TJ 75056, 11 juill. 2025, RG 23/00861

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me COUËDO
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me BELHASSEN

■

8ème chambre
3ème section

N° RG 23/00861
N° Portalis 352J-W-B7H-CYZHI

N° MINUTE :

Assignation du :
17 janvier 2023

JUGEMENT

rendu le 11 juillet 2025
DEMANDEURS

Monsieur [R] [H]
Madame [X] [E] épouse [H]
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentés par Maître Mathieu COUËDO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0775

DÉFENDEUR

Syndicat coopératif des copropriétaires parking du [Adresse 2], représenté par son syndic bénévole Monsieur [D] [F]
[Adresse 1]
[Localité 5]

représenté par Maître Michael BELHASSEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0305

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,
Décision du 11 juillet 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/00861 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYZHI

DÉBATS

A l’audience du 11 avril 2025 tenue en audience publique devant Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

L'ensemble immobilier du [Adresse 1] à [Localité 9] a fait l'objet d'un état descriptif de division en deux volumes, numéros 1 et 2, contenant les charges et servitudes générales applicables aux lots de l'ensemble immobilier ainsi que les charges spécifiques.

Le volume numéro 1 est ainsi constitué du bâtiment A, des locaux à usage collectif et d'une partie de la dalle située derrière ledit bâtiment et le volume 2 est pour sa part constitué de l'immeuble à usage de parking, de la rampe d'accès et de l'autre partie de la dalle ainsi que du tréfonds de la parcelle à l'exception de celui occupé par le bâtiment A.

Par acte en date du 18 février 1999, M. et Mme [H] ont acquis, dans le volume n°2, le lot n°204 consistant en un « emplacement de stationnement portant le n°4 situé au sous-sol et les 100 /1 000èmes des parties communes générales ».

Le volume n°2 a fait l'objet d'un état descriptif de division et de règlement de copropriété en date du 30 décembre 1998.

Les fonctions de syndic sont assurées, selon un mode coopératif, par M. [D] [F].

Par acte délivré le 17 janvier 2023, M. et Mme [H] ont fait assigner le syndicat coopératif des copropriétaires du parking du [Adresse 3] afin d'obtenir l'annulation des résolutions n°5, 6, 7, 8, 10, 12 et 13 votées lors de l'assemblée générale tenue le 08 novembre 2022 ainsi que l'indemnisation des préjudices subis.

Aux termes de leurs conclusions en réplique, transmises par voie électronique le 10 janvier 2024, M. et Mme [H] demandent au tribunal, au visa des articles 10-1, 18, 22, 42 de la loi du 10 juillet 1965, 9 et 11 du décret du 17 mars 1967, de :
« déclarer Monsieur [R] [H] et Madame [X] [H] recevables dans l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et prétentions et les déclarer fondés ;
Y faire droit.
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En conséquence,
ANNULER les résolution 5, 6, 7, 8, 10, 12 et 13 ;
RAPPELER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
DIRE que les requérants seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais et honoraires de cette procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;
CONDAMNER le SYNDICAT [Adresse 7] [Adresse 3] à payer à Monsieur [R] [H] et Madame [X] [H] la somme de 5.000 € pour mise en danger ;
CONDAMNER le SYNDICAT COOPERATIF DES COPROPRIETAIRES PARKING [Adresse 3] à payer à Monsieur [R] [H] et Madame [X] [H] la somme de 10.000 € pour trouble de jouissance des parties communes, perte de temps et perte de valeur des actifs immobiliers sis [Adresse 4] ;
CONDAMNER le SYNDICAT [Adresse 7] [Adresse 3] aux entiers dépens, dont le montant pourra être recouvré directement par Maître Mathieu Couëdo, Avocat, dans les conditions de l’article 699 du CPC ;
CONDAMNER le SYNDICAT COOPERATIF DES COPROPRIETAIRES PARKING [Adresse 3] à payer à Monsieur [R] [H] et Madame [X] [H] la somme de 4.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC. »

Aux termes de ses conclusions en défense n°2, transmises par voie électronique le 10 juin 2024, le [Adresse 10] [Adresse 3] demande au tribunal, au visa des articles 9 à 11 du décret du 17 mars 1967 de :
« DEBOUTER Monsieur et Madame [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions
CONDAMNER Monsieur et Madame [H] à verser à la SYNDICAT COOPERATIF DES COPROPRIETAIRES PARKING [Adresse 1] une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.
CONDAMNER Monsieur et Madame [H] aux entiers dépens dont distractions au profit de Me Michael BELHASSEN (D 305). »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

La clôture de la procédure est intervenue le 12 juin 2024 et la date de plaidoirie a été fixée au 11 avril 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d'annulation des résolutions n°5, 6, 7, 8, 10, 12 et 13

M. et Mme [H] sollicitent l'annulation des résolutions n°5, 6, 7, 8, 10, 12 et 13 votées lors de l'assemblée générale tenue le 08 novembre 2022 en faisant tout d'abord valoir que la convocation ne contient aucun ordre du jour contenant les questions soumises à la délibération de l'assemblée générale mais se contente simplement d'indiquer le sujet qui sera abordé.
Ils considèrent donc que cela équivaut à une absence d'ordre du jour, rendant de ce fait la convocation irrégulière, relevant par ailleurs qu'aucun formulaire de vote n'a été joint à l'envoi, pas plus que les pièces comptables exigées à peine de validité de la décision ni celles exigées à peine d'information des copropriétaires votants.
Ils soutiennent donc que les copropriétaires n'ont pas été en mesure d'apprécier les conditions de mise au vote des résolutions et n'ont pas été suffisamment éclairés pour voter les résolutions attaquées.

Ils font également valoir que les règles relatives au mandat, fixées par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, d'ordre public, n'ont pas été respectées puisqu'un des copropriétaires a reçu trois mandats de représentation de telle sorte qu'il totalisait, avec ses propres tantièmes, 40% de la copropriété.

Concernant plus particulièrement la résolution n°12, concernant l'adoption d'un système de fermeture manuelle de la porte cochère, ils indiquent qu'au terme de l'état descriptif de division en volume, le volume n°1 est grevé d'une servitude de passage pour piétons et véhicules au profit du volume n°2 et qu'à raison de l'exercice de cette servitude par le volume n°2, le propriétaire de lots dans ce volume participe aux charges d'entretien, réparation, reconstruction ou assurance des ouvrages concernés par cette servitude.
Ils soutiennent donc que ces dispositions impliquaient de faire participer le volume n°1 au vote de la résolution, le volume n°2 ne pouvant en effet décider seul d'intervenir sur la porte d'accès à l'immeuble.

Le syndicat des copropriétaires fait, pour sa part valoir, que l’assemblée a délibéré sur les questions inscrites à l’ordre du jour et rappelle la formulation dans ce dernier de la résolution n°12.

S’agissant de l’approbation des comptes et du budget, il indique qu'il « est des plus succinct et rien n’a changé depuis 2019, date de la première assemblée. »

S'agissant des documents visés à l'article 11 du décret de 1967, il soutient que la jurisprudence fait preuve d'un certain libéralisme en considérant comme essentiel, pour la régularité de l'ordre du jour, que le libellé de ces documents permette aux copropriétaires d'être suffisamment informés et d'exercer effectivement leur droit de contrôle sur l'opportunité et le bien-fondé des décisions à prendre.
Or, il considère que tel est bien le cas en l'espèce et que les erreurs matérielles ou lacunes relevées dans les projets de résolution communiqués sont sans influence sur la validité des délibérations.
Il rappelle enfin que le budget de fonctionnement du volume 2 est parfaitement connu des demandeurs et des plus succincts puisqu'il ne se compose que de frais bancaires, à hauteur de 30 euros par trimestre, du contrat de maintenance des portes motorisées, à hauteur de 780 euros TTC par an, et d'un appel de charges annuel de 100 euros pour chacun des 9 copropriétaires, soit un budget annuel de 900 euros.

Concernant plus particulièrement la résolution n°12, il explique qu'au vu de la servitude de passage grevant le volume n°1 au profit du volume n°2, l’entretien et les travaux concernant certaines parties de cette servitude font l’objet d’une répartition entre les deux volumes.
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Il indique que la copropriété, créée en 1998, n’a jamais mis en place d’association syndicale libre pour gérer « ces parties communes » aux deux lots volumes et que chaque copropriété a toujours fait l’objet d’une convocation à part et séparée.
Il ajoute que « aux termes du règlement de copropriété, le lot 102 (lot de commerce qui dépend du volume 1) doit payer 1/11ème des frais d’entretien et de réparation du système d’ouverture de la porte automatique (En l’espèce, il s’agit plutôt d’un abandon). Ce lot 102 appartient à la SCI ROTA qui est également propriétaire d’un lot dans le lot volume 2. En conséquence, le copropriétaire avait bien été convoqué à l’AG et avait donné ses pouvoirs à monsieur [F]. »

En l'espèce, M. et Mme [H] qui ont voté en faveur de certaines résolutions adoptées lors de l'assemblée générale critiquée ne peuvent donc attaquer cette dernière dans son intégralité.
Ils disposent toujours en revanche de la faculté d'invoquer l'inobservation des formalités de convocation et de tenue de l'assemblée générale pour solliciter l'annulation des seules décisions pour lesquelles ils ont la qualité d'opposants ou de défaillants.

Il ressort de la lecture du procès-verbal que M. et Mme [H], présents au début de l'assemblée générale, ont cependant quitté cette dernière après le vote de la résolution n°4.
Ils sont donc défaillants pour les résolutions suivantes et par conséquent recevables à contester les résolutions n°5, 6, 7, 8, 10, 12 et 13 qu'ils attaquent.

Aux termes de l'article 9 du décret du 17 mars 1967, « la convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.
Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l'article 17-1 A est joint à la convocation. »

Il ressort de la convocation adressée pour l'assemblée générale du 08 novembre 2022 que si elle énonce bien tous les points devant être discutés, elle n'indique en revanche que l'intitulé des résolutions dont le contenu n'est ainsi nullement mentionné.

Ainsi s'agissant tout d'abord des résolutions n°1 à 4, portant sur la désignation du président de séance, des scrutateurs, du secrétaire de séance et des membres du conseil syndical, la convocation ne mentionne aucun nom, de telle sorte que les copropriétaires ne peuvent être informés des candidatures proposées pour ces fonctions.

S'agissant ensuite de la résolution n°6, il est simplement indiqué « présentation et vote du budget prévisionnel pour l'année à venir ou pour l'exercice allant du 01/01/2022 au 31/12/2022 » alors qu'il ressort du procès-verbal qu'il a été proposé un budget de 2.000 euros, en raison des dépenses engagées en 2022, dont le détail est indiqué, et des provisions et réparations à prévoir.
Au surplus, il est indiqué que le budget est proposé pour l'année 2023, soit en contradiction avec l'intitulé de la résolution figurant dans l'ordre du jour.

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S'agissant des résolutions n°7 et 10, la convocation ne mentionne que les intitulés (« détermination des budgets de contrat et marchés nécessitant accord du conseil et mise en concurrence » et « conseil syndical. Mise en concurrence des contrats et marchés »), de telle sorte qu'il n'est pas possible aux copropriétaires, à la seule lecture de cet ordre du jour, d'être informés que ce seuil s'élève à 500 euros, tel que cela a été voté lors de l'assemblée générale.

De plus, il ressort de la liste des pièces jointes à la convocation que le formulaire de vote par correspondance n'a pas été adressé.

Le vote par correspondance est prévu par l'article 17-1 A de l'ordonnance du 30 octobre 2019, qui dispose que « les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.
Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté (...) ».

L'arrêté du 02 juillet 2020 a ainsi fixé le modèle du formulaire de vote par correspondance, le texte étant entré en vigueur dès le lendemain.

L'article 9 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable à compter du 04 juillet 2020, prévoit ainsi désormais que « le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l'article 17-1 A est joint à la convocation. »

Or, l'article 13 du décret du 17 mars 1967 prévoit que « l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I. »

Il ressort ainsi de l'ensemble de ces éléments que l'assemblée générale n'a pu, en l'espèce, valablement se prononcer dans la mesure d'une part où, le libellé des résolutions figurant à l'ordre du jour, sans que leur contenu ne soit développé, ne permettait pas aux copropriétaires d'être suffisamment informés et d'exercer effectivement leur droit de contrôle sur l'opportunité et le bien-fondé des décisions à prendre et, d'autre part, où les notifications n'ont pas été faites conformément aux dispositions de l'article 9 précité, disposition d'ordre public, le fait que le budget soit le même depuis 2019, date de la première assemblée, étant inopérant.

Il convient par conséquent d'annuler les résolutions n°5, 6, 7, 8, 10, 12 et 13 votées lors de l'assemblée générale tenue le 08 novembre 2022, sans qu'il n'y ait besoin d'examiner les autres moyens soulevés.

Sur la demande de condamnation à des dommages et intérêts

- en raison de la mise en danger des personnes

M. et Mme [H] soutiennent qu'en décidant de la suppression de la motorisation de la porte cochère et en optant pour un système de fermeture manuelle, par conséquent moins sécurisé, le syndicat des copropriétaires cause un préjudice à l'ensemble des copropriétaires.
Ils indiquent en effet que ce changement suppose que le copropriétaire descende de sa voiture pour manipuler le système de fermeture, ce qui constitue, selon eux, en soirée et la nuit, une mise en danger des personnes intéressées en raison de la proximité du quartier de l'[Adresse 6] où se situe l'immeuble avec le quartier de Stalingrad.
Ils considèrent donc que cette mise en danger qu'ils subissent au quotidien justifie la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur régler la somme de 5.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir que les demandeurs se bornent à illustrer leur propos par le stationnement d’une personne dans le parking de l’immeuble, leur argumentation apparaissant ainsi exagérée et de parfaite mauvaise foi.
Il explique que ce changement a été décidé, à titre de mesure conservatoire, en vue de garantir la sécurité de l’ensemble des copropriétaires et justement pour éviter que la porte ne reste partiellement ou totalement bloquée en ouverture puisque le système ne répond plus aux normes de sécurités actuelles, et que les battants gauche et droit s'affaissent, provoquant un frottement au sol important.

Il indique que l’accès à l’immeuble lui-même, escalier, ascenseur et appartements, est sécurisé par une porte équipée d’une serrure avec un interphone, ce dispositif étant indépendant du système d’ouverture de la porte cochère et que les demandeurs ne démontrent aucune intrusion.
Il soutient par conséquent l'absence de lien de causalité entre une prétendue mise en danger des demandeurs et le passage de la porte en ouverture manuelle, et ce alors qu’il s’agissait au contraire d’une solution provisoire de sécurisation.

Bien que les demandeurs ne visent aucun fondement juridique au soutien de cette demande de dommages et intérêts, il se déduit des griefs formulés qu'ils agissent sur le fondement de l'article 1240 du code civil, selon lequel « tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La mise en jeu de ce régime de responsabilité suppose donc de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

En l'espèce, M. et Mme [H] produisent un courriel émanant de la « pharmacie [C] », en date du 06 janvier 2023, faisant état de la présence d'une personne toxicomane dans le hall de l'immeuble et d'un groupe de cinq personnes étrangères à l'immeuble, aperçu la veille, tentant d'ouvrir violemment la porte cochère.

Ce seul témoignage est toutefois insuffisant à caractériser la « mise en danger » quotidienne que subiraient M. et Mme [H], aucune pièce n'étant produite pour justifier de tentatives d'agressions qu'ils auraient personnellement subies du fait du changement du mode de fermeture de la porte.

Il convient donc de les débouter de leur demande.

- en raison du trouble de jouissance des parties communes, perte de temps et perte de valeur des actifs immobiliers

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M. et Mme [H] soutiennent de plus que ces manipulations entraînent une perte de temps, d'autant plus importante qu'ils doivent utiliser cet accès plusieurs fois par jour et qu'elles constituent également une entrave pour les personnes à mobilité réduite, spécialement les personnes âgées et handicapées.
Ils expliquent ainsi que leur fils, handicapé à plus de 80%, ne peut plus sortir de l'immeuble avec son véhicule, du fait de l'absence d'ouverture et de fermeture automatique par badge, et qu'il a été contraint de refuser une proposition d'emploi, en raison de l'impossibilité qui est la sienne de se véhiculer.
Ils soutiennent donc que dans ce contexte, qui n'est pas ignoré des membres du syndicat des copropriétaires, la décision litigieuse ne peut qu'être qualifiée d'intention de leur nuire et qu'elle contribue de plus à faire perdre de la valeur à l'immeuble et spécifiquement aux biens dont ils sont propriétaires.
Ils sollicitent par conséquent la somme de 10.000 euros en réparation de ces préjudices.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir, s'agissant de la perte de temps évoquée, que le préjudice et son chiffrage ne sont absolument pas justifiés, et ce alors que la jurisprudence l’exige.

S'agissant de l'indemnisation sollicitée pour la perte de valeur du bien, il considère que cette demande n'est pas plus démontrée, M. et Mme [H] n’ayant pas produit d’évaluation chiffrée de leur bien lorsque l’ouverture automatique fonctionnait ni après l’abandon du système.

Comme indiqué précédemment, il convient de considérer que les demandeurs agissent sur le fondement de l'article 1240 du code civil.
Or, ils ne produisent aucune pièce justifiant de la perte de temps alléguée et ils ne peuvent se prévaloir des difficultés d'utilisation du système qui seraient rencontrées par leur fils pour obtenir une indemnisation à leur seul profit.
Enfin, la perte de valeur du bien n'est étayée par aucune pièce.

Les demandeurs succombent donc dans l'administration de la preuve nécessaire au succès de leurs prétentions, tel que prévu par l'article 9 du code de procédure civile.
Il convient par conséquent de les débouter de leur demande.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, est condamné aux dépens de l'instance.

Maître Mathieu Couëdo, avocat qui en fait la demande, est autorisé à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.

En équité, il convient de décider qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande formée par M. et Mme [H] au titre des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ils sont en revanche dispensés de la participation aux frais de la procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le sens de la décision conduit à débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au même titre.

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,