TJ 78646, 10 juill. 2025, RG 24/00752

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 10 Juillet 2025

N° RG 24/00752 - N° Portalis DB22-W-B7I-SUID

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Jeanine HALIMI, Avocat au barreau des HAUTS DE SEINE

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [K]
[Adresse 2]
[Adresse 4] [Adresse 7]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie FABRIS
Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Juillet 2025 par Emilie FABRIS, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire à : Me HALIMI
délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail signé le 21 février 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL, SA d'HLM a donné en location à monsieur [M] [K] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel hors charges de 802,44€.

Un commandement de payer établi conformément aux prescriptions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié le 4 juillet 2024, sommant le locataire de verser la somme principale de 2407,32€ au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

Par acte du 5 décembre 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL, SA d'HLM a fait assigner monsieur [M] [K] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de Proximité de POISSY, demandant à celui-ci, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :

- de constater la résiliation du bail en cause par effet de la clause résolutoire, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire de la location;

- d'autoriser à faire procéder à l'expulsion de monsieur [M] [K] et autres occupants de son chef le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l'assistance de la force publique si besoin est dans les deux mois du commandement d'avoir à quitter les lieux, sous peine d'une astreinte de 8€ par jour de retard;

- d'ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels garnissant les lieux loués dans un garde meubles désigné, aux frais, risques et périls du défendeur ;

- de condamner monsieur [M] [K] au paiement :

* de la somme de 3250,54€ hors frais et débours au titre des arriérés de loyers, arrêtée au 24 septembre 2024;
* d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges dus depuis la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif ;
* de la somme de 360€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile;
* des dépens en ce compris le coût des actes depuis le commandement de payer.

A l'audience du 1er avril 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL, SA d'HLM, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que le montant des loyers et charges impayés a augmenté et s'élève à la somme de 15 666,39€, arrêtée au 31 mars 2025, terme de mars inclus. Le bailleur s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Monsieur [M] [K] régulièrement cité, ne comparaît pas ni ne se fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025 et prorogée au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur régulièrement assigné ou convoqué ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière, et bien fondée.
Sur la recevabilité de la demande

Il convient de constater que l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat du département des Yvelines (Préfecture) par recommandé électronique le 10 décembre 2024, soit deux mois avant l'audience, le 1er avril 2025, conformément à l'article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

De même la CCAPEX a été saisie le 8 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l'article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est ainsi recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, le commandement de payer délivré à monsieur [M] [K] visait expressément la clause résolutoire insérée dans le bail à défaut de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois et reproduisait les dispositions impératives de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la mention de la faculté pour le locataire de saisir le fonds départemental de solidarité pour le logement.

Or, il convient de rappeler qu’en cas de défaut de paiement de la totalité de la somme visée au commandement de payer dans un délai de 6 semaines, le mécanisme de la clause résolutoire joue de manière automatique, sans que le juge ne dispose d’aucune marge d’appréciation sur ce point.

La société CDC HABITAT SOCIAL, SA d'HLM apporte la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 21 février 2024, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 4 juillet 2024, et la preuve de ce que la dette locative visée au commandement de payer n’a pas été intégralement soldée dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Par conséquent, l’acquisition de la clause résolutoire a été acquise et le bail consenti s'est trouvé automatiquement résilié à compter du 15 août 2024.

La société CDC HABITAT SOCIAL, SA d'HLM justifie de sa demande en paiement en produisant un décompte des loyers et charges faisant apparaître un solde de 15 666,39€, arrêtée au 31 mars 2025, terme de mars inclus, dont une pénalité de surloyer qui apparaît justifiée au regard des démarches entreprises par le bailleur.

En conséquence, monsieur [M] [K] sera condamné à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL, SA d'HLM la somme de 15 666,39€, arrêtée au 31 mars 2025, terme de mars inclus, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2407,32€ à compter du 4 juillet 2024, et pour le surplus à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le paiement du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article dans la limite maximale de 36 mois.

En l'espèce, le locataire n’a pas participé à l’enquête sociale et n'a pas comparu à l'audience, de sorte que le tribunal se trouve dans l’ignorance de la situation financière de monsieur [M] [K] et ne peut, dans ces conditions, déterminer d’éventuelles mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le cadre de délais de paiement dans le délai légal précité, Par ailleurs, il ressort de la procédure que plusieurs commandement de payer ont déjà précédemment été délivrés à monsieur [M] [K] et qu’enfin les bailleurs ont la qualité de personnes physique et non d’un bailleur institutionnel, à qui cette situation cause nécessairement préjudice. Enfin, le règlement intégral du loyer courant n’apparaît pas repris de sorte qu’il n’est pas possible légalement d’octroyer de délais de paiement en l’espèce.

D’autre part et surtout il apparaît que le paiement du loyer courant n’est pas repris à ce jour de sorte que depuis la réforme du 27 juillet 2023, il n’est pas possible en dehors de cette condition préalable indispensable d’accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Il a lieu d’inviter monsieur [M] [K] à se rapprocher le cas échéant des services concernés dans les meilleurs délais concernant l’attribution d’un autre logement social muni de la présente décision et le cas échéant de déposer un dossier auprès de la commission de surendettement.

Sur l’expulsion

Il est nécessaire d'autoriser à défaut de départ volontaire de monsieur [M] [K] son expulsion, sans qu’il y ait lieu toutefois d’ordonner une astreinte qui n’apparaît pas opportune.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation

La réparation du préjudice causé à la société CDC HABITAT SOCIAL, SA d'HLM par le maintien dans les lieux peut être justement fixée au montant du loyer indexé convenu entre les parties, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera due à compter du 15 août 2024, l’acquisition de la clause résolutoire étant acquise à cette date, et devra être versée par monsieur [M] [K] jusqu'à la libération effective des lieux. Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Sur les autres demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le preneur, partie succombante, supportera les dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation.

L'équité commande de laisser les frais irrépétibles à la charge du bailleur et de ne pas faire droit à la demande d’article 700 du code de procédure civile formée au nom du bailleur.

Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS