TJ 35238, 11 juill. 2025, RG 25/00404

RE F E R E

N°

Du 11 juillet 2025

N° RG 25/00404

N° Portalis DBYC-W-B7J-LQDE
30B

c par le RPVA
le
à
Me Anne TREMOUREUX

- copie dossier

Expédition et copie executoire délivrée le :
à
Me Anne TREMOUREUX

Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEURS AU REFERE:

Monsieur [Z] [E], [J] [Y], demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Anne TREMOUREUX, avocate au barreau de RENNES substituée par Me Bérénice COLLET-MASNICKA, avocate au barreau de RENNES,

Monsieur [C] [N], [D], [F] [Y], demeurant [Adresse 7]
assisté par Me Anne TREMOUREUX, avocate au barreau de RENNES
substituée par Me Bérénice COLLET-MASNICKA, avocate au barreau de RENNES,

DEFENDEUR AU REFERE:

Monsieur [O] [P], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté,

LE PRESIDENT: Béatrice RIVAIL, Présidente du tribunal judiciaire

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 11 Juillet 2025,

ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 11 juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 9] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié en date du 05 octobre 2005, Monsieur [C] [Y] et Monsieur [Z] [Y] (les consorts [Y]), demandeurs à l’instance, ont donné à bail commercial à Madame [X] [H] née [G], une maison d’habitation et de commerce, exclusivement destinés à l’exploitation d’un commerce, l’ensemble des lieux loués formant une location indivisible et à titre commercial, sis [Adresse 5]. Ce bail a été conclu moyennant un loyer annuel de 4 800 euros, hors charges et hors taxes, avec clause d’échelle mobile triennale (pièce n°1 demandeurs).

Suivant cession de fonds de commerce en date du 27 juillet 2023, le bail a été cédé à Monsieur [O] [P], défendeur à l’instance (pièce n°2 demandeurs).

Le 23 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivrée à Monsieur [P] à défaut de paiement dans un délai d’un mois de la somme de 1 600 €, correspondant aux loyers impayés (pièce n°3 demandeurs).

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025, Monsieur [C] [Y] et Monsieur [Z] [Y] ont fait citer en référé Monsieur [P], aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail commercial à la date du 24 février 2025 conclu entre les consorts [Y] et Monsieur [P], en date du 05 octobre 2005 et cédé à Monsieur [P] par acte du 27 juillet 2023, par effet de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail et visée dans le commandement de payer du 23 janvier 2025 ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [P] des lieux qu’il occupe, ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;
- condamner Monsieur [O] [P] à verser à titre provisionnel à Monsieur [Z] [Y] et à Monsieur [C] [Y] la somme de 2 400 € à valoir sur les loyers impayés du 01 décembre 2024 au 23 février 2025, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer les loyers en date du 23 janvier 2025 ;
- condamner Monsieur [P] à titre provisionnel à payer aux consorts [Y] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 800 € par mois, ce à compter du 24 février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ;
- condamner Monsieur [O] [P] à payer aux consorts [Y] une indemnité d’un montant de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [O] [P] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 janvier 2025 (128, 43 €).

Lors de l’audience du 18 juin 2025, Monsieur [C] [Y] et Monsieur [Z] [Y] représentés par avocat, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude, Monsieur [P] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que :
« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la notification aux créanciers inscrits
Aux termes de l'article L. 143-2 du Code de commerce :
"Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.
La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus".
La présente demande en constat de la résiliation du bail peut être examinée dans la mesure où les bailleurs produisent une notification aux créanciers inscrits (leur pièce non numérotée). Elle sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion
Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce :
“ Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.
En l’espèce, les consorts [Y] sollicitent que soit constatée la résiliation du bail commercial les liant au défendeur, faisant valoir à cet effet qu’un commandement de payer a été signifié à cette dernière le 23 janvier 2025, visant la clause résolutoire, d’un montant de 1 600 € correspondant à l’arriéré locatif dû à cette date, laquelle somme n’a pas été réglée dans le délai d’un mois.

Il ressort des pièces versées aux débats :
- qu’un contrat de bail commercial a été conclu entre les consorts [Y] et Madame [H], prévoyant un loyer annuel de 4 800 € (pièce n°1 demandeurs) ;
- que ce contrat de bail a été cédé à Monsieur [P] le 27 juillet 2023 (pièce n°2 demandeurs) ;
- qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré à Monsieur [P], à défaut de paiement dans un délai d’un mois de la somme de 1 600 € correspondant aux loyers impayés (pièce n°3 demandeurs).

En outre, le défendeur, qui n’a pas constitué avocat, n’a pas contesté s’être abstenu de régler la somme visée dans le commandement durant le mois suivant.

Par suite, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [P], devenu occupant sans droit ni titre à compter du 24 février 2025, selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance.

En l’espèce, il y aura lieu de requérir la force publique si nécessaire, et le serrurier le cas échant, de sorte que le prononcé d’une astreinte devient dans objet. Il n’y sera pas fait droit.

Sur les indemnités provisionnelles

En application des dispositions de l'article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l'obligation du débiteur n'est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum.

Les articles 1103 et 1104 du Code civil énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi.

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvoir résulter, pour le bailleur, de la privation de la libre disposition de son bien.

Au terme de leurs conclusions soutenues à la barre, les bailleurs sollicitent la condamnation de Monsieur [O] [P] à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation de 800 euros à compter du 24 février 2025 et jusqu’à complète libération de lieux loués.

Les bailleurs produisent un décompte des loyers dans leur commandement de payer, pour les mois de décembre 2024 et janvier 2025, d’un montant de 800 euros mensuels (leur pièce n°3). Dès lors, Monsieur [O] [P] sera condamné au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation, de 800 euros par mois à compter du 01 mars 2025, et ce jusqu’à parfait libération des lieux.

Les intérêts n’étant pas dus pour une année entière au moins, il n’y a pas lieu d’ordonner leur capitalisation.

Sur la provision réclamée au titre de la dette locative

Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièces n 1 et 2 demandeurs).

Monsieur [Z] [Y] et monsieur [C] [Y] sollicitent la condamnation de Monsieur [P] à leur payer la somme provisionnelle de 2 400 euros au titre des loyers exigibles restant dus au 24 février 2025.

Les demandeurs produisent aux débats un décompte des loyers dans leur commandement de payer, pour les mois de décembre 2024 et janvier 2025, d’un montant de 800 euros mensuels (leur pièce n°3).

La somme réclamée n’apparait pas ainsi sérieusement contestable.

Monsieur [O] [P] sera donc condamné au paiement d’une provision de 2 400 € à ce titre, en deniers ou quittances valables.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [P] qui succombe sera condamné à verser aux demandeurs la somme de 1000 € (mille euros) par application de l'article 700 du code de procédure civile et supportera la charge des dépens en application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile dont le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

PAR CES MOTIFS