux [M] qui a été déposée le 1er décembre 2017, complétée le 28 février 2018 et accordée le 23 mars 2018 indique en son article 2 que, concernant l’assainissement, “Le raccordement des branchements se fera sur le réseau de type unitaire de la [Adresse 10]. Il y aura lieu d’assurer la séparation entre les eaux usées et les eaux pluviales du bâtiment jusqu’au domaine public et de prévoir des branchements séparatifs sur le terrain munis d’un dispositif anti-refoulement pour les orifices situés à un niveau inférieur à celui de la chaussée, conformément à l’article 44 du Règlement Sanitaire Départemental” et que s’agissant de l’eau potable “La propriété est desservie [Adresse 10]. Les installations intérieures projetées devront être conformes aux dispositions du règlement du service de distribution d’eau potable”.

Le courrier de l’architecte, Monsieur [W] à Madame [R] et Monsieur [S] en date du 15 novembre 2018 indique également clairement que “Compte tenu de la configuration des lieux, à savoir un bâtiment en bordure directe de la chaussée, dans laquelle sont distribuées les différentes sources d’alimentation et d’évacuation, il n’y a aucun obstacle à réaliser le branchement électrique, le branchement d’eau, ainsi que le branchement d’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales, suivant les observations et les normes précisées dans l’arrêté du permis de construire cité ci-dessus”.

L’attestation de Monsieur [D] en date du 13 novembre 2018 vient confirmer que Monsieur [M] avait parfaitement connaissance de la nature des travaux envisagés chez Monsieur [S] et Madame [R], et qu’il était prévu de se reporter au permis de construire concernant le réseau électrique et le réseau des eaux usées et pluviales en séparant les réseaux et en se racordant directement [Adresse 10], un système de pompe de relevage étant envisagé.

Enfin, le courrier de Véolia en date du 21 janvier 2019 démontre que les époux [M] leur ont adressé une demande de branchement pour leur habitation sise au [Adresse 9] et que ce n’est que suite au refus qui leur a été opposé par Véolia qu’ils ont mis en demeure leurs voisins de leur remettre les clefs pour accéder à la cage d’escalier le 24 janvier 2019. Or à cette date, l’immeuble des époux [M] avait d’ores et déjà été démoli et le procès-verbal d’huissier en date du 28 décembre 2018 met en exergue qu’à cette date, les réseaux d’eau étaient manifestement coupés sur le 36 mais qu’il y existait toujours un compteur EDF.

Par conséquent, les époux [M] ne démontrent pas que Monsieur [S] et Madame [R] ont retiré les compteurs et ont condamné les canalisations existantes puisqu’ils étaient d’ores et déjà prévu par le permis de construire antérieur à la démolition de leur immeuble que des branchements de type unitaire soient effectués.

Ainsi, Monsieur et Madame [M] seront déboutés de leur demande d’indemnisation du fait de la suppression de la servitude de passage des réseaux.

* Sur la servitude de passage menant à la digue:

Il résulte également des titres de propriété des époux [M] et de Madame [R] et Monsieur [S] susvisés qu’une servitude de passage à pieds grève le n° [Adresse 10], propriété de Madame[R] et Monsieur [S], au profit du n° [Adresse 8], propriété des époux [M], afin de permettre à ces derniers d’accéder et d’emprunter l’escalier donnant sur la digue des sablons en tout temps et heure. Ce passage part de la marche située en partie nord-ouest de la parcelle cadastrée section BM n°[Cadastre 3] pour aboutir à l’escalier desservant la digue des sablons et s’exercera excluivement sur une bande d’une largeur de 2 mètres à l’endroit le moins dommageable pour le fonds servant. Ce passage ne pourra être ni obstrué ni fermé par un portail d’accès, sauf dans ce dernier cas accord entre les parties.

S’il n’est pas contesté par Madame [R] et Monsieur [S] qu’ils ont fait établir un mur séparatif entre les propriétés empêchant l’exercice de la servitude par les époux [M], et que le plan en date du 18 décembre 2017 réalisé par Monsieur [J] [M] (père) ne suffit pas à caractériser une renonciation des époux [M] à l’exercice de cette servitude, il résulte du procès verbal d’huissier en date du 22 avril 2013, soit bien avant l’acquisition des fonds par chacune des parties, que l’escalier privatif menant à la digue était en très mauvais état, qu’une partie de sa rambarde était déposée, que la végétation s’était infiltrée entre les murs et les marches et que des traces de pourriture y figuraient.

Au surplus, les époux [M] ne démontrent pas avoir contesté la construction du mur par Madame [R] et Monsieur [S] lors de son édification. Bien au contraire, il résulte de l’attestation du maçon ayant construit ledit mur en date du 22 juin 2019 que lors de son édification, Monsieur [U] [M] passait régulièrement sur le chantier et n’a jamais contesté les limites établies par son propre père Monsieur [J] [M] en présence de Monsieur [S].

Enfin, la lecture des plans annexés à la demande de permis de construire pour l’immeuble de la propriété des époux [M] qui a été déposée le 1er décembre 2017, complétée le 28 février 2018 et accordée le 23 mars 2018 font d’ores et déjà état du mur séparatif d’une part, et mettent en avant l’existence d’une ouverture dans le mur du côté de la propriété des époux [M] pour accéder à la digue d’autre part.

Dès lors, au regard de la modification des lieux qui est résultée de la construction du mur séparatif entre les deux propriétés, et de l’absence de démonstration par les époux [M] qu’ils se sont opposés à son édification, l’extinction de la servitude est acquise et les époux [M] seront déboutés de leur demande.

* Sur le retard du chantier:

L’article 1240 du Code civil dispose que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».
L’obtention de dommages-intérêts est subordonnée à la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.
Les époux [M] sollicitent le versement de la somme de 9.765,70 € TTC calculé sur la base de la valeur locative de l’appartement sur dix mois.
Le préjudice de jouissance vise à indemniser l'impossibilité de jouir normalement d'un bien pendant une période déterminée.
Si les pièces versées au dossier mettent en évidence que le chantier des époux [M] a pris du retard et qu’ils ont en conséquence dû continuer à louer un bien, ils échouent à rapporter la preuve que ce dernier résulte de la faute de Madame [R] et Monsieur [S].
Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande d’indemnisation au titre du retard du chantier.

II. Sur l’empiètement du mur et le débord de la gouttière

Il résulte de l’article 545 du code civil que “Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.”

* S’agissant du mur séparatif:

Les époux [M] sollicitent la démolition du mur séparatif construit par Madame [R] et Monsieur [S] au motif que ce dernier empièterait sur leur parcelle.

En l’espèce, il résulte des pièces transmises par les parties que le mur construit par Madame [R] et Monsieur [S] empiète effectivement de quelques centimètres sur la propriété des époux [M] en violation de l’article 545 du code civil que l’édification dudit mur ait été effectuée en respectant le plan [P] ou le plan de Monsieur [J] [M].

Suite à de nombreuses mesures, l’expert judiciaire a en effet conclu que:
- la largeur de la façade Ouest de la propriété des demandeurs est 8,88 mètres au lieu de 8,93 mètres selon le plan de propriété [P],
- la largeur de la façade Ouest de la propriété des défendeurs est 5,62 mètres au lieu de 5,59 mètres selon le plan de propriété [P].
- que les différences d’écart mesuré entre Monsieur [P] (5,67 m) et [I] (5,61 m) proviennent de l’état des murs Nord et Sud en moellons de granit.
- que le mur édifié par les défendeurs empiète, à son extrémité Ouest, de 3 cm sur la propriété des demandeurs.
- que le mur est rectiligne entre le point Ouest et son aboutissement Est le long de la façade des bâtiments anciens, mais que la limite de propriété telle qu’elle est définie par les actes de propriété (plan [P]) n’étant pas rectiligne, il s’ensuit un empiètement sur toute la longueur de la propriété des défendeurs, allant de 3 cm à 38 cm.

Cependant, les défendeurs sont fondés à soutenir que la démolition du mur constituerait une sanction disproportionnée.

En effet, si la disproportion de la sanction est généralement caractérisée lorsqu’elle implique la destruction d’un immeuble d’une importance conséquente, elle peut trouver application, même en présence d’une construction plus modeste, dès lors que les conséquences pour le débiteur de l’obligation ne sont pas proportionnées à la violation alléguée.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par les parties, et notamment de l’expertise judiciaire que l’empiètement (jusqu’à 0,38 mètres) nécessite la suppression totale du mur séparatif et de ses fondations sur toute sa longueur et que le travail est délicat car il risque de mettre en péril le reste de la construction. Il estime les coûts de la démolition des empiètements à la somme de 105.053,52 € TTC, et la reconstruction des ouvrages à la somme de 73.394,98 € TTC.

Dès lors la violation alléguée ne justifie pas la démolition dans la mesure où il n’est pas démontré que le mur séparatif déborderait d’une telle manière sur la propriété des époux [M] qu’il serait de nature à empêcher la jouissance pleine et entière de leur propriété, et que le coût d’une telle démolition serait beaucoup trop important au regard du préjudice subi qui n’est à ce jour pas démontré par les époux [M], l’édification du mur litigieux n’ayant entrainé aucun frais pour les demandeurs.

Dès lors, les époux [M] ne peuvent sérieusement soutenir que le mur litigieux entraine une perte importante de valeur de leur bien immobilier. Dès lors, l’ensemble de ces éléments fait ressortir l’existence d’une disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour le débiteur et son intérêt pour les créanciers.

En conséquence, Monsieur et Madame [M] seront déboutés de leur demande de destruction du mur litigieux.

* s’agissant du débord de la gouttière:

Il résulte des pièces transmises par les parties que la gouttière posée par Madame [R] et Monsieur [S] débordent sur la propriété des époux [M]. Cela est constaté par l’expert judiciaire et n’est pas contesté par les parties.

Si Madame [R] et Monsieur [S] expliquent, attestation de Monsieur [H] leur couvreur à l’appui, avoir souhaité procéder à son retrait mais qu’une telle intervention nécessitait la pose d’un échafaudage, il résulte des pièces du dossier que cette intervention est advenue le 20 avril 2020 alors même que les époux [M] avait assigné en référé expertise le 10 férvier 2020 avec une audience prévue le 30 avril 2020 et qu’ils ont préféré attendre la décision judiciaire. Il ne saurait donc leur être reproché une quelconque opposition à l’intervention de Monsieur [H].

En conséquence, Madame [R] et Monsieur [S] seront donc condamnés in solidum à supprimer le débord de la gouttière dans le mois suivant la signification du jugement à intervenir.

En revanche, aux termes du premier alinéa de l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, “Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.”

En l’espèce, les époux [M] demandent à ce que la suppression du débord de la gouttière soit effectué sous astreinte de € par jour de retard à compter d’un mois de la présente décision. Pour autant, ils ne démontrent et ni même n’invoquent l’existence d’un motif justifiant le prononcé de cette mesure. Or l’astreinte ayant puor finalité de contraindre une personne qui s’y refuse à exécuter l’obligation qu’une décision juridictionnelle lui impose, il appartient à celui qui sollicite son prnooncé de fournir des éléments tendant à établir que la décision prononcée ne sera pas exécutée spontanément. Les époux [M] n’ayant pas opéré à cette démonstration, ils seront déboutés de leur demande d’astreinte.

VI. Sur les vues:

Selon les dispositions de l’article 678 du code civil, “On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin s’il n(y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les praiqe et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.”

L’article 679 du code civil précise que “On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance.”

* s’agissant des vues depuis la propriété [S] vers la propriété [M]:

Les époux [M] sollicitent la condamnation in solidum de Madame [R] et Monsieur [S] à supprimer les vues irrégulières créées sur leur propriété dans le mois suivant le jugement, le tout sous astreinte de 150 € par jour de retard.

Il résulte de l’expertise judiciaire que les fenêtres de toit des défendeurs sont situées à 1,08 mètre du mur litigieux, soit 0,70 mètre de la limite de propriété selon le plan [P] et entre 2,60 et 3,21 mètres de hauteur du sol, que cette hauteur autorise la présence de fenêtres à fer maillé et verre dormant, que si les défendeurs ont recouverts par un film adhésif translucide les vitrages clairs et qu’ils ont retiré le système d’ouverture retiré (ce qui est confirmé par l’attestation du couvreur Monsieur [H]), l’expert judiciaire met en exergue qu’un tel dispositif n’est pas pérenne pour permettre la suppression de la vue droite.

Sur la façade Ouest, de la maison des défendeurs, une petite fenêtre située à 0,45 mètre du mur litigieux constituant une vue oblique sur la propriété des demandeurs existe également. Elle consititue en une vue oblique sur la propriété des demandeurs et devrait être supprimée ou remplacée par un châssis fixemunir d’un verre translucide ou granité.

Les défendeurs ne concluent pas sur ces points. Dès lors, il sera fait droit à la demande des époux [M] et Madame [R] et Monsieur [S] seront condamnés in solidum à supprimer les vues irrégulières créées sur leur propriété dans le mois suivant le jugement.

* s’agissant des vues depuis la propriété [M] vers la propriété [S]:

Madame [R] et Monsieur [S] sollicitent quant à eux la condamnation in solidum des époux [M] à supprimer les vues irrégulières créées sur leur propriété dans le mois suivant le jugement, le tout sous astreinte de 150 € par jour de retard.

Ils indiquent qu’une vue plongeante depuis le 1er étage sur la cour des défendeurs existe. Les demandeurs leur oppose que les travaux d’aménagement de la terrasse sont en cours et se poursuivront une fois la présente décision rendue.

Or les époux [M] ayant été débouté de leur demande en démolition du mur litigieux, il est manifeste que leur terrasse donne une vue plongeante et directe sur la cour de Madame [R] et Monsieur [S].

Dès lors, il sera fait droit à la demande de Madame [R] et Monsieur [S], et les époux [M] seront condamnés in solidum à supprimer la vue irrégulière créée sur leur propriété dans le mois suivant le jugement.

* S’agissant de la demande d’astreinte:

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, “Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.”
En l’espèce, aucune des parties ne démontrent et ni même n’invoquent l’existence d’un motif justifiant le prononcé d’une astreinte. Or l’astreinte ayant pour finalité de contraindre une personne qui s’y refuse à exécuter l’obligation qu’une décision juridictionnelle lui impose, il appartient à celui qui sollicite son prnooncé de fournir des éléments tendant à établir que la décision prononcée ne sera pas exécutée spontanément. Aucune partie n’ayant pas opéré à cette démonstration, elles seront toutes déboutées de leur demande d’astreinte.

VII. Sur les autres demandes:

* Sur les dépens:

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [M], partie succombant principalement, seront condamnés aux entiers dépens.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile:

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les époux [M], partie perdante, seront déboutés de leur demande d’article 700 du code de procédure civile.

Madame [R] et Monsieur [S] sollicitent la somme de 15.000 € sans toutefois justifier de leurs demandes. Par conséquent, les époux [M] seront condamnés à régler à Madame [R] et Monsieur [S] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS: