TJ 92050, 10 juill. 2025, RG 24/00108

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
10 Juillet 2025

N° RG 24/00108 - N° Portalis DB3R-W-B7I-Y6OM

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. SDC 48 Quai le Gallo, pris en la personne de son syndic

C/

[X] [Z]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

SDC 48 Quai le Gallo, pris en la personne de son syndic
SAS Cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE
67/69 bd Bessières
75176 PARIS CEDEX 17

représentée par Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0601

DEFENDERESSE

Madame [X] [Z]
60 bis rue Jacques Chirac
93600 AULNAY SOUS BOIS

défaillante

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Juin 2025 en audience publique devant Elisette ALVES, Vice-Président, statuant en Juge Unique, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier composant la résidence située 48, quai le Gallo à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Mme [X] [B] [Z] dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 10 novembre 2023, aux fins de :

CONDAMNER Madame [X] [B] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence sise 48 Quai de Gallo – 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT :

43.900,05 au titre des charges de copropriété dues au 4ème trimestre 2023 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 7 février 2023 sur la somme de 34.954,55 € et à compter de l’assignation pour le surplus.
5.000 € à titre de dommages et intérêts.
3.000 € sur le fondement des dispositions de l’Article 700 du Code de Procédure Civile.
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

CONDAMNER Madame [X] [B] [Z] aux entiers dépens.

Mme [X] [B] [Z], assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges et les frais réclamés
 
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 43.900,05 euros au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2023.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
 
En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

 
Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges, d’un montant de 40.737,90 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 3.162,15 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 40.737,90 euros au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter légal à compter de la sommation de payer du 07 février 2023 sur la somme de 34.954,55 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- un extrait de matrice cadastrale,
- un extrait du compte de Mme [Z] pour la période du 30 septembre 2019 au 1er octobre 2023,
- différents appels de charges et fonds de travaux adressés à la défenderesse,
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété tenues les 23 janvier 2019, 12 juin 2019, 22 janvier 2020, 12 octobre 2020, 21 octobre 2020, 11 février 2021, 22 novembre 2021, 24 janvier 2022, 18 mars 2022 et 07 février 2023 et les attestations de non-recours afférentes.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale que Mme [X] [Z] est propriétaire des lots n°1095, 1117 et 1481 de l'état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 23 janvier 2019, 22 janvier 2020, 11 février 2021, 24 janvier 2022, et 7 février 2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible d'un montant de 40.737,90 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période 30 septembre 2019 au 1er octobre 2023, appels du 1er octobre 2023 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d'intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 07 février 2023 sur la somme de 34.954,55 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

Le syndicat des copropriétaires produit la sommation de payer en date du 07 février 2023, afin d’obtenir paiement de la somme de 34.699,10 euros en principal. Toutefois, cette somme englobe des frais dont certains ne sont pas dus. Partant les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation qui porte sur l’intégralité des sommes dont le paiement est poursuivi et accueillies.

En conséquence, Mme [X] [B] [Z] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 40.737,90 euros au titre des charges dues pour la période du 30 septembre 2019 au 1er octobre 2023, appels du 1er octobre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 3.162,15 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 07 février 2023 sur la somme de 34.954,55 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- un extrait du compte de Mme [X] [Z] pour la période du 30 septembre 2019 au 1er octobre 2023,
- un protocole d’accord entre le syndicat des copropriétaires et Mme [X] [Z] en date du 15 décembre 2020, non-signé (127,10 euros), et les échanges de courriels afférents,
- un bordereau d’inscription d’hypothèque légale en date du 19 juin 2023 (177,60 euros),
- une sommation de payer signifiée le 07 février 2023 pour obtenir paiement de la somme de 34.954,55 euros, frais inclus (255,45 euros) et la facture afférente,
- une sommation de payer signifiée le 02 juin 2023 pour obtenir paiement de la somme de 34.954,55 euros, frais inclus (276 euros) et la facture afférente,
- différentes lettres de rappel adressées par le syndic en dates des 26 mai 2020, 04 août 2020, 03 novembre 2020, 04 août 2022 et 24 novembre 2022,
- une mise en demeure d’avocat en date du 03 août 2023 pour obtenir paiement de la somme de 42.326,00 euros (avis de réception produit) et la facture afférente (120 euros),
- différentes factures de frais établies par le syndic pour la transmission du dossier à l’auxiliaire de justice en date du 06 février 2023 (343,17 euros) et suivi du dossier par le service recouvrement en date du 03 novembre 2023 (343,17 euros)
- le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

- frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice et suivi du recouvrement (343,17 + 343,17), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;
- frais de mise en demeure du syndic (54,38 euros) et de relance du syndic (39,50 euros) dès lors que ces diligences ne sont pas datées dans le décompte distinguant les charges des frais, d’une part, et que seules sont communiquées des lettres de relance du syndic en date des 26 mai 2020, 04 août 2020, 03 novembre 2020, 04 août 2022 et 24 novembre 2022, dont le coût ne peut être admis au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance faute de production de la mise en demeure régulière préalable (lettre avec avis de réception) exigé par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont les dispositions son d’ordre public,
.- frais de prise d’hypothèque 2023 (177,60 euros), frais d’inscription au service des hypothèques légales de la publicité foncière en date du 19 juin 2023 par le commissaire de justice (345,00 euros), de levée de titre (17 euros) et de complément sur hypothèque (13,00 euros) dès lors, d’une part que le syndic n’y ayant pas procédé lui-même il ne peut facturer d’honoraires afférents et, d’autre part, qu’aucune facture émanant du commissaire de justice instrumentaire et/ou de la publicité foncière n’est versée pour justifier du quantum facturé,
- intérêts légaux du 31 décembre 2021 (370,70 euros) et du 31 décembre 2022 (942,08 euros), qui ne constituent pas des frais nécessaires au recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- frais de la demande de renseignement sommaires (14 euros) dès lors qu’aucune pièce/facture n’est versée pour en caractériser le coût.

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance de 502,55 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant aux frais de rédaction d’un protocole d’accord par le syndic dont le coût est conforme au contrat de syndic et l’échéancier produit avec l’accord de la défenderesse (127,10 euros), de sommation de payer du 07 février 2023 qui est produite avec sa facture (255,45 euros), de mise en demeure d’avocat du 03 août 2023 qui est produite avec son avis de réception et sa facture (120 euros).

Débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 2.659,60 euros, débitée sans fondement sur le compte de Mme [X] [Z].

Le syndicat sollicite que la somme allouée au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance soit productive d'intérêts au taux légal à compter du 07 février 2023, date d’envoi de la sommation de payer adressée à la défenderesse.

L’article 1231-6 alinéa 1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires produit la sommation de payer signifiée le 07 février 2023 Toutefois, comme indiqué plus avant, la somme y visée englobe des frais dont certains ne sont pas dus. Partant les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation qui porte sur l’intégralité des sommes dont le paiement est poursuivi et accueillies.

En conséquence, Mme [X] [B] [Z] sera condamnée au paiement de la somme de 502,55 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023. Débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci devra recréditer la somme totale de 2.659,60 euros sur le compte de Mme [X] [B] [Z].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de Mme [X] [B] [Z] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que Mme [X] [B] [Z] sera condamnée à lui payer.

Sur les demandes accessoires

Mme [X] [Z], qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Mme [X] [Z] sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS