TJ 33063, 11 juill. 2025, RG 24/01303

Du 11 juillet 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/01303 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLII

[I] [U]

C/

[A] [B] [P], [K] [N]

- Expéditions délivrées à
Me Nadia EDJIMBI
la SCP TMV AVOCATS

- FE délivrée à la SCP TMV AVOCATS

Le 11/07/2025

Avocats : Me Nadia EDJIMBI
la SCP TMV AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 juillet 2025

PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [U]
né le 21 Avril 1959 à [Localité 11] (ALGERIE) (99)
[Adresse 2]
[Localité 7]

Représenté par Me Pierrick CHOLLET (SCP TMV AVOCATS), Avocat au barreau de BORDEAUX,

DEFENDEURS :

Monsieur [A] [B] [P]
né le 18 Février 1989 à
[Adresse 8]
[Localité 5]

Représenté par Me Nadia EDJIMBI (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [K] [N]
[Adresse 4] [Adresse 12] [Adresse 1]
[Localité 6]

Absente,

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Mai 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Juin 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 5 février 2022, Monsieur [I] [U] a donné à bail à Monsieur [A] [B] [P] un logement situé [Adresse 9] à [Localité 13] moyennant un loyer mensuel de 550€ ainsi qu'une provision sur charges mensuelle de 30€.

Le 30 janvier 2022, un acte de cautionnement solidaire a été établi au nom de Madame [K] [N] afin de garantir le paiement des loyers, indemnités locatives, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure relatifs au bail susvisé.

Par acte de commissaire de justice du 2 mars 2023, Monsieur [I] [U] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.900€ au titre de l'arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Puis, suivant acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [A] [B] [P] un nouveau commandement de payer la somme de 2.816€ au titre de l'arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par actes introductifs d'instance du 27 juin 2024, Monsieur [I] [U] a fait assigner Monsieur [A] [B] [P] et Madame [K] [N], en sa qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en matière de référé à l'audience du 20 septembre 2024 aux fins de :

Constater la résiliation du contrat de location à l'expiration du délai de deux mois courant à compter de la signification du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.
Ordonner l'expulsion de corps et de biens de Monsieur [A] [B] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, dès que le délai légal sera expiré, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier.
Condamner solidairement Monsieur [A] [B] [P] et Madame [K]
[N], à titre provisionnel, au paiement des loyers et charges impayés pour les causes sus-énoncées, soit la somme de 4.556€ outre les loyers et charges dus jusqu'au jour du prononcé de la résiliation.
Condamner solidairement Monsieur [A] [B] [P] et Madame [K]
[N] à des indemnités d'occupation égales au montant des loyers et des charges depuis le prononcé de la résiliation jusqu'à libération complète des lieux.
Condamner solidairement Monsieur [A] [B] [P] et Madame [K]
[N] au paiement de la somme de 500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner solidairement Monsieur [A] [B] [P] et Madame [K]
[N] aux entiers dépens de l'instance et de ses suites en vertu de l'article 696 du Code de Procédure Civile qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers, le coût de la dénonciation du commandement de payer au garant, le coût des notifications aux services de la CCAPEX ainsi que le coût de la présente assignation et de ses pièces.

L'affaire initialement appelée à l'audience du 20 septembre 2024 a fait l'objet de plusieurs renvois et a finalement été débattue lors de l'audience du 9 mai 2025.

A l'audience, Monsieur [I] [U], représenté par son conseil, sollicite désormais de :

JUGER ses demandes recevables et bien fondées,
REJETER les demandes de Monsieur [A] [B] [P],
JUGER que la clause résolutoire visée dans le contrat de bail du 5 février 2022 est acquise,
En conséquence,
JUGER que le contrat de bail du 5 février 2022 est résilié depuis le 27 mai 2024,
JUGER que Monsieur [A] [B] [P] est occupant sans droit ni titre du logement appartenant à Monsieur [U], situé [Adresse 10],

ORDONNER l'expulsion de Monsieur [A] [B] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
JUGER qu'en ce qui concerne les meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
JUGER que Madame [K] [N] en sa qualité de caution solidaire du locataire, doit garantir Monsieur [A] [B] [P] du paiement des sommes mises à sa charge au profit de Monsieur [U],
CONDAMNER in solidum Monsieur [A] [B] [P] et Madame [K]
[N] au paiement de la somme de 3.976 € au titre des loyers impayés jusqu'au 27 mai 2024,
CONDAMNER in solidum Monsieur [A] [B] [P] et Madame [K]
[N] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 550€ depuis le 28 mai 2024 jusqu'à parfaite libération des lieux, outre 30€ par mois au titre des charges,
CONDAMNER in solidum Monsieur [A] [B] [P] et Madame [K]
[N] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'huissier pour la délivrance du commandement de payer du 27 mars 2024, le coût de la dénonciation du commandement de payer au garant, le coût des notifications aux services de la CCAPEX et à la Préfecture.

Il demande de rejeter la demande d'irrecevabilité formulée par Monsieur [B] [P], les justificatifs de saisine de la CCAPEX et de la notification de l'assignation à la Préfecture ayant été communiqués. Il allègue qu'il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 27 mai 2024 dès lors que le commandement de payer délivré le 27 mars 2024 est demeuré sans effet.

Il soutient qu'il y a lieu de rejeter la demande de Monsieur [B] [P] au titre de la suspension des loyers depuis octobre 2023 ; que le juge des référés est le juge de l'évidence ; qu'il n'est pas compétent pour statuer sur le caractère décent ou non du logement et sur de prétendus manquements du bailleur. Il fait valoir que, si le juge devait se prononcer sur les demandes de Monsieur [B] [P], ce dernier se contente d'indiquer que le logement serait indécent sans en rapporter la preuve ; que le défendeur produit un courrier du 6 octobre 2023 qui ne lui est pas adressé et qui aurait été envoyé à l'un de ses voisins ; que ce courrier ne fait pas état de ce que le logement loué par Monsieur [B] [P] serait inhabitable ; qu'il ne décrit nullement les travaux prévus et ne donne aucune information sur leur éventuelle durée.

Il ajoute que si le logement loué était inhabitable du fait des travaux, une solution de relogement aurait bien sûr été proposée. Il soutient que le logement n'étant pas inhabitable, le locataire est tenu au paiement des loyers. Il indique, s'agissant du procès-verbal de constat du 19 mars 2025, que ce constat ne démontre pas que des travaux doivent être réalisés en urgence et que le bien serait inhabitable. Il allègue que le fait pour le locataire de n'avoir jamais pris attache avec le bailleur pour dénoncer le caractère prétendument indécent du logement démontre qu'il fait preuve de mauvaise foi pour tenter de légitimer ses impayés de loyers. Il fait valoir que Monsieur [B] [P] ne rapporte pas la preuve de ce que le logement loué serait indécent et inhabitable depuis le mois d'octobre 2023.

Il sollicite l'expulsion de Monsieur [B] [P] dès lors que si ce dernier affirme ne plus être dans le logement depuis le mois d'octobre 2023, il n'en rapporte pas la preuve ; qu'il possède toujours les clés du logement. Il sollicite en outre le règlement des loyers impayés à hauteur de 10.936€ au 9 mai 2025 ainsi que d'une indemnité d'occupation.

Il réclame la condamnation in solidum de Madame [N] en sa qualité de caution solidaire du locataire.

Il indique être opposé à l'octroi de délais de paiement au bénéfice de Monsieur [B] [P] en raison de l'absence de règlement des loyers.

Il sollicite enfin le rejet de l'indemnisation de la demande de Monsieur [B] [P] à faire valoir son préjudice de jouissance dès lors que cette demande est sérieusement contestable, le locataire ne démontrant pas que le logement serait indécent ; qu'il ne démontre pas qu'il aurait demandé à son bailleur d'effectuer des travaux avant le 22 janvier 2025 soit bien après l'introduction de l'instance ; que sa demande est incohérente dès lors qu'il a quitté le logement car il était quasiment tout le temps hospitalisé.

En défense, Monsieur [A] [B] [P], représenté par son conseil, sollicite du juge saisi de :

Le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes
JUGER qu'en raison de la demande d'évacuation des lieux en raison des travaux urgents à réaliser sur l'immeuble et l'état du logement de Monsieur [B] visiblement non décent, le bail est résilié depuis à minima octobre 2023 ;
JUGER qu'en l'absence de jouissance effective des lieux depuis octobre 2023, le paiement des loyers est suspendu à compter de cette date ;

A titre subsidiaire,
OCTROYER à Monsieur [B] [P] [A] un délai pour le paiement de l'arriéré de loyer impayé ;
FIXER ledit délai sur une période de 24 mois ;
En tout état de cause,
DEBOUTER Monsieur [I] [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
ACCORDER le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire à Monsieur [B] [P] [A] ;
CONDAMNER Monsieur [I] [U] à verser à Monsieur [B] [P] [A] la somme de 2 000 euros au visa de l'article 700 du Code de procédure civile, et autoriser Maître EDJIMBI [X] à percevoir directement cette somme sur le fondement des dispositions de l'article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991.
CONDAMNER Monsieur [I] [U] aux entiers dépens de l'instance en ceux compris les frais de l'expertise à venir.

Il conteste le bien-fondé des demandes de Monsieur [U] tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers en raison de l'impossibilité de jouir du logement mis en location.

Il expose que l'immeuble dans lequel il réside va être l'objet de travaux d'ampleur nécessitant qu'il soit entièrement libéré de tous ses occupants ; que cette information a été transmise aux voisins mais qu'il n'a jamais été informé par le bailleur. Il soutient que l'entier immeuble n'est pas habitable depuis plus de deux ans ; que l'état de délabrement conjugué à la présence constante de squatteurs et de trafiquants ont obligé Monsieur [B] à quitter les lieux depuis octobre 2023.

Il allègue que le procès-verbal de constat du 19 mars 2025 est sans appel et démontre que le logement est très proche de l'habitat indigne ; que la mauvaise foi de Monsieur [U] n'est plus à démontrer. Il fait valoir que l'indécence du logement n'est plus à démontrer de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies en raison de la contestation sérieuse soulevée par ses soins.

Il sollicite le rejet de la demande de paiement de l'arriéré de loyers rappelant que le logement est impropre à l'usage et que l'immeuble doit être détruit ; qu'il conteste le principe et le montant de la dette au motif qu'il est dans l'incapacité d'accéder audit logement et par extension de bénéficier d'un logement conforme à la destination prévue au bail ; qu'en l'absence de jouissance effective les loyers ne sauraient être dus.

Il indique qu'il n'est plus présent dans les lieux depuis le mois d'octobre 2023.

Il sollicite l'indemnisation de son préjudice de jouissance expliquant que les manquements de Monsieur [U] lui ont causé des troubles de jouissance et lui ont fait courir des risques sanitaires.

Il réclame à titre subsidiaire l'octroi de délai de paiement sur 24 mois.

En défense, Madame [K] [N] n'a pas comparu à la dernière audience, mais était antérieurement présente à l’audience du 22 novembre 2024 et a été informée des différentes dates successives de report.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance de Monsieur [I] [U].

A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution de Madame [N] :

L’article 469 du Code de Procédure Civile prévoit que si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

En l’espèce, Madame [K] [N], qui était présente lors de l'audience du 22 novembre 2024, n'a pas comparu à l’audience du 9 mai 2025, bien qu'informée des dates successives de report.

Dès lors, il convient de statuer par ordonnance contradictoire en premier ressort malgré son absence à la dernière audience.

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 1er juillet 2024 soit au moins six semaines avant l’audience du 20 septembre 2024.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 28 mars 2024.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur les demandes de Monsieur [I] [U] émises au titre du constat de la résiliation du bail, de l'expulsion et de la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation :

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code précité, le juge des référés peut allouer une provision au créancier dans le cas où l'obligation invoquée par celui-ci ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé de délivrer un logement décent et en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Il est par ailleurs tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En outre, l'article 24 V de la loi précitée énonce que le juge peut, même d'office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi qui impose au bailleur de délivrer un logement répondant aux normes de décence et de le maintenir dans un état correspondant à ces normes.

Enfin, conformément à l'article 1719 1° du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [U] a fait signifier à Monsieur [B] [P] un commandement de payer la somme de 2.816€ suivant exploit de commissaire de justice du 27 mars 2024.

Il sollicite du juge de céans de juger que la clause résolutoire visée dans le contrat de bail est acquise, d'ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [P] ainsi que de voir condamner les défendeurs au paiement d’une indemnité d'occupation.

De son côté, Monsieur [B] [P] allègue que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies en raison d'une contestation sérieuse tenant à l'état du logement et des manquements du bailleur à son obligation de fournir un logement décent. Il demande au juge de céans de juger qu'en raison de la demande d'évacuation des lieux en raison des travaux urgents à réaliser sur l'immeuble et l'état du logement de Monsieur [B] visiblement non décent, le bail est résilié depuis à minima octobre 2023 et à juger, qu'en l'absence de jouissance effective des lieux depuis octobre 2023, le paiement des loyers est suspendu à compter de cette date.

En premier lieu, si Monsieur [B] [P] soutient que le bail est résilié à minima depuis le mois d'octobre 2023 au motif que l'immeuble dans lequel il réside devait faire l'objet de travaux d'ampleur nécessitant qu'il soit entièrement libéré de tous ses occupants, il ne rapporte pas la preuve de cette nécessité d'évacuer l'immeuble à compter du mois d'octobre 2023 au moyen du seul courrier daté du 6 octobre 2023 versé aux débats.

En effet, d'une part, il y lieu de relever que ce courrier n'est pas destiné à Monsieur [B] [P] mais à un certain Monsieur [S] [E]. En outre, aux termes dudit courrier, il est mentionné “la réalisation de travaux d'ampleur dans l'immeuble (voir courrier joint) nécessitant qu'il soit entièrement libéré de ses occupants à compter du 7 janvier 2024”, “l'immeuble devant être évacué”, or, le “courrier joint” qui aurait permis d'éclairer le juge sur la teneur des travaux et leur ampleur n'est pas fourni.

En tout état de cause, l'évacuation de l'immeuble à compter du mois d'octobre 2023 n'est pas caractérisée dès lors que le procès-verbal de constat du 19 mars 2025 dressé par Maître [Z] [H], Commissaire de justice, ne mentionne aucun travaux d'ampleur en cours ou réalisé au sein de l'immeuble. Il ne mentionne pas plus l'impossibilité d'accèder à l'immeuble corroborant une incapacité d'accéder au logement du locataire et à l'immeuble comme le prétend Monsieur [B] [P].

Au surplus, ce courrier du 6 octobre 2023 dont se prévaut Monsieur [B] [P] mentionnant la réalisation de travaux d'ampleur nécessitant l'évacuation de l'entier immeuble n'est corroboré par aucun autre élément.

Aussi, au soutien de ses demandes visant à juger le bail résilié au mois d'octobre 2023 et la suspension des loyers à compter de cette date, Monsieur [B] [P], qui allègue que l'état de délabrement conjugué à la présence constante de squatteurs et de trafiquants l'ont obligé à quitter les lieux depuis le mois d'octobre 2023, ne fournit aucune pièce permettant d'apporter la preuve desdits troubles empêchant la jouissance du bien loué.

Ainsi, au vu de ce qui précède, Monsieur [B] [P] ne démontre pas que l'entier immeuble n'est pas habitable depuis plus de deux ans impliquant que le bail serait résilié depuis le mois d'octobre 2023. Il sera débouté de sa demande de ce chef.

Pour les raisons ci-avant évoquées, il y a lieu de rejeter sa demande tendant à juger que le paiement des loyers est suspendu à compter du mois d'octobre 2023, Monsieur [B] [P] ne caractérisant pas l'absence de jouissance effective des lieux au moyen des seuls éléments produits.

Néanmoins, s'agissant de l'état du logement loué, Maître [Z] [H], Commissaire de justice, a constaté, aux termes du procès-verbal de constat du 19 mars 2025 :

« Appartement du requérant :
On accède alors à l'appartement du requérant.
Je me situe au niveau de la pièce principale et note :
que le mur en façade est fortement altéré,
que ce mur est noirci sur la quasi-totalité de sa surface avec des traces assimilables à des traces de moisissure,
des traces assimilables à des traces de salpêtre,
d'importantes traces jaunâtres,
que ce mur est également fissuré,
que le convecteur de cette pièce est non fonctionnel alors que l'électricité l'est au sein de l'appartement.
Au niveau des toilettes, celles-ci ne sont pas fonctionnelles, il m'est signalé que ces toilettes n'ont jamais fonctionné. »

Si Monsieur [U] soutient que Monsieur [B] [P] se contente d'indiquer que le logement serait indécent sans en rapporter la preuve et que le procès-verbal ne démontre pas que des travaux doivent être réalisés en urgence et que le bien serait inhabitable, un débat existe indéniablement, au regard dudit procès-verbal de constat, quant à l’état du logement.

Force est de constater qu'il existe des contestations sérieuses quant à la demande tendant à juger que la clause résolutoire visée dans le contrat de bail du 5 février 2022 est acquise qu'il appartient au juge du fond de trancher. Il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.

Partant, les demandes tendant à juger que le contrat de bail est résilié depuis le 27 mai 2024 et que Monsieur [B] [P] est occupant sans droit ni titre du logement et d'expulsion ne peuvent utilement prospérer en l'état en référé.

La demande de condamnation avec la caution solidaire au paiement d'une indemnité d'occupation ainsi que celle concernant le sort des meubles, demandes subséquentes, seront de fait tout naturellement rejetées.

Sur la provision :

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

A cet égard, s'il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, c'est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Suivant l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [U] produit un décompte actualisé selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 10.936€ à la date du 9 mai 2025 (mois de mai 2025 inclus).

Monsieur [B] [P] conteste tant le principe que le montant de la dette et oppose l'exception d'inexécution de ne pas régler le loyer lorsque le locataire se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués du fait des manquements du bailleur à son obligation d'entretien ou lorsqu'il qualifie les lieux d'inhabitables. Il explique que le logement est impropre à l'usage et qu'il doit en plus être détruit ; qu'il est dans l'incapacité d'accéder au logement et par extension de bénéficier d'un logement conforme à la destination prévue au bail. Il ajoute qu'en l'absence de jouissance effective, les loyers ne sauraient être dus.

D'une part, Monsieur [B] [P] ne démontre pas être dans l'incapacité d’accéder au logement ni à l'immeuble. Au contraire, le procès-verbal de constat du 19 mars 2025 permet de relever que Maître [Z] [H], Commissaire de justice, mandaté par Monsieur [B] [P], a pu accéder tant à l'immeuble en ses parties communes qu'à l'appartement loué par ce dernier sans aucune difficulté. Le commissaire de justice n'a constaté aucun affichage faisant état d'une interdiction d'accéder à l'immeuble ni aucun arrêté d'insalubrité.

En outre, Monsieur [B] [P] qui allègue que l'immeuble doit être intégralement détruit échoue à en rapporter la preuve.

En dernier lieu, si au regard du procès-verbal de constat du 19 mars 2025, le logement semble être affecté de désordres, Monsieur [B] [P] ne peut se prévaloir de cet état et de l'inexécution des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus. Seule l'impossibilité absolue et totale d'utiliser les lieux permet d'exonérer le locataire du paiement du loyer. Or celui-ci continuant à y demeurer ne démontre pas le caractère inhabitable du logement, nonobstant les désordres constatés par le commissaire de justice dans son procès-verbal.

En définitive, et au regard des seuls éléments produits, Monsieur [B] [P] ne caractérise pas l’absence de jouissance effective du bien dont il se prévaut qui pourraient justifier que les loyers et charges ne soient pas dus.

Dès lors, cette créance n'étant pas sérieusement contestable, Monsieur [B] [P] sera condamné au paiement de la somme de 10.936€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers et charges locatives dus à la date du 9 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse).

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la caution :

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. Madame [K] [N] non comparante ayant été régulièrement assignée, il y a lieu de statuer par voie d'ordonnance réputée contradictoire étant précisé que Monsieur [U] justifie de la communication de ses dernières conclusions à Madame [K] [N] par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 mai 2025.

Madame [K] [N] s’est portée caution solidaire des engagements du locataire. Il résulte dudit contrat qu’elle a eu connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement. En outre, celui-ci respecte les formes de l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l'acte de caution solidaire.

Selon l'article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l'espèce, au regard de l'acte de caution solidaire, Madame [K] [N] sera tenue solidairement au paiement des sommes dues par Monsieur [B] [P].

Sur les demandes reconventionnelles émises par Monsieur [A] [B] [P]:

-sur la demande de délais de paiement de l'arriéré locatif émise à titre subsidiaire :

Au vu des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, à défaut pour le locataire de démontrer qu'il est en situation de régler sa dette locative, celui-ci indiquant dans ses écritures être sans activité salariée et à défaut d’avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience et ce depuis de très nombreux mois, il ne pourra être accordé de délais de paiement à Monsieur [B] [P].

-sur la demande de provision:

L’alinéa 2 de l'article 835 du Code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, Monsieur [B] [P] sollicite l'allocation d'une provision à hauteur de 10.936€ à valoir sur son préjudice de jouissance.

Si ce dernier reproche à son bailleur des manquements et l'inertie de Monsieur [U] à faire procéder à des réparations nécessaires ou à tout le moins à lui proposer une solution de relogement, il y a lieu de relever que Monsieur [B] [P] n'a jamais sollicité son bailleur aux fins de faire état de désordres au sein du logement et aux fins de réclamer la réalisation de travaux avant le courriel du 22 janvier 2025 soit très postérieurement à l'introduction de l'instance et seulement il y a quelques mois.

D'autre part, Monsieur [B] [P] qui soutient que le logement est insalubre ne produit aucun arrêté d'insalubrité concernant ce logement.

Il échoue ainsi à caractériser l'existence de l'obligation non sérieusement contestable de Monsieur [U]. Par conséquent, sa demande de provision sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens en ceux compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation du commandement de payer à la caution, le coût de la dénonciation à la CCAPEX et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, ces frais antérieurs à l'engagement de la présente instance étant dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Monsieur [A] [B] [P] et Madame [K] [N].

Condamné aux dépens, Monsieur [A] [B] [P] sera débouté de sa demande de paiement sur le fondement combiné de l'article 700 du Code de procédure civile et de l'article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Monsieur [A] [B] [P] et Madame [K] [N] à verser à Monsieur [U] la somme de 400€.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS