TJ 60159, 10 juill. 2025, RG 24/00458

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 403/25jcp

N° RG 24/00458 - N° Portalis DBZV-W-B7I-COVW

JUGEMENT DU 10 Juillet 2025

Entre :

Madame [G] [B] [D] [V]
née le 05 Décembre 1984 à [Localité 8] (SOMME)
[Adresse 2]
[Localité 6]
comparante

Et :

Madame [U] [K]
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représentée par Me RICHEZ de la SELEURL NICOLAS RICHEZ, avocats au barreau de COMPIEGNE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M.PLENT

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l'audience du 19 Juin 2025,avis a été donné que l'affaire était mise en délibéré au 10 Juillet 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le 11/07/25 à Mme [V] et à Me RICHEZ

N° RG 24/00458 - N° Portalis DBZV-W-B7I-COVW - jugement du 10 Juillet 2025

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 26 aout 2022, Madame [U] [K] a donné à bail à Madame [G] [V], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 700 euros, outre une provision sur charges d’un montant de 80 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie de 700 euros.

Se plaignant d’un préjudice de jouissance, par requête en date du 2 avril 2025, Madame [G] [V] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne, aux fins d’indemnisation de son préjudice par Madame [U] [K], qu’elle évalue à un montant total de 4 822 euros.

Par jugement avant dire droit du 17 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne a ordonné la réouverture des débats afin que les parties puissent s’expliquer sur leurs demandes respectivement formées pendant le cours du délibéré.

A l’audience du 19 juin 2025, Madame [G] [V] a réitéré les termes de sa requête, précisant que, suite aux dégâts des eaux survenus le 7 novembre 2023, Madame [U] [K] n’est pas intervenue avec diligences puisqu’elle a été contrainte de résider dans le logement humide pendant plus d’une année avant travaux et changement du mobilier. Elle conteste le montant des arriérés locatifs.

Madame [U] [K], représentée par son conseil, demande pour sa part de débouter Madame [G] [V] de ses demandes, subsidiairement de les réduire à la somme de 350 euros et, à titre reconventionnel, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- prononcer la résiliation du bail à effet du 1er mars 2025 ;
- ordonner l'expulsion des lieux loués de Madame [G] [V] et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique ;
- dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
- condamner Madame [G] [V] à lui payer la somme de 2 260 euros au titre des loyers et charges impayés, outre celle de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner Madame [G] [V] à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, par jour, du lendemain de la résiliation du bail jusqu'à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les dispositions du contrat résilié ;
- condamner Madame [G] [V] à lui payer une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 10 juillet 2025, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1719 du code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le décret du 30 janvier 2002 énonce en ses articles 2 et 3 les conditions auxquelles le logement doit satisfaire au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires ainsi que les éléments d'équipement et de confort que le logement doit comporter.

Il est également de principe que le bailleur est tenu d'indemniser le locataire du trouble de jouissance subi du fait de la non-exécution des travaux qui lui incombaient, ce trouble ne cessant que par l'exécution de ces travaux.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l'espèce, il est constant que par acte sous seing privé en date du 26 aout 2022, Madame [U] [K] a donné à bail à Madame [G] [V], un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Adresse 9] [Localité 1] et qu’un état des lieux d’entrée a été effectué le jour même, duquel il ressort que bon état général du bien.

Il convient de préciser :
- que le 7 novembre 2023, un dégât des eaux a point et que le logement pris à bail par Madame [G] [V] sis [Adresse 4], a été endommagé ;
- qu’un constat amiable de dégât des eaux a été rédigé le 8 novembre 2023, dont il ressort que la fuite provient d’une canalisation de la commune et que plusieurs appartements ont été inondés, ce qui a été confirmé par l’expert diligenté le 11 novembre 2023 ;
- que par correspondance du 8 novembre 2023, le syndic de la résidence a indiqué que « la chaufferie a également été touchée, pour le moment la résidence est dépourvue de chauffage, nous faisons notre possible afin de solutionner ce problème » ;
- que par correspondance du 6 décembre 2023, Madame [G] [V] a sollicité l’indemnisation du préjudice subi indiquant qu’elle n’avait plus de chauffage pendant une durée de 15 jours, outre le fait que l’aspirateur et le canapé étaient hors d’usage.

Madame [G] [V] sollicite une indemnité totale de 4 822 euros, évoquant plusieurs postes de préjudice distinct, repris comme suit :
- s’agissant du manque de chauffage pendant un mois, force est de constater que [H] [L], gestionnaire de la copropriété, a indiqué dans sa correspondance du 12 février 2025 que la période de chauffage a été « interrompue environ 15 jours », ce qui a d’ailleurs été admis dans un premier temps par la locataire dans sa correspondance du 8 novembre 2023. En ce sens, la seule attestation qu’elle produit aux débats de Madame [T] [M] n’est pas de nature à justifier que l’absence de chauffage était d’une durée d’un mois, ce d’autant qu’elle n’explique aucunement son changement de position à l’audience. Ce poste de préjudice existe et sera limité à 15 jours ;
- s’agissant des désordres des mobiliers de la cuisine, il convient de relever que les photographies produites par Madame [G] [V] ne sont pas datées et ne permettent pas de considérer qu’il s’agit effectivement du mobilier présent dans le logement litigieux. En sens contraire, la bailleresse communique une attestation de la société des menuiseries Plaziat dont il ressort que, le 12 octobre 2024, une visite dudit logement a été effectuée et qu’il n’avait été remarqué « aucun problème concernant les meubles de la cuisine suite au dégât des eaux survenu en octobre 2023 ». Ce poste de préjudice n’est pas fondé ;
- s’agissant des désordres du parquet, la circonstance que le parquet ait été changé préalablement à la saisine de la juridiction et que ledit désordre n’est plus existant est sans emport sur l’évaluation du trouble de jouissance causé à la locataire, puisque ledit trouble doit s’apprécier à compter de sa survenance, soit le 7 novembre 2023. A cet égard, il doit être relevé que « la réfection du parquet stratifié suite à un dégât des eaux », ainsi qu’il ressort du libellé du devis du 10 mars 2024 établi par la société Hug’aux Services, a été effectué au cours du mois d’octobre 2024, soit près d’une année postérieurement à la survenance du désordre, connu de la bailleresse. Aussi, ce manque de diligence a nécessairement causé un préjudice à la locataire qu’il conviendra de réparer ;
- s’agissant des désordres afférents aux murs, il sera fait les mêmes observations, le devis produit date du 14 juillet 2024, alors que le dégât des eaux, ainsi qu’il a été rappelé, est survenu le 7 novembre 2023 ;
- s’agissant des désordres affectant le réfrigérateur, il ressort de l’attestation de la société des menuiseries Plaziat, que « celui-ci fonctionnait parfaitement. Seul le congélateur avait un problème de porte (…) Ceci est du à un mauvais usage, en effet il devrait être dégivrer au moins deux fois par ans pour éviter ce problème ». Aussi, ledit désordre n’est aucunement imputable à la bailleresse, tout comme celui afférent à la machine à laver alors même qu’elle a cessé de fonctionner le 27 octobre 2024, soit plus d’une année après la survenance du dégât des eaux et que celle-ci a été changée dans un temps concomitant par Madame [U] [K] ;
- s’agissant du désordre affectant le lit, si Madame [U] [K] ne conteste pas que celui-ci était endommagé, nécessitant un remplacement intervenu le 27 janvier 2025, il est, en l’état, impossible de déterminer précisément, la date de survenance dudit désordre et, partant, de considérer que Madame [U] [K] n’a pas agi avec suffisamment de diligence.

Au regard des éléments susvisés, la demanderesse rapporte la preuve d’un préjudice de jouissance, survenu à compter du 7 novembre 2023, matérialisé par un dysfonctionnement du chauffage outre une dégradation des murs et du parquet nécessitant une intervention du propriétaire (réfection et remplacement), désordres pour lesquels les diligences de Madame [U] [K] n’ont pas été suffisantes. En effet, il n’est pas contesté que Madame [U] [K] a été informée de ces désordres dès leur survenance, alors même que les travaux n’ont été entrepris qu’à compter du mois d’octobre 2024.

Il convient par conséquent d’allouer à Madame [G] [V] la somme de 2 000 euros, en réparation du préjudice de jouissance subi.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [U] [K]

- Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Il résulte des dispositions de l'article 1217 du code civil, que la condition résolutoire étant toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, le bailleur peut solliciter la résiliation judiciaire du contrat de location en cas de manquement par le locataire à ses obligations.

En outre, aux termes des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et il appartient au locataire de justifier du paiement, en application des dispositions de l'article 1353 du code civil.

Au cas d’espèce, Madame [G] [V] ne s’est pas acquittée régulièrement de ses loyers pour la période du 1er mars 2025 au 1er juin 2025, laissant apparaitre un solde de 1 880,30 euros au 1er juin 2025, en dépit d’une mise en demeure réalisée le 13 juin 2025. Du reste, il doit être relevé que Madame [G] [V] n’a jamais évoqué une exception d’inexécution pour se voir dispenser du paiement des loyers. En ce sens, il est constant qu’aucun arrêté d’insalubrité n’a été pris à la suite du dégât des eaux constatés par les services mandatés. Au surplus, Madame [G] [V] ne justifie pas avoir été dans l’impossibilité absolue d’habiter les lieux et n’apporte aucune explication à l’audience concernant lesdits impayés.

Partant, il ressort du décompte produit par le défendeur que la locataire n'a pas réglé l’intégralité des loyers dus pour la période susvisée et il n'est justifié d'aucune régularisation ni du paiement des loyers postérieurs. Il est considéré que le non-paiement du loyer durant plusieurs mois caractérise un manquement grave et réitéré du locataire à ses obligations légales et contractuelles, justifiant que soit prononcée la résiliation du contrat de bail à la date de la présente décision et ordonnée son expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Madame [G] [V] sera également condamnée au paiement de cette somme de 1 880,30 euros, ainsi qu’au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la résiliation du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

- Sur les demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

En application des dispositions combinées de l’article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte.
 
En l’espèce, le caractère abusif ou purement dilatoire de la requête initiée par Madame [G] [V], et dont les prétentions sont, en partie, fondées, n’est pas établi.

Pour ce qui concerne le préjudice moral, il n’est pas justifié d’un préjudice particulier, ni d’un lien suffisant entre les séances psychologiques de la bailleresse et le préjudice qu’elle dit avoir subi.

Elle sera donc déboutée de ses demandes de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’état des éléments susvisés, il convient de dire que les dépens de l’instance seront partagés par moitié entre les parties et de rejeter la demande de Madame [U] [K] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera enfin rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,