TJ 78646, 10 juill. 2025, RG 24/00711

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 10 Juillet 2025

N° RG 24/00711 - N° Portalis DB22-W-B7I-SSS2

DEMANDEUR :

Madame [R] , [G], [V] [W]
née le 21 Janvier 1981 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Catherine CIZERON, Avocat au barreau de Versailles

DEFENDEURS :

Madame [L] [K]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

Monsieur [P] [K]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie FABRIS
Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Juillet 2025 par Emilie FABRIS, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire à : Me CIZERON
délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE :

Par jugement d’adjudication sur surenchère en date du 1er mars 2023, madame [R] [W] a été déclarée adjudicataire au sein d’un bien immobilier situé [Adresse 2], [Localité 4], cadastré section AM [Cadastre 1] des lots de copropriété suivants :

- n°3 : un appartement de 2 pièces principales,
-n°61 : une cave portant le numéro 5,
- n°17 : un appartement de 2 pièces principales,
- n° 74 : une cave au 2ème sous sol portant le numéro 18,

Madame [R] [W] a réglé le prix d’adjudication de 86 000€ ainsi que 14 415,52€ au titre des frais préalables, 1789,50€ au titre des émoluments, et 4994€ de droits d’enregistrement.

L’appartement situé au 4ème étage était occupé par des locataires, madame [L] [K] et monsieur [P] [K], et vendu comme tel.

Par un nouveau contrat de bail signé le 1er mars 2023, madame [R] [W] a donné en location à madame [L] [K] et monsieur [P] [K] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], [Localité 4], pour un loyer mensuel hors charges de 700€.

La nouvelle propriétaire, madame [R] [W], a tenté en vain de procéder à un état des lieux afin de vérifier l’éventuelle nécessité de réaliser des travaux.

Cela n’a pas été possible et les locataires ont ecssé de régler tout loyer à compter de septembre 2023.

Après les tentatives amiables d’usage, un commandement de payer établi conformément aux prescriptions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié le 21 décembre 2023, sommant les locataires de verser la somme principale de 2800€ au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

Concomitamment à la délivrance de cet acte, les locataires ont argué de l’insalubrité du logement.

Par acte du 17 octobre 2024, madame [R] [W] a fait assigner madame [L] [K] et monsieur [P] [K] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de Proximité de POISSY, demandant à celui-ci, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :

- de constater la résiliation du bail en cause par effet de la clause résolutoire,

- d'autoriser à faire procéder à l'expulsion de madame [L] [K] et monsieur [P] [K] et autres occupants de leur chef le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l'assistance de la force publique si besoin est dans les deux mois du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

- d'ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels garnissant les lieux loués dans un garde meubles désigné, aux frais, risques et périls du défendeur ;

- de condamner madame [L] [K] et monsieur [P] [K] au paiement :

* de la somme de 7150€ hors frais et débours au titre des arriérés de loyers, outre 1950€ de charges locatives, arrêtée au 1er octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus, soit un total de 9100€ ;

* d'une indemnité d'occupation de 700€ par mois jusqu'au départ effectif des locataires;

* de la somme de 1500€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile;

* des dépens en ce compris le coût des actes depuis le commandement de payer.

A l'audience du 1er avril 2025, madame [R] [W], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que le montant des loyers et charges impayés actualisés s’élèvent à la somme de 2800€ de septembre à décembre 2023, puis une indemnité d’occupation jusqu’au 2 février 2025, date du constat d’huissier, soit la somme de 9225€.

Madame [L] [K] et monsieur [P] [K] régulièrement cités, ne comparaissent pas ni ne se font représenter.

La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025 et prorogée au 10 juillet 2025..

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur régulièrement assigné ou convoqué ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière, et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Il convient de constater que l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat du département des Yvelines (Préfecture) par recommandé électronique le 18 octobre 2024, soit deux mois avant l'audience, le 1er avril 2025, conformément à l'article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

De même la CCAPEX a été saisie le 28 décembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l'article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est ainsi recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023, le commandement de payer délivré à madame [L] [K] et monsieur [P] [K] visait expressément la clause résolutoire insérée dans le bail à défaut de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois et reproduisait les dispositions impératives de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la mention de la faculté pour le locataire de saisir le fonds départemental de solidarité pour le logement.

Or, il convient de rappeler qu’en cas de défaut de paiement de la totalité de la somme visée au commandement de payer dans un délai de 6 semaines, le mécanisme de la clause résolutoire joue de manière automatique, sans que le juge ne dispose d’aucune marge d’appréciation sur ce point.

Madame [R] [W] apporte la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 1er mars 2023, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 21 décembre 2023, et la preuve de ce que la dette locative visée au commandement de payer n’a pas été intégralement soldée dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Par conséquent, l’acquisition de la clause résolutoire a été acquise et le bail consenti s'est trouvé automatiquement résilié à compter du 21 février 2024.

Il résulte de la procédure que le 5 février 2025, un constat de commissaire de justice a eu lieu dans l’appartement litigieux. Ce dernier a obtenu les clés d’un voisin de l’appartement à qui les clés ont été remises par monsieur [B] [K], fils des locataires.
Par conséquent, il doit etre tenu compte de cette date comme départ effectif des lieux.

Madame [R] [W] sollicite dans son assignation la condamnation à paiement de 7150€ hors frais et débours au titre des arriérés de loyers, outre 1950€ de charges locatives, arrêtée au 1er octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus, soit un total de 9100€.
A l'audience du 1er avril 2025, madame [R] [W], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que le montant des loyers et charges impayés actualisés s’élèvent à la somme de 2800€ de septembre à décembre 2023, puis une indemnité d’occupation jusqu’au 2 février 2025, date du constat d’huissier, soit la somme de 9225€.

Or, en l’espèce, le conseil de la propriétaire ne verse aucun document à son dossier justifiant des loyers sollicités, de sorte que cela n’est pas démontré.
En conséquence, la réparation du préjudice causé à madame [R] [W] par le maintien dans les lieux peut être justement fixée au montant du loyer indexé convenu entre les parties, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles.

Madame [L] [K] et monsieur [P] [K] seront condamnés à payer à madame [R] [W] une indemnité d'occupation à compter du 21 décembre 2023, date de résiliation du bail, jusqu’au 5 février 2025, date de libération officielle des lieux.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera due à compter du 21 février 2024, l’acquisition de la clause résolutoire étant acquise à cette date, et devra être versée par madame [L] [K] et monsieur [P] [K] jusqu'à la libération effective des lieux. Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Enfin, les preneurs seront condamnés solidairement à payer ladite dette, compte tenu de la solidarité prévue au contrat de bail, et de leur qualité d’époux, s’agissant de plus d’une dette ménagère.

Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le paiement du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article dans la limite maximale de 36 mois.

En l'espèce, les locataires n’ont pas participé à l’enquête sociale et n'ont pas comparu à l'audience, de sorte que le tribunal se trouve dans l’ignorance de la situation financière de madame [L] [K] et monsieur [P] [K] et ne peut, dans ces conditions, déterminer d’éventuelles mensualités susceptibles d’être tenues par les débiteurs pour acquitter leur dette, dans le cadre de délais de paiement dans le délai légal précité.

Par ailleurs, le règlement intégral du loyer courant n’apparaît pas repris depuis longtemps de sorte qu’il n’est pas possible légalement d’octroyer de délais de paiement en l’espèce.

Sur l’expulsion

Il est nécessaire d'autoriser à défaut de départ volontaire de madame [L] [K] et monsieur [P] [K] leur expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur les autres demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les preneurs, partie succombante, supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation.

L'équité commande de ne pas laisser les frais irrépétibles à la charge du bailleur et de mettre à la charge de madame [L] [K] et monsieur [P] [K] une somme de 800€ que madame [L] [K] et monsieur [P] [K] seront condamnés in solidum à payer à madame [R] [W] au titre de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile formée par ce dernier.

Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS