TJ 60159, 10 juill. 2025, RG 25/00159

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 405/25JCP

N° RG 25/00159 - N° Portalis DBZV-W-B7J-CQL5

JUGEMENT DU 10 Juillet 2025

Entre :

S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,substitué par Me DE SAINT ANDRIEU, avocat au barreau de COMPIEGNE

Et :

Madame [C] [T]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. .PLENT
Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l'audience du 19 Juin 2025,avis a été donné que l'affaire était mise en délibéré au 10 Juillet 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le 11/07/25 à Me DE SAINT ANDRIEU et à Mme [T]

N° RG 25/00159 - N° Portalis DBZV-W-B7J-CQL5 - jugement du 10 Juillet 2025

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [S] [Z] a donné à bail à Madame [C] [T] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3], par acte sous seings privés du 26 mars 2023, à effet du 1er avril 2023, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 380 euros, outre une provision sur charges de 10 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 380 euros.

En application du dispositif « VISALE » issu de la convention du 24 décembre 2015 signée entre l'Etat et l'Union Économique et Sociale pour le Logement (UESL) afin de sécuriser les loyers dans le parc privé, lequel propose une « garantie remboursable sous forme d'un engagement d'assurer le paiement du loyer et des charges locatives en cas d'impayés du locataire », la SAS Action Logement Services s'est portée caution de toutes les sommes qui pourraient être dues par le locataire au titre d'un impayé de loyer et/ou d'une dégradation locative, par contrat de cautionnement simple du 26 mars 2023.

Des loyers étant demeurés impayés par le locataire, la caution a été actionnée par les bailleurs.

Par lettre simple du 27 janvier 2024, la SAS Action Logement Services a informé Madame [C] [T] de la procédure de recouvrement des impayés de loyer dans le cadre de la garantie VISALE.

La SAS Action Logement Services a, par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, adressé à Madame [C] [T] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et une sommation valant mise en demeure d'avoir à justifier de l'occupation effective du logement, à cette dernière, concernant le paiement des loyers et charges des mois de décembre 2023 à mai 2024, soit la somme de 2 155 euros, hors coût de l'acte.

La SAS Action Logement Services a ensuite fait assigner Madame [C] [T], par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025, devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Compiègne, aux fins de :
- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;
- ordonner l'expulsion de Madame [C] [T] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;
- condamner Madame [C] [T] à lui payer la somme de 4 165 euros avec intérêts aux taux légal à compter du commandement de payer du 12 juillet 2024 sur la somme de 2 155 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation ;
- fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
- condamner Madame [C] [T] à lui payer lesdites indemnités d'occupation dès lors que ces paiements sont justifiés par une quittance subrogative ;
- condamner Madame [C] [T] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- condamner Madame [C] [T] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 19 juin 2025, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, a déposé son dossier, maintenant l'ensemble de ses demandes dans les termes de son assignation sauf à actualiser la dette à la somme de 5 725 euros au jour de l'audience.

Convoquée selon dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [C] [T] n’est ni comparante, ni représentée.

A l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 10 juillet 2025, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du contrat de bail

- Sur la recevabilité de l'action

Aux termes de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l'audience.

L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, selon l'article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Oise par la voie électronique le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions susvisées.

Par ailleurs, la SAS Action Logement Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 juillet 2024 par la voie électronique, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 26 mars 2023 contient une clause résolutoire (article VIII).

Aux termes de l'article 2306 du code civil, « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur ».

Cette subrogation est par ailleurs rappelée dans l'acte de cautionnement conclu avec le bailleur lequel vise expressément la subrogation dans l'action en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [C] [T] le 12 juillet 2024, pour la somme en principal de 2 155 euros.

La SAS Action Logement Services produit les différentes quittances subrogatives laissant apparaître qu'elle a payé les loyers pour la période du mois de décembre 2023 à juin 2025.

Dès lors, les causes du commandement de payer délivré le 12 juillet 2024 n'ont pas été payées dans le délai imparti de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 aout 2024 (en tenant compte des jours ouvrés).

L’expulsion de Madame [C] [T] sera ordonnée, en conséquence.

Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l'article 2308 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du payement.

En outre selon l'article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

La SAS Action Logement Services demande au juge des contentieux de la protection de condamner Madame [C] [T] à lui verser la somme de 5 725 euros représentant les sommes payées par elle en qualité de caution et correspondant aux loyers et charges arrêtés au mois de juin2025.

En l'espèce, il est démontré par la production des différentes quittances subrogatives et le détail de la créance à jour au 10 juin 2025, par la SAS Action Logement Services, que cette dernière a payé ces loyers pour un montant total de 5 725 euros et qu’aucun versement n’est intervenu depuis lors.

En outre, par lettre simple du 27 janvier 2024, la SAS Action Logement Services a informé Madame [C] [T] de la procédure de recouvrement des impayés de loyer dans le cadre de la garantie VISALE et proposé la mise en place d’un échéancier.

Madame [C] [T], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 5 725 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 155 euros à compter du commandement de payer du 12 juillet 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 26 aout 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [C] [T] aux entiers dépens de l'instance, incluant notamment le coût du commandement de payer.

Pour le surplus, il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédure d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles non compris dans les dépens. Madame [C] [T] sera donc condamnée au paiement d'une somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera enfin rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,