TJ 78646, 11 juill. 2025, RG 24/03264

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 11 JUILLET 2025

N° RG 24/03264 - N° Portalis DB22-W-B7I-SCZ7

DEMANDEURS :

Madame [C] [W], née [S] le 21 décembre 1955 à [Localité 4], de nationalité française, retraitée, demeurant [Adresse 1],
représentée par Maître Thierry QUENTIN de la SELARL EXPONENS AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

Monsieur [M] [W], né le 20 avril 1952 à [Localité 5], de nationalité française, retraité, demeurant [Adresse 1],
représenté par Maître Thierry QUENTIN de la SELARL EXPONENS AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [J] [G], né le 7 avril 1956 à [Localité 6] (CONGO), de nationalité congolaise, gérant d’entreprise, demeurant [Adresse 3],
défaillant

ACTE INITIAL du 29 Mai 2024 reçu au greffe le 30 Mai 2024.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 26 Mai 2025, Madame LECLERC, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Juillet 2025 avancé au 24 Juillet 2025 avancé au 11 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, M. [M] [W] et Mme [C] [S] épouse [W] ont fait assigner devant ce tribunal M. [P] [G] et demandent au tribunal de :
« Vu l’article 1103 du code civil,
Vu l’article 1104 du code civil,
Vu l’article 1124 du code civil,
Vu l’article 1193 du code civil,
Vu la promesse de vente régularisée en date du 2 octobre 2023,
Vu les pièces versées au débat,
- Recevoir M. et Mme [W] en leurs demandes et les y déclarer bien fondés,
- Condamner M. [P] [G] à verser à M. et Mme [W] la somme de 36 020 euros à titre d’indemnité d’immobilisation,
- Juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 2 janvier 2024,
Vu l’article 1240 du code civil,
- Condamner M. [P] [G] à payer à M. et Mme [W] la somme de 18 200 euros au titre du préjudice financier,
- Condamner M. [P] [G] à payer à M. et Mme [W] la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral,
- Condamner M. [P] [G] à payer à M. et Mme [W] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. »

En substance, M. et Mme [W] font valoir qu’ils ont confié le 10 mai 2023 à la société SOFIA IMMOBILIER un mandat exclusif de vente de leur appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7] (78), que le 2 août 2023 M. [P] [G] signait une proposition d’achat relative audit bien par l’intermédiaire de la société SOFIA IMMOBILIER pour un montant de 375 000 euros, frais d’agence inclus avec un paiement comptant, que le 2 octobre 2023, les parties signaient à l’étude de Madame [L] [X], notaire, une promesse de vente relative audit bien, aux termes de laquelle la vente devait être réalisée le 11 décembre 2023 à 16 heures au prix de 360 200 euros, les honoraires de l’agence immobilière étant à la charge du bénéficiaire pour la somme de 14 800 euros et l’indemnité d’immobilisation fixée entre les parties à la somme forfaitaire de 36 020 euros dont la somme de 18 010 euros devait être versée par M. [G] dans les dix jours suivants la signature de ladite promesse de vente.

Ils exposent que M. [G] n’a pas versé la somme de 18 010 euros et que le 11 décembre 2023 à 16 heures il n’a pas levé l’option dont il bénéficiait.

M. et Mme [W] indiquent avoir adressé une lettre recommandée avec avis de réception le 12 décembre 2023 constatant la caducité de la promesse de vente et avoir fait délivrer le 2 janvier 2024 à M. [G] une sommation de payer la somme de 36 020 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation outre les frais.

Ils indiquent que le 28 février 2024 M. [G], ne s’étant pas exécuté, a remis à la société SOFIA IMMOBILIER une attestation aux termes de laquelle il s’est engagé à leur régler 10% du prix de vente les jours suivants. Ils affirment que n’ayant pas reçu la somme convenue, ils ont mis, par leur conseil, M. [G] en demeure de leur régler la somme correspondant à l’indemnité d’immobilisation et aux frais, sans succès, puis qu’ils ont vendu leur bien immobilier à M. [K] [F] et Mme [V] pour la somme de 342 000 euros le 13 mai 2024.

Au visa notamment des articles 1103 et 1104 du code civil, ils expliquent dans un premier temps que la promesse de vente est caduque à défaut pour M. [G] d’avoir versé la somme de 18 010 euros le 12 octobre 2023 et qu’ils ont accepté, à la demande de M. [G], de maintenir leur promesse en raison des explications données par M. [G] qui ne s’est toutefois pas exécuté pour lever l’option fixée à la date du 11 décembre 2023.

Ils expliquent que l’indemnité d’immobilisation constitue la contrepartie pour le promettant à s’interdire de vendre le bien à autrui pendant un délai déterminé et qu’en cas de non réalisation de la vente, le montant correspondant à l’indemnité d’immobilisation restera acquis au promettant. Ils sollicitent en conséquence la condamnation de M. [G] à leur verser la somme de 36 020 euros correspondant au montant de ladite indemnité d’immobilisation.

M. et Mme [W] ajoutent avoir subi un préjudice financier en raison de la non réalisation de la promesse alors que M. [G] les avait persuadés de sa volonté de mener l’opération envisagée à son terme. Ils indiquent avoir remis leur appartement en vente mais qu’en raison de la baisse du marché, ils ont dû revoir à la baisse le prix de vente. Ils estiment avoir subi une perte de chance qu’ils évaluent à la somme de 18 200 euros et demandent la condamnation de M. [G] à hauteur de ce montant.

Enfin, ils considèrent avoir subi un préjudice moral, ayant cru aux affirmations de M. [G] sur le fait qu’il attendait de rapatrier des fonds de l’étranger et font état de la contrariété, du stress et de l’inquiétude de ne pas réaliser la vente dans un marché immobilier de plus en plus tendu. Ils sollicitent à ce titre la condamnation de M. [G] à leur verser la somme de 10 000 euros.

Cité à étude, M. [G] n'a pas constitué avocat. Le présent jugement sera en conséquence réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation des demandeurs, constituant leurs uniques écritures, quant à l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 mars 2025. L'affaire a été fixée pour être plaidée le 26 mai 2025. A l’issue de l’audience, elle a été mise en délibéré au 24 juillet 2025, avancé au 11 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, il est rappelé que les demandes tendant à voir « donner acte » ou « constater », y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme « dire que » ou « dire et juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de sorte qu'elles ne donnent pas lieu à statuer.

Sur le caducité de la promesse de vente du 2 octobre 2023 et le versement de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1187 du même code dispose que « la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. »

La clause pénale est la clause d’un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée.

En l’espèce, M. [G] a émis une proposition d’achat relative au bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 7] dont M. et Mme [W] étaient propriétaires pour un prix de 375 000 euros en ce comprise la rémunération de la société SOFIA IMMOBILIER sans condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Le 2 octobre 2023, les parties ont signé une promesse de vente dressée par Mme [L] [X], notaire, avec la participation de Mme [R] [E], notaire, par laquelle les promettants (M. et Mme [W]) conféraient au bénéficiaire (M. [G]) la faculté d’acquérir ledit bien immobilier, le bénéficiaire se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation (article « PROMESSE UNILATERALE DE VENTE », pages 2 et 3).

A l’article « DELAI » (p.5) de ladite promesse, il est stipulé que la promesse est consentie pour une durée expirant le 11 décembre 2023 à seize heures.

Il est en outre stipulé à l’article « CARENCE » (p.5) que « au cas où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du Promettant, qui disposera alors librement du Bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du Bénéficiaire de l’acquérir. »

Enfin, l’article « INDEMNITE D’IMMOBILISATION-SEQUESTRE » (p.8) stipule que « en conséquence de la présente promesse et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation en résultant au préjudice du Promettant, au cas où le Bénéficiaire ne réaliserait pas dans les conditions et délai convenus, et notamment par suite de la perte qu’il éprouverait du fait de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de TRENTE-SIX-MILLE VINGT EUROS (36 020,00 EUR).

Le Bénéficiaire s’engage à verser dans les dix jours de présentes la somme de DIX-HUIT-MILLE DIX EUROS (18 010,00 EUR) représentant la moitié de l’indemnité d’immobilisation, sous peine de caducité des présentes si bon semble au Promettant ».

Il s’évince de ces stipulations et notamment des termes « si bon semble » que seul le promettant, à savoir M. et Mme [W], avait la faculté de sanctionner l’absence de versement par le Bénéficiaire de la moitié de l’indemnité d’immobilisation dans les dix jours de la signature de la promesse, soit avant le 12 octobre 2023. Il appartenait en conséquence à M. [G] de réaliser la promesse de vente dans le délai imparti, soit au 11 décembre 2023 à seize heures au plus tard. Or, il ressort de l’attestation dressée par Mme [R] [E], notaire, le 14 décembre 2023 que M. [G] n’a ni versé le montant correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation, ni levé l’option dont il bénéficiait jusqu’au 11 décembre 2023 à seize heures, ni versé le prix et les frais. M. et Mme [W] ont notifié le 12 décembre 2023 la caducité de la promesse de vente à M. [G].

Il appartient en conséquence à M. [G], conformément aux stipulations contractuelles prévues à l’article « INDEMNITE D’IMMOBILISATION-SEQUESTRE » de verser à M. et Mme [W] la somme de 36 020 euros, les conventions légalement formées tenant lieu de loi entre les parties et l’indemnité d’immobilisation s’analysant en une clause pénale qui est due en cas d’inexécution par celui qui s’est engagé. M. [G] s’est au demeurant engagé le 28 février 2024 à payer cette somme à M. et Mme [W] le 4 mars 2024 après que lui a été délivrée une sommation de la payer le 2 janvier 2024.

En conséquence, M. [G] sera condamné à verser à M. et Mme [W] la somme de 36 020 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2024, date de la sommation de payer.

Sur le préjudice financier

L’article 1231-5 du code civil dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »
Il appartient à celui qui demande des dommages et intérêts en plus de l’exécution de la clause pénale d’établir un préjudice distinct de celui que vise à réparer ladite clause.

En l’espèce, M et Mme [W] estiment avoir subi un préjudice financier du fait de l’immobilisation de leur bien et d’avoir dû le vendre à un moindre prix en raison de la baisse du marché après que M. [G] n’a pas levé son option le 11 décembre 2023.

Or, il est expressément stipulé à l’article « INDEMNITE D’IMMOBILISATION-SEQUESTRE » de la promesse de vente du 2 octobre 2023 que la somme prévue à titre d’indemnité forfaitaire vise à les indemniser du préjudice résultant de l’absence de réalisation de la vente dans les conditions et délais convenus et, notamment, de la perte qu’ils éprouveraient en raison de l’obligation dans laquelle ils se trouveraient de chercher un nouvel acquéreur.

M. et Mme [W] n’établissent pas en conséquence que le préjudice financier lié à l’immobilisation du bien et la recherche d’un nouvel acquéreur avec lequel ils ont régularisé la vente dudit bien le 13 mai 2024 pour la somme de 342 000 euros, soit une différence de 18 200 euros par rapport au prix arrêté avec M. [G], excéderait le montant de la clause pénale destinée à réparer le préjudice résultant de l’inexécution de ses obligations par M. [G], fixé à 36 020 euros, ou constituerait un préjudice distinct de celui indemnisé par ladite clause pénale.

Au surplus, l’indemnisation de la perte de chance ne peut correspondre à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si l’évènement ne s’était pas réalisé et en demandant la somme de 18 200 euros, M. et Mme [W] forment une demande égale à l’avantage que leur aurait procuré la vente si M. [G] s’était exécuté.

En conséquence, M. et Mme [W] seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur le préjudice moral

Ainsi qu’il a été rappelé, l’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Il est également rappelé que le demandeur doit établir, pour demander des dommages et intérêts supplémentaires, un préjudice distinct de celui que vise à réparer la clause pénale.

En l’espèce, M. et Mme [W] font valoir qu’ils ont subi un préjudice moral, qu’ils évaluent à la somme de 10 000 euros, en raison de l’absence de levée d’option et de régularisation de la vente par M. [G].
S’il est indéniable que cette situation a généré un stress et une inquiétude pour M. et Mme [W], ils n’établissent pas que celle-ci soit constitutive d’un préjudice distinct de celui destiné à réparer les conséquences de l’inexécution de ses obligations par M. [G] et réparé par l’indemnité forfaitaire contractuellement prévue pour la somme de 36 020 euros.
En conséquence M. et Mme [W] seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. [G] succombant à la présente instance, il sera condamné aux dépens et, en équité, il sera également condamné à payer à M. et Mme [W] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il sera rappelé que selon les nouvelles dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS