TJ 57463, 10 juill. 2025, RG 25/00153

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 2]

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2025

N° RG 25/00153 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LGUU

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [J] [T]
demeurant [Adresse 4]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Mme L. KIBANGUI

GREFFIER LORS DE L'AUDIENCE : M. N. BELHADRI

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Mme H. PLANTON

Débats à l'audience publique du 12 mai 2025

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me [W]
- copie certifiée conforme délivrée le à
- seconde exécutoire délivrée le à
EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 24 septembre 2023, Monsieur [E] [R] a loué à Monsieur [J] [T] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 510,00 € outre 45,00 € de provision pour charges.

Par acte en date du 19 septembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution dans le cadre du dispositif VISALE, au profit de Monsieur [J] [T].

En raison de loyers impayés, Monsieur [E] [R] a mis en œuvre le cautionnement de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et a obtenu de sa part un premier paiement de la somme de 1 110 euros au titre des loyers impayés de juillet et août 2024. Cette somme a fait l'objet d'une quittance subrogative en date du 7 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Monsieur [E] [R], a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 600,00 € au titre des loyers et charges de juillet et août 2024 inclus.

D'autres impayés étant survenus, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a procédé au règlement des loyers de septembre 2024 à janvier 2025 pour un montant total 3 330 euros. Cette somme a fait l'objet d'une quittance subrogative en date du 13 janvier 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 14 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [J] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de METZ et demande de :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,
condamner le locataire à payer la somme de 2 820,00 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 23 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes dues à cette date, et à compter de l'assignation pour le surplus,
condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,
condamner le locataire à payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Moselle le 19 février 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 12 mai 2025.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes et précise que sa créance s'élève désormais à la somme de 3 930 euros, au titre des loyers et charges échus au mois de mars 2025.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [J] [T] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issues de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur l'action subrogatoire :

Selon l'article 1346-1 du code civil, La subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n'ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l'espèce, il résulte de l'acte de cautionnement VISALE et des quittances subrogatives produites que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, qui a procédé au règlement des loyers impayés par le locataire entre les mains de Monsieur [E] [R], est aujourd'hui subrogée dans les droits du bailleur pour agir à l'encontre de Monsieur [J] [T] et solliciter la résiliation du bail et le paiement de la dette locative.

L'action subrogatoire sera ainsi déclarée recevable.

Sur la recevabilité de la demande :

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) :

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 14 octobre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet :

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 19 février 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 12 mai 2025.

La demande formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement de l’arriéré locatif :

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies qu'au mois de mars 2025, la dette locative de Monsieur [J] [T] s’élève à la somme de 3 930 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, loyer du mois de mars 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 11 octobre 2024 pour la somme de 600 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 11 octobre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 12 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [J] [T] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Monsieur [J] [T] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [J] [T] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [J] [T] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS