TJ 38185, 10 juill. 2025, RG 24/03361

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 6]

Ch4.3 JCP

N° RG 24/03361 - N° Portalis DBYH-W-B7I-L45M

Copie exécutoire
délivrée le : 10 Juillet 2025

à :Me Wassa SIDIBE

Copie certifiée conforme
délivrée le :10 Juillet 2025

à : Me Alysson ACCATINO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 - JCP

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [L], [D] [V]
née le 30 Mars 1987 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 2] du 14/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])
assistée par Me Wassa SIDIBE, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

S.C.I. BELLEVUE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Alysson ACCATINO, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 15 Mai 2025 tenue par Mme Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Mme S. DOUKARI, Cadre greffier;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 10 Juillet 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

Par bail du 14 mars 2018 consenti par la SCI BELLEVUE, Madame [H] [V] a pris en location une maison sis [Adresse 3] à Saint Bernard du Touvet en contre partie du règlement d'un loyer mensuel à l'origine de 519 euros charges comprises et versement d'un dépôt de garantie de 480 euros.

Le 14 mars 2018, il était établi un premier état des lieux d'entrée dans le logement.

Puis par mail du 20 mars 2018, Madame [H] [V] complétait cet état des lieux d'entrée par plusieurs photos et remarques, mentionnant notamment la nécessité de réparer la VMC.

Au cours du mois de juin 2018, Madame [H] [V] avertissait son propriétaire d'un problème d'humidité concernant le velux du salon et des difficultés de l'entreprise mandatée pour réparer la VMC.

A nouveau au mois de décembre 2018, Madame [H] [V] avertissait son propriétaire de l'humidité constatée près du velux.

En mars et juin 2021, Madame [H] [V] alertait à nouveau sur l'absence de fonctionnement de la VMC et d'un velux. Effectivement, la société AVI PUR mandatée par le propriétaire avait constaté au mois de mai 2021 des bouchons non atteignables dans la VMC.

Au mois d'octobre 2021, il était fait procéder par la SCI BELLEVUE a des travaux de peinture, et de remplacement de gaine pour la VMC.

Madame [H] [V] signalait à nouveau en octobre 2022 des problèmes d'humidité dans le logement et en janvier 2020 et octobre 2023 des problèmes d'étanchéité de la toiture.

En septembre 2023, Madame [H] [V] sollicitait de son propriétaire la mise en conformité de son logement qu'elle considère comme indécent compte tenu des infiltrations par le toit et l'absence de fonctionnement de la VMC malgré les travaux.

Finalement il était procédé à une visite du logement selon compte rendu du 4 janvier 2024 par l'association SOLIHA qui confirmait notamment les difficultés concernant l'étanchéité du toit et des velux, la VMC et donc l'humidité du logement.

En octobre 2024, la SCI BELLEVUE faisait procéder au remplacement de la VMC.

Par courrier du 24 juin 2024, Madame [H] [V] a donné congé à son bailleur pour le 31 juillet 2024 et un état des lieux sortant a été établi à cette date.

Par acte d'huissier en date du 6 juin 2024, Madame [H] [V] a assigné la SCI BELLEVUE devant le juge des contentieux de la protection aux fins de la voir condamner à indemniser son trouble de jouissance et se voir autoriser à quitter les lieux sans préavis ce qui lui a été postérieurement accordé par le bailleur.

Après plusieurs renvois, l'affaire a été rappelé à l'audience du 15 mai 2025 durant laquelle Madame [H] [V] représentée par leur conseil a repris oralement les demandes formées dans ses dernières écritures et a sollicité du juge des contentieux de la protection de voir :
JUGER que le logement occupé par Madame [H] [V] est indécent et ne répond pas aux conditions prévues par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent
JUGER que la SCI BELLEVUE a manqué à ses obligations de bailleur

JUGER Madame [V] bien fondée à solliciter la réparation de son préjudice de jouissance
Par conséquent,
CONDAMNER la SCI BELLEVUE au paiement de la somme de 10 125.03€ au titre de la réparation du préjudice de jouissance de Madame [H] [V]
En tout état de cause,
DEBOUTER la SCI BELLEVUE de sa demande reconventionnelle de condamnation de Madame [V] à hauteur de 3 367.64 euros
JUGER que la SCI BELLEVUE n'apporte aucun élément de preuve permettant d'attester que Madame [V] aurait commis une faute ou aurait manqué à ses obligations de locataire
JUGER que Madame [V] n'est aucunement responsable des désordres qu'elle dénonce et de l'indécence de son ancien logement
CONDAMNER la SCI BELLEVUE à payer à Madame [H] [V] la somme de 1 700 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle avec distraction au profit de son Conseil
CONDAMNER la SCI BELLEVUE aux entiers dépens de l'instance.
DEBOUTER la SCI BELLEVUE de l'ensemble de ses demandes contraires aux présentes écritures.

Lors de cette même audience, la SCI BELLEVUE représentée par son conseil a repris oralement les demandes formées dans ses dernières écritures et a sollicité du juge des contentieux de la protection de voir :

REJETER toutes les demandes de Madame [V].
JUGER que la SCI BELLEVUE n'a manqué à aucune de ses obligations de bailleur.
JUGER que Madame [V] est responsable des désordres qu'elle dénonce et de l'indécence de son logement.
CONSTATER que les désordres dont se plaint Madame [V] résultent de son propre fait.
DEBOUTER Madame [V] de sa demande d'indemnisation de son préjudice de jouissance.
DEBOUTER purement et simplement Madame [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
Reconventionnellement,
CONDAMNER Madame [V] à verser à la SCI BELLEVUE la somme de 3.367,64€ en réparation de son préjudice matériel.
En tout état de cause,
CONDAMNER Madame [V] à verser la somme de 1.700€ à la SCI BELLEVUE sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER Madame [V] aux entiers dépens de l'instance, sur le fondement des articles 695 et suivants du Code de procédure civile, dont distraction au profit de ALYSSON ACCATINO AVOCAT, sur son affirmation de droit.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

A l'issue des débats l'affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS :

1.Sur le trouble de jouissance

L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :
De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L.843-1 du Code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l'article 1719 alinéa 1er du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, 1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

Selon les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères de décence d'un logement.

Il définit le logement décent comme le logement qui notamment assure le clos et le couvert, bénéficie d'un bon état d'entretien et de solidité du gros œuvre et de ses accès, protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau et dont les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Il doit également être protégé contre les infiltrations d'air parasites, présenter une étanchéité à l'air suffisante et disposer d'un chauffage en bon état d'usage et de fonctionnement. De même, le logement ne doit-il pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d'humidité ou d'infiltrations, de ventilation, des réseaux d'électricité, de gaz, d'eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

Son alinéa 3 prévoit que le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéa de l'article 6.

Une indemnisation peut être accordée au locataire pour réparer le préjudice de jouissance qu'il a subi avant la mise en conformité sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

En matière d'indécence, l'indemnisation du locataire pour trouble de jouissance subi n'est pas subordonnée à une mise en demeure d'intervenir du bailleur.

En l'espèce, Madame [H] [V] soutient que le logement était indécent du fait du disfonctionnement de la VMC, des aérations des fenêtres et du défaut d'étanchéité du velux du salon.

Sur la VMC

Dans l'état des lieux complémentaire du 20 mars 2018, Madame [H] [V] demande à son bailleur qui est en charge de la réparation de la VMC et indique qu'elle pense que des rats passent dans les VMC pour pénétrer dans la maison.

Il apparaît qu'en janvier 2021, il a été procédé au changement de moteur de la VMC mais que selon Madame [H] [V] cette dernière souffle dehors mais ne tire pas dedans.

Effectivement, la société AVI PUR mandatée par le propriétaire constate au mois de mai 2021 des bouchons non atteignables dans la VMC.

Au mois d'octobre 2021, il est fait procéder par la SCI BELLEVUE a des travaux de peinture, et de remplacement de gaine pour la VMC.

En septembre 2023, Madame [H] [V] sollicite à nouveau de son propriétaire la mise ne conformité de son logement qu'elle considère comme indécent notamment du fait du disfonctionnement de la VMC.

Finalement il est procédé à une visite du logement selon compte rendu du 4 janvier 2024 par l'association SOLIHA qui confirme une absence de débit d'extraction en bouche de VMC.

En octobre 2024, la SCI BELLEVUE a fait procéder au remplacement de la VMC avec une dépose et évacuation du groupe VMC existant.

Ainsi, il est établi que la VMC a été défaillante de l'entrée dans les lieux en mars 2018 jusqu'en octobre 2024, date de son remplacement, même si le propriétaire n'a pas été inactif durant ce laps de temps puisqu'il a fait procéder à un diagnostic, a fait changer le moteur et a procédé à un remplacement de gaine.

Sur le velux

Au mois de juin 2018, Madame [H] [V] avertissait son propriétaire de l'humidité constatée près du velux et renouvelait cet avertissement à nouveau en décembre 2018, janvier 2020 et octobre 2023.

Dans l'état des lieux d'entrée sur les ouvertures du salon il est indiqué concernant les vitrages isolant " joint se craque mauvais état " et il est également constaté des moisissures dans l'angle droit de la pièce.

Dans l'état des lieux sortant il est indiqué pour le séjour " coulure sous fenêtre problème d'étanchéité fenêtre ? conduit qui fuit en cas de pluie ou neige malgré condamnation : éclaboussures taches sol et murs. "

Dans le rapport SOLIHA établi au mois de janvier 2024, il est joint une photographie du vélux avec une reprise d'un joint un peu grossière mais sans remarque si ce n'est dans la conclusion l'indication selon laquelle l'étanchéité à l'eau n'est plus assurée par le vélux.

Contrairement à ce que semble soutenir le bailleur aucun travaux n'a été effectué sur le vélux dont il est établi qu'il avait un problème d'étanchéité dont l'importance n'est pas déterminée par les éléments du dossier.

Par mail du 15 avril 2024, le mandataire du bailleur indiquait que ce dernier avait mandaté une entreprise pour vérifier l'état des velux et les changer s'ils n'étaient plus étanches.

Sur l'aération des fenêtres

Dans le rapport SOLIHA il est préconisé " Création de grilles d'entrée d'air sur les menuiseries des pièces sèches en adéquation avec l'installation d'un système de ventilation. "
Mais il est également joint au rapport une photographie représentant une grille d'entrée d'air qui apparait obstruée par des essuis tout.
Il est établi que le bailleur a effectivement pausé quatre grilles d'entrée d'air et qu'à cette occasion l'entreprise mandatée a constaté lors du démontage des grilles existantes que deux grilles d'entée d'air étaient obstruées par du papier essui tout.
Ainsi, il est établi qu'il existait depuis l'entrée dans les lieux des grilles d'entrée d'air et que deux d'entre elles étaient obstruées par du papier.
Contrairement à ce qu'indique le propriétaire il n'est pas établi que la présence d'humidité dans le logement provient uniquement du fait que ces deux entrées d'air étaient bouchées puisqu'il est établi que la VMC a dysfonctionné pendant toute la durée du bail et que le Vélux comportait des problèmes d'étanchéité qui n'ont jamais été réparé. D'autre part, il n'est pas non plus établi que c'est Madame [H] [V] qui a positionné ces mouchoirs ce qui apparaîtrait difficilement compréhensible. La société BELLEVUE sera donc déboutée de ses demandes reconventionnelles à l'encontre de Madame [H] [V].

Sur l'étendue du trouble

Les certificats médicaux produit pas la demanderesse ne démontrent pas l'existence de difficultés de santé liée à l'humidité du logement puisqu'il est produit un certificat unique concernant une maladie et un autre établissant l'absence de maladie pulmonaire depuis l'arrivée dans le nouveau logement.
Il est produit des photos d'objet dégradés mais dont on ne sait pas où ils étaient stockés et des relevés d'hydrométrie qu'on ne peut rattacher ni à des lieux ni à des dates certaines.
La présence de moisissures est néanmoins établie dans le séjour, la salle de bain et les chambres par les attestations concordantes, les photos, l'état des lieux de sortie, les nombreux mails de la locataire durant toute la durée du bail et le rapport de l'association SOLIHA.
Le bailleur doit donc répondre des préjudices causés à sa locataires par les désordres établis, qui lui sont imputables et qu'elle a signalé rapidement après l'entrée dans les lieux. S'agissant du préjudice de jouissance subis par Madame [H] [V], le fait qu'elle ait fait le choix de se maintenir dans les lieux ne démontre pas l'absence d'un préjudice établi par le seul défaut de conformité du logement aux critères de décence exigés par les textes.

Il convient de condamner la SCI BELLEVUE au règlement d'une indemnité à hauteur de 20% des loyers réglés entre le mois de mai 2021 et mai 2024, eu égard à la durée des désordres et à la nature des troubles soit la somme de 4050.012 euros.

2.Sur les demandes accessoires

La SCI BELLEVUE, partie succombante sera condamnée à supporter les dépens de l'instance.

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

La SCI BELLEVUE, parties succombante sera condamnée à régler la somme de 800 euros à Madame [H] [V].

3.Sur l'exécution provisoire

Il sera rappelé qu'en application des dispositions de l'article 514 du Code de Procédure Civile, applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de premières instances sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. La présente décision est ainsi exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :