TJ 75056, 15 juill. 2025, RG 22/00978

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 7] [1]

[1] Copie exécutoire
délivrée le :
à Me LEBATTEUX SIMON

Copie certifiée conforme
délivrée le :
à Me HAZAN

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 22/00978
N° Portalis 352J-W-B7G-CV44I

N° MINUTE :

Assignation du :
14 Janvier 2022

JUGEMENT
rendu le 15 Juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [X] [V]
[Adresse 2]
[Localité 6]

représenté par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0154

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet CPAB
[Adresse 1]
[Localité 5]

représenté par Maître Laurent HAZAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0508

Décision du 15 Juillet 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/00978 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV44I

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Monsieur Julien FEVRIER, Juge
Madame Elyda MEY, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 12 mars 2025 tenue en audience publique devant Monsieur Julien FEVRIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 17 juin 2025, prorogé au 15 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L'ensemble immobilier situé [Adresse 3] est constitué en copropriété.

M. [X] [V] est propriétaire des lots 40, 53, 54, 64, 65 et 71 de l'immeuble.

L'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble en date du 30 juin 2021 a autorisé M. [V] à ouvrir certains murs pour réaménager son appartement (résolution 17-2), mais a refusé l'ouverture du mur porteur entre la salle à manger et la cuisine (résolution 17-1).

Estimant que ce refus n'est pas justifié, M. [V] a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] devant le tribunal par acte d'huissier de justice du 14 janvier 2022 afin d'obtenir une autorisation judiciaire de procéder aux travaux litigieux.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 30 avril 2024, M. [V] demande au tribunal de :

" Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 9, 25, 30,
Vu l'article 10 du décret du 17 mars 1967,
Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

Débouter le Syndicat copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] , représenté par son Syndic, le Cabinet CPAB de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
Décision du 15 Juillet 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/00978 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV44I

Constater que l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9], représenté par son Syndic, le Cabinet CPAB en date du 30 juin 2021 a, par sa résolution n 17. l, refusé à Monsieur [X] [V] l'autorisation qu'il sollicitait de réaliser les travaux d'ouverture du mur porteur séparant la future salle à manger de la " Family room ", conformément aux documents techniques joints à la convocation à cette assemblée générale.

Dire et juger que les travaux considérés constituent une amélioration;

Dire et juger que les travaux considérés ne portent atteinte ni à la destination de l'immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires.

En conséquence,

Autoriser Monsieur [X] [V], propriétaire des lots n o 40, 53, 54, 64 et 65 à procéder à la réalisation des travaux d'ouverture du mur porteur existant entre la future salle à manger et la family room du lot n o 40, conformément au projet présenté à l'assemblée générale du 30 juin 2021, selon plans et préconisations du bureau d'Étude Structure SARRC, et consistant en :
- Le retrait des habillages et doublages du mur porteur
- Etaiement du plancher du 5ème étage suivant l'emprise à créer, à 10 t/ml sur 4 m.
- Peinture anti-rouille des fers
- Réalisation des sommiers B.A dans des empochements
- Mise en place d'une poutre IPE 200 dans une saignée à mi-mur
- Mise en place d'une seconde poutre IPE 200 de l'autre côté du mur
- Passage de tiges filetées et démolition du mur suivant l'emprise de l'ouverture
- Habillage de la structure avec du plâtre pour la stabilité au feu (2 à 3 cm)

Condamner le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] à [Localité 9] représenté par son syndic, la société CPAB à payer à Monsieur [X] [V], une somme, à parfaire de 16.766,00€ à titre de dommages et intérêts.

Condamner le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] à [Localité 9] représenté par son syndic, la société CPAB à payer à Monsieur [X] [V], une somme de 16.000 € au titre de l'article 700 du CPC.

Dispenser Monsieur [X] [V] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Condamner le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] à [Localité 9] représenté par son syndic, la société CPAB, aux entiers dépens qui seront directement recouvrés par Me Agnès LEBATTEUX-SIMON conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 23 février 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] demande au tribunal de :

" Vu les articles 25 b) et 30 alinéas 1 et 5 de la loi du 10 juillet 1965

Débouter Monsieur [O] [T] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Condamner Monsieur [O] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], la somme de 12.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ".

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui de leurs prétentions conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 23 septembre 2024 et l'affaire a été plaidée le 12 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2025, prorogé au 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales de Monsieur [V]

A l'appui de ses demandes, M. [V] fait valoir que :
- il a souhaité faire effectuer des travaux de réaménagement du lot 40 pour y vivre avec sa famille ;
- il a sollicité l'inscription de plusieurs résolutions à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires dont celle relative à l'ouverture de murs porteurs et a organisé des réunions pour présenter son projet à certains membres du conseil syndical ;
- divers documents techniques ont été joints à la convocation, outre l'avis technique d'un architecte et l'avis positif de l'architecte de l'immeuble ;
- l'assemblée générale a rejeté la demande d'ouverture dans le mur entre la salle à manger et la " family room " (cuisine) ;
- il a demandé au syndic la réunion d'une nouvelle assemblée générale pour statuer à nouveau sur ce point, le syndic n'a fait aucune diligence en ce sens ;
- les conditions de l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 sont remplies ;
- il justifie d'un refus de l'assemblée générale du 30 juin 2021 par la résolution 17-1 ;
- il n'a pas entrepris les travaux dont l'autorisation est sollicitée ;
- le mur de refend séparant la cuisine et la salle à manger n'a fait l'objet d'aucun percement ;
- sa demande est dès lors recevable ;
- il s'agit de travaux d'amélioration qui ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ;
- il n'est pas nécessaire que l'amélioration concerne les parties communes et bénéficie à l'ensemble des copropriétaires ;

- il n'y a qu'une seule ouverture entre les deux pièces car la deuxième porte à droite sur le mur de refend est la porte d'un placard ;
- le décloisonnement permet d'améliorer la circulation des plats et des personnes ;
- les travaux permettent d'apporter à la pièce plus de lumière naturelle car il n'y a qu'un œil de bœuf dans la salle à manger ;
- la question des choix de l'agencement de l'appartement n'a rien à faire dans le débat ;
- l'ouverture sera plus large que la porte existante ;
- le projet n'altère en rien la stabilité de l'immeuble ;
- le refus de l'assemblée générale est injustifié ;
- selon le bureau d'études, la descente de charges est largement sécuritaire ;
- le refus injustifié de l'assemblée générale génère un surcoût de travaux de 16.766 €.

En défense, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble fait valoir
que :
- le demandeur est propriétaire des lots 40, 53, 54, 64, 65 et 71 de l'immeuble ;
- les travaux autorisés ont causé des désordres dans les appartements du dessous ;
- l'architecte de l'immeuble a révisé sa position initiale ;
- l'assemblée générale du 10 juin 2022 a rejeté la demande de M. [V] s'agissant d'un nouveau vote des travaux litigieux ;
- le demandeur a justifié le 13 novembre 2023 qu'il n'a pas entrepris les travaux litigieux ;
- le demandeur a choisi d'installer sa salle à manger dans une des rares pièces sans fenêtre, alors qu'il s'agit d'un appartement d'exception de 307 m2, avec 11 pièces et 20 fenêtres ;
- le mur de refend concerné par les travaux comporte déjà deux ouvertures structurelles ;
- il est aisé de décloisonner la seconde ouverture (placard) ;
- le refus est fondé sur l'absence d'amélioration dans les parties privatives du demandeur et non dans les parties communes ;
- les travaux litigieux dans le mur de refend risquent de fragiliser la structure ;
- le tribunal n'a pas à répondre aux demandes de dire et juger ;
- c'est le manque de garantie quant à une réalisation maîtrisée des travaux qui motive le refus ;
- les autres travaux autorisés à la demande de M. [V] ont déjà provoqué des désordres, ce qui prouve que les craintes des copropriétaires sont justifiées ;
- les préjudices invoqués sont contestés.

*

Sur la demande d'autorisation judiciaire de travaux

Vu l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci.

Décision du 15 Juillet 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/00978 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV44I

Vu l'article 30 de la même loi qui dispose notamment que lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration.

L'autorisation judiciaire de travaux prévue par le quatrième alinéa de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où elle va à l'encontre de la volonté exprimée par l'assemblée générale des copropriétaires est soumise à des conditions strictes, ainsi spécialement:

- les travaux doivent être conformes à la destination de l'immeuble ;
- il doit s'agir de travaux d'amélioration ;
- les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, notamment en ce qui concerne l'atteinte à l'esthétique de l'immeuble.

Il est de principe que le tribunal peut autoriser des travaux à des conditions différentes de celles soumises à l'assemblée. Mais il faut que le projet soumis au tribunal ne soit pas un nouveau projet mais la simple évolution du projet antérieur amélioré et complété.

Sur ce,

En l'espèce, le projet de travaux litigieux consiste à créer une ouverture dans un mur de refend entre la cuisine et la salle à manger du demandeur.

Les parties admettent que ces travaux, qui consistent à ouvrir partiellement un mur de refend de l'immeuble, affectent les parties communes de l'immeuble.

Les parties admettent également que l'assemblée générale des copropriétaires a bien refusé les travaux litigieux le 30 juin 2021 par une résolution 17-1.

Ces deux points ne font pas l'objet de contestation.

S'agissant de l'amélioration apportée par les travaux aux parties privatives du lot 40, M. [V] verse aux débats les plans de son architecte et des photographies. Il en ressort manifestement que les travaux litigieux apporteront beaucoup plus de lumière naturelle dans la pièce désignée comme étant la salle à manger et permettront une circulation beaucoup plus confortable entre les deux pièces concernées que l'actuel passage de 65 cm de largueur.

Le syndicat des copropriétaires fait preuve d'une certaine mauvaise foi sur ce point.

M. [V] est libre d'installer sa salle à manger dans la pièce de son choix conformément à l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et qu'il en use et jouit sous la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l'immeuble.

S'agissant de la conformité à la destination de l'immeuble, elle n'est en rien modifiée par la création d'une ouverture supplémentaire entre deux pièces d'un appartement d'habitation de plus de 300 m2.
Décision du 15 Juillet 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/00978 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV44I

S'agissant de l'atteinte aux droits des autres copropriétaires, M. [V] a transmis à l'assemblée générale des copropriétaires et/ou au tribunal en cours de procédure suffisamment de documents qui justifient que son projet ne présente pas de danger pour la structure de l'immeuble et qu'il a pris toutes les mesures nécessaires pour réaliser de tels travaux :

- conseils et plans d'architecte avant / après travaux ;

- avis du bureau d'études Sarrc concernant les transformations structurelles qui confirme " la faisabilité " et précise que
" l'ouverture ne remet pas en cause la pérennité de l'immeuble";

- avis de M. [G] [Z], ingénieur civil et expert judiciaire, confirmant " la possibilité de créer ces adaptations en y apportant toutes les dispositions confortatives adaptées et sans mise en cause de la tenue structurelle du bien immobilier " ;

- avis de l'architecte de l'immeuble, M. [L] [R], du 21 mai 2021 qui indique que " tels que décrits, les travaux projetés n'appellent pas d'observation et sont compatibles avec la configuration des ouvrages communs et des parties
communes " ;

- nouvel avis du bureau d'études Sarrc concernant les microfissures au 4ème étage après les travaux autorisés qui précise que " le relevé de ces microfissures demande une attention particulière ou un éclairage. Après examen des microfissures, nous observons que ces fissures ne sont pas structurelles mais plutôt de l'ordre de l'esthétisme... " ;

- synthèse de la réunion d'expertise amiable Cpe Ile de France du 15 novembre 2022 dans l'appartement du 4ème étage suite à certains travaux autorisés chez le demandeur qui mentionne que " l'ensemble des experts s'accorde à dire que nous devons chercher les fissures pour tenter de les apercevoir... elles sont réellement insignifiantes... la réunion de ce jour semblait être plus une recherche de microfissure qu'un constat. Selon nous, le lien de causalité entre les travaux de votre assuré et les microfissures ne peut pas être établi notamment du fait qu'il y a une absence de constat précis avant travaux et du fait de la vétusté inévitable des peintures, enduit et ouvrage plâtre qui fatiguent inévitablement au bout de dix-huit ans... " ;

- courriel du bureau d'études Sarrc du 28 juin 2023 qui précise que : " les calculs sont donc largement sécuritaires et la contrainte sur le mur, même de 22 cm d'épaisseur, est
vérifiée " ;

- courrier du courtier d'assurances du demandeur du 25 avril 2024 qui confirme que son assureur n'a pas fait l'objet d'un recours de la part de l'assureur du copropriétaire du 4ème étage suite à expertise amiable ;

A ce stade, rien ne permet de soutenir que les travaux envisagés seront insuffisamment maîtrisés.

Le nouvel avis de l'architecte de l'immeuble du 22 mars 2022, manifestement rédigé avec une certaine " prudence ", n'apparaît pas particulièrement probant pour interdire la réalisation des travaux litigieux : " bien que l'ouverture de la baie entre future salle à manger et family room soit techniquement réalisable, le risque de désordre dû à une mise en œuvre insuffisamment maîtrisée, légitimerait les réticences et le refus de la copropriété... ".

Le tribunal ne peut refuser l'autorisation sollicitée au prétexte qu'il existerait un risque potentiel que les travaux soient mal exécutés par les hommes de l'art qui est un moyen aléatoire et hypothétique. Les assurances des professionnels de la construction et l'assurance dommages-ouvrages que le demandeur se propose de souscrire ont vocation, le cas échéant, à couvrir un tel risque.

Les conditions prévues par l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 étant toutes réunies, le tribunal ne peut qu'autoriser les travaux envisagés par M. [V] dans les conditions fixées au dispositif.

Sur la demande de dommages-intérêts formulée par M. [V]

Vu l'article 1240 du code civil aux termes duquel, " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ".

Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la triple preuve de l'existence, d'une faute d'un préjudice et d'un lien causal entre les deux.

Sur ce,

En l'espèce, pour démontrer que le refus de l'assemblée générale d'autoriser les travaux litigieux a entraîné un surcoût, M. [V] verse uniquement aux débats un courrier de son maître d'oeuvre en date du 14 septembre 2021 qui évoque effectivement ce surcoût de 12.760 € pour les artisans et 4.006 € pour les honoraires du bureau d'études.

La faute du syndicat des copropriétaires réside dans le refus injustifié d'autorisation des travaux litigieux.

En revanche, alors que le préjudice en lien avec un surcoût de travaux est contesté, le seul courrier du maître d'oeuvre du demandeur versé aux débats est insuffisant pour le démontrer.

Les devis actualisés des entreprises appliquant des surcoûts ne sont pas produits.

La demande de dommages-intérêts sera donc rejetée car insuffisamment justifiée.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, supportera les dépens.

Maître Agnès Lebatteux-Simon sera autorisée à recouvrer les dépens dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser au demandeur une somme de 10.000 € à ce titre.

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le demandeur sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie.

En l'espèce, il n'y a pas lieu de suspendre l'exécution provisoire du jugement.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS