TJ 75056, 15 juill. 2025, RG 25/01120

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Aude ABOUKHATER
Monsieur [H]
Préfet de [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Pauline ROUSSEAU

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01120 - N° Portalis 352J-W-B7J-C657I

N° MINUTE : 5

JUGEMENT
rendu le 15 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. CLENOSA IMMO,
[Adresse 1]
représentée par Me Pauline ROUSSEAU, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [Y] [H],
[Adresse 2]
représentée par Me Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [H],
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 mai 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 juillet 2025 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 15 juillet 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/01120 - N° Portalis 352J-W-B7J-C657I

EXPOSÉ DES FAITS

Par acte sous seing privé prenant effet le 01/10/1981, [X] [Z] a consenti un bail d’habitation à [Y] [H] sur des locaux situés au [Adresse 4], 5ème étage sur rue, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 22800 francs et d’une provision sur charges.

Par acte notarié de vente du 31/07/2023, la SAS CLENOSA IMMO devenait propriétaire-bailleresse du bien immobilier loué à [Y] [H].

Par actes de commissaire de justice du 12/08/2024, la bailleresse a fait délivrer à [Y] [H] et monsieur [H] un commandement de payer la somme principale de 5074,85 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire.

Par exploits de commissaire de justice délivrés le 20/01/2025 à étude, la SAS CLENOSA IMMO a fait assigner [Y] [H] et monsieur [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à [Y] [H], subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat ;
- ordonner l’expulsion de [Y] [H] et monsieur [H], et de tous occupants de leur chef, sans délai et avec l’assistante de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- dire qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles dans tel garde meubles qu’il plaira à la requérante, et ce aux frais des défendeurs ;
- condamner solidairement [Y] [H] et monsieur [H] au paiement de la somme de 8791 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 09/12/2024, avec intérêts au taux légal depuis le commandement de payer en date du 12/08/2024 ;
- condamner solidairement [Y] [H] et monsieur [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges indexés jusqu’à libération des lieux ;
- condamner in solidum [Y] [H] et monsieur [H] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État le 20/01/2025.

L’affaire était appelée à l’audience du 21/03/2025 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 26/05/2025.

La SAS CLENOSA IMMO, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 23/05/2025, s'élève désormais à 12502,20 euros. Elle précise ne pas avoir d’informations concernant monsieur [H]. Elle s’oppose à la demande de report de la dette et à l’octroi d’un délai pour quitter les lieux.

[Y] [H], représentée par son conseil, sollicite un report de la dette de 24 mois et un délai pour quitter les lieux de 6 mois.

Elle indique essayer de trouver une solution de relogement. Elle est accompagnée par l’association CRESUS afin de déposer un dossier de surendettement.

Monsieur [H], régulièrement avisé, ne comparait pas et n’est pas représenté.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15/07/2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation .

A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

La bailleresse justifie de la saisine de la CCAPEX le 13/08/2024 pour signaler les impayés.

L’action en résiliation de bail est donc recevable, la bailleresse justifiant d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience.

Sur les demandes formées à l’encontre de monsieur [H]

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SAS CLENOSA IMMO sollicite l’expulsion de monsieur [H] du bien immobilier loué à [Y] [H], et sa condamnation en paiement solidaire de la dette locative.

Toutefois, la SAS CLENOSA IMMO ne connaît pas l’identité complète de monsieur [H] et ne dispose d’aucune information concernant son existence, son occupation des lieux et ses liens avec [Y] [H], titulaire du bail. Monsieur [H] ne s’est pas présenté à l’audience. Interrogée à l’audience, la SAS CLENOSA IMMO n’a pas d’information supplémentaire à apporter et indique ne pas savoir si monsieur [H] occupe le logement.

Les diligences effectuées par le commissaire de justice ne permettent pas d’établir clairement l’identité exacte et la présence de monsieur [H] au sein du logement. Il n’existe aucun lien contractuel entre la SAS CLENOSA IMMO et monsieur [H].

La SAS CLENOSA IMMO peine à démontrer du bien fondé de ses demandes à l’encontre de monsieur [H].

Ainsi, il convient de rejeter l’intégralité des demandes formées à son encontre.

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 12/08/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[Y] [H] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 12/10/2024 à minuit, soit à compter du 13/10/2024.

Par conséquent, il convient d'ordonner l'expulsion de [Y] [H], et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce avec l’assistante de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Il n’y a pas lieu d’écarter le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la défenderesse n’ayant pas intégré les lieux par manœuvres, voie de fait, violences mais en vertu d’un contrat de bail. Sa mauvaise foi n’est par ailleurs par démontrée.

Il convient de rappeler que le sursis à exécution durant la trêve hivernale à lieux à s’appliquer.

La bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [Y] [H] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur la demande en paiement de l'arriéré

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte actualisé produit que [Y] [H] reste devoir une somme de 12502,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités dus à la date du 01/05/2025, mois de mai 2025 inclus.

[Y] [H] ne conteste pas le montant de la dette.

Il convient en conséquence de condamner [Y] [H] au paiement de cette somme à la SAS CLENOSA IMMO au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus dus jusqu’au terme de mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12/08/2024 sur la somme de 5074,85 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur l'indemnité d'occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, au montant du loyer actualisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi.

[Y] [H] sera alors condamnée au paiement de celle-ci, outre les charges en sus, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux, constitué par la remise des clés ou un procès–verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande reconventionnelle de report du paiement de la dette

Conformément à l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

[Y] [H] sollicite le report de l’exigibilité de la dette locative pendant 2 années. Elle indique avoir entamé des démarches auprès de l’association CRESUS afin de déposer un dossier de surendettement.

La SAS CLENOSA IMMO s’oppose à cette demande.

En l’espèce, [Y] [H] déclare avoir initié les démarches pour bénéficier d’un accompagnement social, afin de pouvoir apurer sa situation d’endettement. La SAS CLENOSA IMMO n’apporte aucun élément sur sa propre situation financière.

Il convient d’autoriser un report de la date d’exigibilité de la dette afin de permettre à la défenderesse de finaliser les démarches entreprises. La demande sera néanmoins réduite, compte tenu du montant important de la dette locative et de la nécessité pour la SAS CLENOSA IMMO de pouvoir recouvrir sa créance.

En conséquence, il sera fait droit à la demande reconventionnelle de report d’exigibilité de la dette pour une durée de 6 mois ; soit jusqu’au 15/01/2026.

Il convient de rappeler à la défenderesse que le paiement des indemnités d’occupation est nécessaire pour le déblocage des fonds qui pourraient être accordés par le Fonds de solidarité pour le logement (FSL).

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, [Y] [H] est locataire du logement depuis 1981. Aucune précédente procédure judiciaire n’a été mentionnée s’agissant du logement. En outre, elle indique avoir entrepris des démarches pour déposer un dossier de surendettement et bénéficier d’un accompagnement social.

Compte tenu de la situation respective des parties et après un contrôle de proportionnalité, il y a lieu d’accorder un délai supplémentaire à la défenderesse pour quitter les lieux.

S’agissant de la durée de ce délai, il convient de prendre en compte l’âge de la défenderesse et la nécessité d’assurer son relogement dans des conditions décentes. Il sera également pris en compte l’absence de règlement des loyers, et le risque d’aggravation importante de la dette locative en cas de maintien dans les lieux pendant une année complète.

Par conséquent, [Y] [H] sera autorisée à se maintenir dans les lieux jusqu’au 15/01/2026 inclus.

Sur les demandes accessoires

L'exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

Compte tenu de la situation des parties et en équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [Y] [H] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 12/08/2024.

PAR CES MOTIFS,