TJ 26362, 10 juill. 2025, RG 25/00199

Minute n°
N° RG 25/00199 - N° Portalis DBXS-W-B7J-IQJQ

JUGEMENT DU 10 Juillet 2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDEUR :

Monsieur [D] représenté par son épouse Mme [S] [X] née [L] [X], demeurant [Adresse 1]

représenté par son épouse Mme [S] [X] munie d'un pouvoir

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [B], demeurant Dernière adresse connue : [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Emilie BONNOT
Greffier : Loetitia MANNING

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 12 Juin 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

réputé contradictoire,
en premier ressort,
prononcé par mise à disposition au greffe,
par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection,
assistée de Loetitia MANNING, Greffier

Grosse à :

le :

N° RG 25/00199 - N° Portalis DBXS-W-B7J-IQJQ

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [X] a donné à bail à M. [G] [B] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] par contrat du 24 novembre 2020, pour un loyer mensuel initial hors charge de 597 euros.

Par jugement en date du 10 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence a :
- constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 1er avril 2024, et qu’en conséquence le bail se trouvait résilié depuis cette date,
- ordonné en conséquence à M. [G] [B] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,
- dit qu’à défaut pour M. [G] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [D] [X] pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,
- condamné M. [G] [B] à payer à M. [D] [X] la somme de 6820 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er mai 2024 (échéance de mai 2024 incluse),
- condamné M. [G] [B] à verser à M. [D] [X] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 2 mai 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, d'un montant de 620 euros,
- condamné M. [G] [B] à verser à M. [D] [X] la somme de 446,52 euros au
titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [G] [B] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

M. [G] [B] a restitué les clés du logement le 4 novembre 2024 et le logement a fait l'objet d'un procès-verbal de reprise par un commissaire de justice le 9 novembre 2024.

Se prévalant de l'état de l'appartement repris, M. [D] [X] a de nouveau saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025 signifié selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile pour demander de condamner M. [G] [B] à lui payer :
- la somme de 1240 euros correspondant à deux mois supplémentaires d'indemnité d'occupation compte tenu des délais de remise en état de l'appartement,
- - la somme de 2251,20 euros de frais de nettoyage et désinfection du logement,
- la somme de 1112,40 euros de frais de réparation du matériel sanitaire délabré,
- la somme de 402,42 euros au titre des dépens nés à la suite du jugement du 10 octobre 2024,
- la somme de 3000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier,
- les nouveaux dépens à venir.

A l'audience du 12 juin 2025 à laquelle l'affaire a été appelée et retenue, M. [D] [X], représenté par son épouse munie d'un pouvoir, maintient l'intégralité de ses demandes. Au soutien de ses prétentions, il fait valoir en substance que les lieux ont été récupérés dans un état de saleté et de délabrement prononcé, avec de nombreux meubles abandonnés qu'il a fallu faire évacuer, et que plusieurs éléments d'équipement de l'appartement ont dû être remplacés. Il ajoute, sur le fondement de l'article 1760 du code civil, que les travaux du plombier n'ont été terminés que le 10 janvier 2025, ce qui a empêché de remettre l'appartement en location le temps de sa remise en état.

Bien que régulièrement assigné, M. [G] [B] n'a pas comparu et n'était pas représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les réparations locatives

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit notamment que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Si un état des lieux a été fait au moment de l'entrée du locataire, il doit, en application des dispositions de l'article 1730 du code civil, rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Il est constant que le preneur n’est tenu des dégradations que si celles-ci ont été constatées en fin de bail et si elles se sont produites au cours de la période de jouissance des lieux.

Par ailleurs, si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location et des réparations locatives, cette obligation ne s'étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures, revêtements de sol atteints par la vétusté après des années d'occupation.

Enfin, l'indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation.

En l'espèce, M. [D] [X] demande la condamnation de M. [G] [B] à la somme de :
- 2251,20 euros au titre des frais de nettoyage et désinfection du logement,
- 1112,40 euros au titre des frais de réparation du matériel sanitaire se décomposant en
- 312 euros pour le remplacement du meuble évier,
- 144 euros pour remplacement du robinet de l'évier,
- 198 euros pour le remplacement du mitigeur et de la bonde de la douche,
- 211,20 euros pour le remplacement du mitigeur du lavabo,
- 156 euros pour le remplacement du pack WC.

Il résulte du procès-verbal de reprise établi par le commissaire de justice le 9 novembre 2024, soit uniquement cinq jours après la restitution des clés, que « le logement dont s'agit est à l'abandon et dans un état de saleté prononcé. Ainsi la cuisine présente un délabrement important, le réfrigérateur est entièrement moisi, l'évier envahi de vaisselles (…). Dans la petite cour extérieure se dégage une forte odeur de moisi. Toutes les pièces du logement sont considérablement délabrées et remplies de biens et objets abandonnés ». Les photographies jointes à ce procès-verbal sont édifiantes quant à l'état de l'appartement et montrent parfaitement que l'appartement est complètement encombré de meubles sans valeur, de détritus en tous genres, et dans un état de saleté, le tout nécessitant de toute évidence de nombreuses heures de travail et le remplacement de plusieurs éléments de plomberie.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à l'intégralité des demandes de M. [D] [X], à l'exception de la somme réclamée pour le remplacement du pack WC, aucune constatation n'ayant été faite ni aucune photographie prise quant à cet élément d'équipement.

En conséquence, M. [G] [B] sera condamné à payer à M. [D] [X] la somme de 2251,20 euros de frais de nettoyage et désinfection du logement, et la somme de 956,40 euros de frais de réparation du matériel sanitaire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résiliation fautive du bail

L'article 1760 du code civil dispose qu'en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l'abus.

En l'espèce, l'état de l'appartement a nécessité de faire intervenir des professionnels pour sa remise en état, non seulement pour assurer un nettoyage complet avec désinfection, mais également pour remplacer des éléments de plomberie que le manque d'entretien n'a pas permis de conserver.

Ces travaux ont nécessairement empêché la remise en location du bien, la facture du plombier étant en date du 10 janvier 2025, soit deux mois après la reprise.

En conséquence, M. [G] [B] sera condamné à payer à M. [D] [X] la somme de 1240 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux délais de remise en état.

Sur les dépens de l'instance précédente

S'agissant des dépens de la précédente instance, à savoir la signification du jugement d'expulsion, le procès-verbal de reprise, et la signification du procès-verbal de reprise, ces dépens sont déjà compris dans la condamnation aux dépens prévue par le jugement du 10 octobre 2024.

En conséquence, M. [D] [X] sera débouté de cette demande.

Les frais de 30 euros d'honoraires apparaissant sur la facture en date du 27 novembre 2024 du commissaire de justice doivent en revanche s'analyser comme une demande faite au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, M. [D] [X] ne produit aucune pièce permettant d'établir l'existence d'un préjudice distinct des préjudices pour lesquels il a déjà obtenu réparation.

En conséquence, M. [D] [X] sera débouté de cette demande.

Sur les demandes accessoires

M. [G] [B], partie succombante, sera condamné aux dépens.

Par ailleurs, l'équité commande de condamner M. [G] [B] à payer à M. [D] [X] la somme de 30 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS