TJ 12202, 11 juill. 2025, RG 21/01308

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 11 Juillet 2025
DOSSIER N° : N° RG 21/01308 - N° Portalis DBWZ-W-B7F-CQSS
AFFAIRE : SAS “ETUDE LODEL” C/ [D] [G], [X] [T] veuve [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

Affaires Contentieuses CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Stéphanie FERNANDEZ,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Véronique CAUBEL,

PARTIES :

DEMANDERESSE

La SAS “ETUDE LODEL”,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par son Président, Monsieur [O] [P], domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Françoise GRAIL, avocat au barreau de l’Aveyron, avocat postulant et Me Jenny SAUVAGE-FAKIR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Mme [D] [G], [X] [T] veuve [L]
née le 06 Juin 1941 à [Localité 5],
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Anne Sophie MONESTIER, avocat au barreau de l’Aveyron

Clôture prononcée le : 07 Novembre 2024
Débats tenus à l'audience du : 09 Mai 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : 11 Juillet 2025
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l'audience du 11 Juillet 2025, 

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 octobre 2020, Madame [D] [L] née [T] a contracté avec la SAS ETUDE LODEL un mandat exclusif de vente en viager avec réserve du droit d'habitation moyennant un bouquet net vendeur de 30 000 euros plus une rente annuelle de 6000 euros. Le 30 juillet 2021, le mandataire a appris par la mandante qu'elle avait procédé à la vente du bien quelques semaines auparavant.

Par assignation en date du 21 octobre 2021, la SAS ETUDE LOTEL a fait citer Madame [L] devant le tribunal judiciaire afin qu'elle soit condamnée à lui verser 13 500 euros au titre de la clause pénale et de l'indemnité forfaitaire prévues par le contrat de mandat exclusif avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 août 2021 et sous astreinte de 200 euros par jour, outre 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure pénale et la condamnation aux dépens.

Par ordonnance du 1er septembre 2022, le juge de la mise en état a désigné un expert judiciaire aux fins d'établir si Madame [L] disposait des facultés mentales suffisantes à la date de signature du mandat exclusif du 23 octobre 2020. Le rapport a été déposé le 17 mars 2023.

Par jugement du 30 août 2024, le tribunal judiciaire a jugé que Madame [L] a manqué à ses obligations contractuelles dans l'exécution du contrat de mandat exclusif conclu le 23 octobre 2020 avec la SAS ETUDE LODEL et a ordonné la réouverture des débats en invitant les parties à formuler leurs observations sur la modération du montant de la clause pénale et dit que Madame [D] [L] devra justifier des conditions de la vente en 2021 de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3]. L'affaire a été renvoyée à l'audience de mise en état.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 10 octobre 2024 et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, la SAS ETUDE LODEL maintient ses demandes initiales et produit en outre l'acte authentique de vente en viager du 02 juillet 2021.

Au soutien de ses prétentions, elle argue notamment que l'acte de vente n'est pas plus avantageux que la vente proposée par la SAS ETUDE LODEL aux conditions du mandat. Sur le fondement de l'article 1231-5 alinéa 2 du code civil, et dès lors que la clause pénale-indemnité forfaitaire ne saurait être qualifiée de manifestement excessive, elle confirme sa demande de condamnation.

Le conseil de Madame [L] s'est dégagé de sa responsabilité de sorte qu’il n’a pas été versé de conclusions.

La clôture est intervenue par ordonnance du 07 novembre 2024. Après renvois, l'affaire a été appelée à l'audience du 09 mai 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré le 11 juillet 2025.

MOTIFS :

Sur le montant de la clause pénale :

Le contrat de mandat met à la charge du vendeur l'obligation de régler au mandataire le montant des honoraires contractuellement prévus en sus du prix de vente, dans l'hypothèse où il manquerait à son engagement de passer par l'intermédiaire du mandataire pour toute négociation ou cession de l'immeuble. Cette somme est qualifiée par le contrat de « clause pénale et d'indemnité forfaitaire ».

Aux termes de l'article 1231-5, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l'espèce, le contrat de mandat signé le 26 octobre 2020 contient une clause pénale et d'indemnité forfaitaire prévoyant le paiement des honoraires mentionnés, soit 13 500 euros, à titre d'indemnité forfaitaire.

La SAS ETUDE LODEL sollicite à nouveau la condamnation à la somme de 13 500 euros en faisant valoir que celle-ci n'est pas manifestement excessive.

La SAS ETUDE LODEL verse au débat l'acte authentique de vente en viager du 02 juillet 2021 publié au service de la propriété foncière de [Localité 4] le 26 juillet 2021 duquel il ressort que la vente a été conclue moyennant le versement d'une rente viagère de 2 760 euros et le paiement d'un bouquet de 50 000 euros. En outre, elle produit à nouveau au débat les justificatifs d'accomplissement de diligences, dont les annonces publiées ainsi que les échanges courant avril 2021 faisant état d'un potentiel acquéreur dont l'offre a été refusé puis d'une personne souhaitant visiter le bien.

Madame [L], défaillante à la présente instance, n'a pas produit les éléments sollicités permettant de préciser les conditions de vente de son immeuble.

Il ressort de ce qui précède, en particulier du montant de la vente en viager conclue par la défenderesse, qu'il y a lieu, nonobstant les démarches réalisées par le mandataire que ce dernier justifie, de modérer le montant de la clause pénale et de fixer celle-ci à la somme de 7 000 euros.

En conséquence, Madame [L] sera condamnée à payer à la SAS ETUDE LODEL 7000 euros au titre de la clause pénale.

Sur la demande de paiement sous astreinte :

Les articles L 131-1 à L 131-4 du Code des procédures civiles d'exécution disposent que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est provisoire ou définitive et indépendante des dommages et intérêts. Elle est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

En l’espèce, il y a lieu d'assurer l'exécution de la décision en prononçant une astreinte hebdomadaire de 50 euros par semaine de retard à compter de l’expiration du 90e jour calendaire suivant la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [L], partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance incluant les frais d'expertise judiciaire, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SAS ETUDE LODEL, ayant constitué avocat, qui a été contraint d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance pour faire valoir leurs droits en justice.

Par conséquent, Madame [L] sera condamnée à payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions des articles 514 à 514-2 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, l’issue et l’ancienneté du litige justifient de ne pas déroger aux dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS