TJ 59350, 30 avr. 2025, RG 24/10711
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX02]
N° RG 24/10711 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YZGX
N° de Minute :
JUGEMENT
DU : 30 Avril 2025
S.A. HABITAT DU NORD
C/
[B] [H]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 30 Avril 2025
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
S.A. HABITAT DU NORD, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Madame [U] [N] (Membre de l'entreprise)
ET :
DÉFENDEUR(S)
Mme [B] [H], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Christophe WERQUIN, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Février 2025
Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Chelbia HADDAD, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 30 Avril 2025, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2022, la société anonyme Habitat du Nord (la S.A Habitat du Nord) a donné à bail à Madame [B] [H] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 246,49 euros, outre une provision sur charges de 135,63 euros
Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2024, la S.A Habitat du Nord a fait signifier à Madame [B] [H] un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme de 3388,16 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire.
Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024, la S.A Habitat du Nord a fait assigner Madame [B] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :
• constater la résiliation du bail, à défaut, prononcer la résiliation du bail,
• prononcer l'expulsion de Madame [B] [H] et de tout autre occupant de son chef,
• condamner Madame [H] au paiement des sommes suivantes :
• 1852,81 euros représentant l'arriéré de loyer et les indemnités d'occupation depuis l'acquisition de la clause résolutoire arrêté au 29 août 2024,
• les indemnités mensuelles d'occupation égales au montant du loyer et des charges dus ;
• 300 euros à titre de dommages-intérêts à hauteur de 300 euros,
• 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens dont le coût du commandement de payer et de l'assignation,
• maintenir l'exécution provisoire.
A la première audience du 9 janvier 2025, l'affaire a été renvoyée à celle du 6 février suivant.
A cette audience, la S.A Habitat du Nord a maintenu ses demandes initiales, en remettant un décompte actualisé de sa créance, et a accepté le bénéfice de délais de paiement.
Madame [B] [H], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 30 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique qu'elle ne bénéficie pas d'une procédure de surendettement en cours.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la résiliation :
- sur la recevabilité de l'action :
La S.A Habitat du Nord justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 27 juin 2024. Les conditions de délai de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ont été respectées.
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département par la voie électronique le 16 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
- sur le bien fondé de la demande :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail conclu le 28 octobre 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en la page 6 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 juin 2024, pour la somme en principal de 3388,16 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement de la locataire, hors aides au logement qui s'imputent sur le terme pour lequel elles sont servies, n'étant intervenu ledit délai.
En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 25 août 2024.
Sur le décompte des sommes dues :
En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.
En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.
La S.A Habitat du Nord produit un historique de compte démontrant que Madame [B] [H] reste lui devoir la somme de 2 632,12 euros à la date du 31 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, après soustraction des frais d'enquête OPS en l'absence de preuve du respect de la procédure de l'article L.442-5 du code de la construction et de l'habitation et après soustraction des frais de procédure compris dans les dépens.
Madame [B] [H] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 2 632,12 euros créance arrêtée au 31 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.
Sur les délais de paiement :
L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
Compte tenu de l'accord des parties, Madame [B] [H] sera autorisée à s'acquitter de sa dette en 36 mensualités de 30 euros par mois, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation de Madame [B] [H] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges et justifiera l'expulsion de Madame [B] [H] dans les conditions fixées au présent dispositif.
Sur la demande dommages-intérêts pour résistance abusive :
Selon l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l'espèce, la S.A Habitat du Nord ne démontre ni la mauvaise foi de Madame [B] [H], ni l'existence d'un dommage distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.
Sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.
Sur les demandes accessoires :
Madame [B] [H], qui succombe, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer et de l'assignation.
L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 octobre 2022 entre la société anonyme Habitat du Nord et Madame [B] [H] concernant l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5] sont réunies à la date du 25 août 2024;
CONDAMNE Madame [B] [H] à payer à la société anonyme Habitat du Nord la somme de 2632,12 euros créance arrêtée au 31 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
AUTORISE Madame [B] [H] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette ;
DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse et adressée par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
- que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
- que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
- qu'à défaut pour Madame [B] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 1] à [Localité 5] dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société anonyme Habitat du Nord puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;
- que Madame [B] [H] soit condamnée à payer à la société anonyme Habitat du Nord, à compter du 1er février 2025 et jusque libération effective des lieux une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant du loyer et des provisions sur charges dus ;
DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE Madame [B] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.
Laure-Anne REMY, Magali CHAPLAIN,
Cadre Greffier Juge des Contentieux de la Protection
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