TJ 31555, 11 juill. 2025, RG 23/03561

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 11 Juillet 2025
DOSSIER : N° RG 23/03561 - N° Portalis DBX4-W-B7H-SFBC
NAC : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 3

JUGEMENT DU 11 Juillet 2025

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER

Monsieur PEREZ, Greffier lors des débats

Madame CHAOUCH, Greffier lors du prononcé

DEBATS

à l'audience publique du 09 Mai 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEUR

M. [G] [U]
né le 01 Mai 1956 à [Localité 8] (30), demeurant [Adresse 7]
représenté par Maître Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 122

DEFENDERESSES

S.D.C. Syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, la STE AIMA GESTION, [Adresse 5] à [Localité 10], dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.A.R.L. AIMA GESTION, RCS [Localité 10] 797 521 515., dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentés par Maître Pierrick BOURNET de la SELARL MESSAUD & PONS-TOMASELLO, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 197

Exposé du litige
M. [G] [U] est propriétaire d’un appartement (lot n°3), d’une cave en sous-sol (lot n°8) et d’un grenier (lot n°14) au sein d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 4]. L’ensemble des lots de M. [U] représente 168/1000e de la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires a été représenté et administré par la société L’Immobilière Pauvert à [Localité 9] jusqu’à l’assemblée générale du 9 septembre 2022, à laquelle son mandat n’a pas été renouvelé.
La SARL Aima Gestion a pris sa suite en qualité de syndic après avoir reçu mandat de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 novembre 2022.
Monsieur [U] s’est plaint d’erreurs dans les comptes, reprochant à la SARL Aima Gestion de ne pas avoir régularisé ceux-ci malgré ses demandes.
Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2023, il a été adopté une résolution n°4 approuvant les comptes pour l’exercice clos le 31 décembre 2022.
Par assignation en date du 14 août 2023, M. [U] a saisi le tribunal judiciaire de Toulouse afin que ce dernier annule la délibération n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 19 juin 2023 relative à l’approbation des comptes de l’exercice 2022 et condamne le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, la SARL Aima Gestion ainsi que la SARL Aima Gestion elle-même au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts, outre des demandes accessoires.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 mars 2025. L’affaire a été évoquée à l’audience du 9 mai 2025 et mise en délibéré au 11 juillet 2025.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 20 novembre 2024, M. [G] [U] demande au tribunal judiciaire de Toulouse de :
-Déclarer nulle la délibération n°4 tendant à l’approbation des comptes de l’exercice 2022 de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 19 juin 2023 ;
-Condamner la SARL Aima Gestion à lui payer la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts ;
-Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la SARL Aima Gestion au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, distraction en étant prononcée au profit Me Jeay, avocat ;
-Dispenser M. [U] de toute participation à la dépense des frais conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, la SARL Aima Gestion et la SARL Aima Gestion demandent au tribunal judiciaire de Toulouse de :
-Débouter M. [U] de l’ensemble de ses demandes ;
-Condamner M. [U] au paiement de la somme de 1 500 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner M. [U] au paiement de la somme de 1 500 euros au bénéfice de la SARL Aima Gestion sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner M. [U] aux entiers dépens.
Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

I / Sur les comptes soumis à l’assemblée générale par la SARL Aima gestion

M. [U] soutient que c’est à tort qu’il se trouve débiteur à l’issue des comptes approuvés de l’exercice 2022, alors qu’il n’a pas été pris en compte l’exact montant des dépenses réalisées et l’ensemble des règlements intervenus au titre des appels de fonds précédemment présentés et qu’il a honorés.
Il affirme que le total des appels au titre du budget ordinaire de l’année 2022 s’élève à 2 192, 01 €, alors que le récapitulatif des comptes dans la répartition de l’année 2022 établi par la société Aima gestion mentionne une somme de 1 494, 80 €. Il conteste, par conséquent, le solde retenu après régularisation, puisque les sommes réellement dues ont été appliquées à des sommes erronées au titre des appels de fonds réalisés. Il formule le même raisonnement concernant le budget relatif aux travaux exceptionnels. Il en déduit des erreurs sur l’état des comptes établi pour ses lots.
Il retient que l’incohérence des comptes lui porte préjudice, puisqu’il se retrouve débiteur à tort.

Le syndicat des copropriétaires et la société Aima gestion répondent que le quatrième appel de fonds de l’année 2022 a été perturbé par la défaillance de l’ancien syndic, la société Immobilier Pauvert, dont le mandat n’a pas été renouvelé en septembre 2022, notamment au regard du fait que les charges relatives à l’assurance du bâtiment n’avaient pas été provisionnées. Ils indiquent toutefois que ces sommes ont été restituées lors de la reddition des comptes de l’année 2023, en mai 2024.
La SARL Aima gestion expose qu’elle procède à des appels de fonds trimestriels et non plus semestriels comme son prédécesseur, et qu’elle a dû reprendre les éléments comptables antérieurs pour les rendre conformes à la loi.
Elle fait valoir qu’elle a proposé dans sa convocation à l’assemblée générale du 19 juin 2023, aux copropriétaires qui le souhaitaient, de prendre rendez-vous pour vérifier les comptes de l’exercice, la convocation comportant un projet de l’état individuel de répartition des comptes, et que ce n’est que sur la base de ces éléments qu’une éventuelle contestation pouvait être soulevée. Elle souligne que les membres du conseil syndical ont bien examiné les comptes avant l’assemblée générale.
Elle en déduit que c’est à bon droit que les appels de fonds ont été révisés sur la base des dépenses retenues à hauteur de 9 958, 24 € au titre des charges ordinaires et de 1 689, 37 € au titre des charges exceptionnelles, lesquelles étaient supérieures aux provisions réalisées.
Elle observe que M.[U] ne conteste aucune dépense.

*

D’abord, il convient de constater que les parties s’accordent sur le montant des sommes effectivement dues par M.[U] au titre de l’année 2022, à savoir :
-1 624, 29 € au titre des charges ordinaires,
-282, 13 € au titre des charges exceptionnelles,
soit un total de 1906, 42 €.

Par conséquent, les développements de la SARL Aima gestion et du syndicat des copropriétaires relatifs aux dépenses et à leur vérification sont sans objet, le litige portant exclusivement sur le décompte des sommes appelées à titre provisionnel auprès de M.[U] et leur imputation sur les sommes dues en fin d’exercice au regard des dépenses effectives de la copropriété.

De même, aucun reproche n’est formulé par M.[U] quant à la méthode de répartition des sommes dues, ni quant à la régularité des appels de fonds, seul le décompte définitif étant critiqué.

Ensuite, il ressort du grand livre des comptes de l’année 2022 produit par la SARL Aima gestion qu’entre le 1er janvier 2022 et le 1er juillet 2022 inclus, M.[U] a été destinataire d’appels de fond à hauteur de 729 € (soit 714 € pour le lot n°3, 6 € pour le lot n°8 et 9 € pour le lot n°14) puis 636 € (soit 621 € pour le lot n°3, 6 € pour le lot n°8 et 9 € pour le lot n°14), soit un total de 1 365 € pour les charges ordinaires.
Le même document indique que les appels de fond au titre des travaux exceptionnels pour cette même période s’élèvent à 312 € (soit 68 + 235 € pour le lot n°3, 1 + 3 € pour le lot n°8 et 1 + 4 € pour le lot n°14).

Il s’évince du 4ème appel de fonds établi par la SARL Aima gestion que pour la période écoulée du 1er octobre 2022 au 31 décembre 2022, l’appel de fonds auprès de M.[U] pour les dépenses ordinaires s’élevait à 373, 70 €, outre 453, 31 € au titre de l’assurance, soit un total de 827, 01 €. En outre un appel de fonds a été listé au titre de travaux à hauteur de 108, 70 €.

A ce stade, les appels de fonds provisoires pour les charges de l’année 2022 s’élevaient donc à la somme de 2 192, 01 € (soit 1365+827, 01) pour les dépenses ordinaires, et à 420, 70 € pour les dépenses extraordinaires, soit un total de 2 612, 71 €.

Il en résulte que théoriquement, M.[U] aurait dû être créancier du syndicat des copropriétaires à l’issue de l’année 2022, les appels de fonds étant supérieurs aux dépenses réelles d’une somme de 706, 29 €.

Pour autant, ces mêmes documents font apparaître que M.[U] a versé, sur cette période, une somme de 1 635, 71 € (soit 999, 72 + 636), et il ne produit aucun élément permettant de considérer qu’il aurait payé davantage, étant observé que cette même somme ressort de l’extrait de compte établi en août 2024 par la SARL Aima gestion suivant une répartition différente (356,72+373,7+269,3+104,40+373,70+157,90).

C’est en outre à la même période qu’ont été prélevées les sommes dues au titre de la régularisation de l’année 2021, soit 180, 67 € (169,75+3,57+7,35).
Le grand livre des propriétaires tel qu’établi par l’ancien syndic fait apparaître un solde antérieur à l’année 2022 d’un montant de 356, 72 € pour le compte de M.[U], sur lequel celui-ci ne revient pas dans le cadre de la présente instance.
Ces deux sommes ont été reprises dans l’extrait de compte établi par la suite par la SARL Aima gestion le 30 août 2024.

Aussi, quel que soit le montant des sommes appelées provisoirement au titre de l’année 2022, le compte de M. [U] pour cette année était débiteur d’une somme de 808, 10 € à l’issue du calcul suivant :
*sommes dues à titre définitif pour l’année 2022 = 1906, 42 €,
*sommes payées = 1 635, 71 € (justifiant un appel de fonds pour régularisation à hauteur de 270, 71 €),
*sommes restant dues au titre des années précédentes = 180, 67 + 356, 72 = 537, 39 €.

En d’autres termes, le solde du compte de M.[U] après régularisation s’élevait à un débit de 808, 10 € et non de 1 263, 14 € comme il figure à l’état des comptes débiteurs validé par l’assemblée générale des copropriétaires.

De fait, aucun élément ne permet de déterminer les calculs ayant abouti à la somme de 1 263, 14 €, et le syndicat des copropriétaires comme la SARL Aima gestion n’apportent aucune réponse dans le cadre de la présente instance.

Il est donc établi que les comptes approuvés par l’assemblée générale du 19 juin 2023 sont inexacts concernant les sommes fixées au débit de Monsieur [U].

II / Sur la demande en nullité de la délibération n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2023 relative à l’approbation des comptes de l’exercice 2022

Il résulte des articles 42 alinéa 2 et 18-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 9-1 et 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 que le copropriétaire insatisfait par la décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires concernant l’approbation des comptes ne peut en obtenir l’annulation qu’à la condition que les exigences formelles de ces textes n’aient pas été respectées.

De fait, seuls certains motifs peuvent justifier l’annulation des décisions de l’assemblée générale, à savoir l’inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, la violation des règles de fonctionnement de l’assemblée, l’excès de pouvoir ou encore l’abus de droit ou de majorité dans la prise de décision.

En d’autres termes, le seul fait de démontrer que les comptes approuvés étaient erronés ne saurait emporter l’annulation de la décision d’approbation de ceux-ci prise conformément aux règles de majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En l’espèce, M.[U] affirme qu’en violation de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndic a omis de lui remettre en même temps que la convocation à l’assemblée générale un “projet individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire”.

Pourtant, ce document le concernant accompagne bien la convocation à l’assemblée générale qu’il produit aux débats.

Par ailleurs, M.[U] ne soulève aucun moyen tendant à voir reconnaître un quelconque manquement du syndic dans les conditions de convocation, de tenue et de vote pratiquées pour l’assemblée générale du 19 juin 2023 qui a approuvé les comptes de l’exercice 2022. En effet, la totalité de ses moyens et arguments porte sur le caractère erroné des comptes approuvés.

Dans ces conditions, il ne peut qu’être débouté de sa demande en nullité de la résolution n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2023 portant approbation des comptes de l’exercice clos de l’année 2022.

III / Sur la demande en dommages et intérêts

Le syndic est responsable à l’égard du copropriétaire des fautes commises dans sa gestion sur le fondement de l’article 1240 du code civil selon lequel tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Cette responsabilité suppose la démonstration, par celui qui la recherche, d’une faute du syndic, d’un préjudice direct et personnel subi par le copropriétaire et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, il a été retenu supra que la SARL Aima gestion a soumis à l’approbation de l’assemblée générale des comptes partiellement erronés, les sommes portées au débit du compte de M.[U] étant supérieures à la réalité au regard des pièces produites aux débats, étant rappelé que le syndic n’a pas apporté d’explications précises au soutien des chiffres qu’il a retenus dans le cadre de la présente instance.

Dès lors que les éléments produits pour justifier du solde négatif retenu contre M.[U] au titre de son compte pour l’année 2022 après régularisation n’ont permis de justifier que d’un montant de 808, 10 €, et non de 1 263, 14 € tel que fixé par la SARL Aima gestion, il sera retenu que l’erreur de cette dernière a causé un préjudice à M.[U], lequel s’est trouvé contraint de payer une somme indue de 455 €, injustement inscrite au débit de son compte.

Il convient toutefois de rappeler que cette somme n’a pas été affectée aux besoins du syndic, mais à ceux du syndicat des copropriétaires, de sorte que M.[U] en a nécessairement tiré profit indirectement.

De fait, M.[U], qui ne justifie en rien de sa situation financière, ne précise pas la portée du préjudice qui en a résulté pour lui, bien que la réalité de celui-ci ne soit pas sérieusement contestable s’agissant de l’obligation irrévocable de payer une somme indue.

Dans ces conditions, la SARL Aima gestion sera condamnée à payer à M.[U] une somme de 400 € en réparation de sa faute dans l’établissement des comptes définitifs de l’année 2022 soumis à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2023.

IV / Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL Aima gestion, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Compte tenu du fondement de la seule condamnation obtenue par M.[U], il n’y a pas lieu de condamner le syndicat des copropriétaires in solidum avec la SARL Aima gestion au titre des frais et dépens de l’instance, celui-ci ne pouvant être considéré comme ayant perdu son procès.

Maître Jeay, avocat, sera admis au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La solution du litige conduit à accorder à M.[U] une indemnité pour frais de procès à la charge de la SARL Aima gestion, qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de dispenser M.[U] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le syndicat des copropriétaires n’est pas condamné à ce titre.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS