TJ 75056, 10 juill. 2025, RG 24/01997

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 11] [1]

[1]
Copie exécutoire délivrée le :
à Me [K]

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me BAUDOUIN

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 24/01997 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C375Z

N° MINUTE :

Assignation du :
07 Février 2024

JUGEMENT
rendu le 10 Juillet 2025
DEMANDERESSE

Madame [X] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Maître Jacques ADAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0781

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic, la S.A.S. PLISSON IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE - BAUDOUIN - DAUMAS - CHAMARD BENSAHEL - GOMEZ-REY - BESNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056
Décision du 10 Juillet 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 24/01997 - N° Portalis 352J-W-B7I-C375Z

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président
Madame Julie KHALIL, Vice-présidente
Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 22 Mai 2025 tenue en audience publique devant Madame KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [X] [Y] est propriétaire des lots n° 1, 5, 8, 9, 12, 14 à 20, 22 et 101 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] en date du 5 décembre 2023 a voté, à la majorité de l’article 25, en second vote, la résolution n° 8 qui institue un droit de préemption sur les lots secondaires, en l’absence de majorité obtenue sur l’article 26 (passerelle de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2024, Madame [X] [Y] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] Paris 9ème, aux visas des articles 26, 8-1 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de demander à ce dernier de :

« Déclarer Madame [X] [Y] bien fondée en ses demandes et l’y recevant,

Prononcer la nullité de la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 14 décembre 2023,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à payer à Madame [X] [Y] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Décision du 10 Juillet 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 24/01997 - N° Portalis 352J-W-B7I-C375Z

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Jacques ADAM, avocat, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ».

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juin 2024.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] s’est constitué par message électronique du 2 août 2024, soit postérieurement à l’ordonnance de clôture.

Par ordonnance en date du 7 novembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12].

L’affaire, plaidée à l’audience du 22 mai 2025, a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] [Localité 12] a été autorisé à produire en cours de délibéré le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 octobre 2024 ayant voté la résolution n° 20 qui a annulé la résolution contestée dans le cadre de la présente instance ainsi que le certificat de non-recours. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] [Localité 12] a communiqué ces pièces le 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I - Sur la demande d’annulation de la résolution n° 8 de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 décembre 2023

Madame [X] [Y] sollicite l’annulation de la résolution n°8 de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 décembre 2023 qui institue un droit de préemption sur les lots secondaires. Elle fait valoir que cette résolution aurait dû être votée à l’unanimité, et non à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 2025, en ce qu’elle modifie les modalités de jouissance des parties privatives. Elle souligne également que le syndicat des copropriétaires a fait une mauvaise application de l’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les lots exclusivement à usage de stationnement et non les lots secondaires.

***

L’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété.

Dans ce cas, le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente.

Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification ».

En application de ce texte, le droit de priorité s’applique aux conditions suivantes :
- le permis de construire doit avoir été délivré conformément à un plan local d’urbanisme ou d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnements,
- il faut qu’il y ait une vente consentie à une personne qui n’est pas un copropriétaire,
- la vente doit intervenir au sein de la copropriété,
- et enfin, le lot vendu doit être affecté exclusivement à l’usage d’emplacement de parking, le droit de priorité ne s’appliquant pas à un autre usage.

L’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 a un caractère d’ordre public.

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
[…]
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ».

Aux termes de l’article 9 de la même loi, « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

En l’espèce, la résolution n° 8 votée par l’assemblée générale des copropriétaires du 5 décembre 2023 est rédigée comme suit :

« Droit de préemption sur les lots secondaires – Double majorité
Résolution : L’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une possibilité d’inscrire dans le règlement de copropriété une clause attribuant aux copropriétaires de l’immeuble un droit de priorité d’achat lorsqu’un occupant souhaite vendre uniquement un lot secondaire.
Autrement dit, à partir du moment où cette clause a été introduite dans le règlement de copropriété, le copropriétaire qui souhaite vendre un lot secondaire a l’obligation d’informer le syndic par lettre recommandée en indiquant le prix et les conditions de vente.
Décision du 10 Juillet 2025
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L’assemblée générale décide de voter ce droit de préemption pour les lots secondaires. Les copropriétaires pourront exercer ce droit sous un délai de 15 jours ».

La résolution a été adoptée lors d’un second vote à la majorité de l’article 25, en l’absence de majorité obtenue sur l’article 26 (passerelle de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Toutefois, l’objet de cette résolution est la modification du règlement de copropriétaire afin de voir instituer un droit de priorité portant sur les parties privatives et non sur les parties communes. En conséquence, cette résolution ne pouvait pas faire l’objet d’un vote à la majorité prévue à l’article 26 ni à celle prévue à l’article 25 lors d’un second vote.

Cette résolution affecte les modalités de jouissance des parties privatives et devait donc être soumise à un vote à l’unanimité.

En outre, comme le souligne à juste titre la demanderesse, l’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 instaure un droit de priorité portant exclusivement sur la vente de lot à usage de parkings et non sur des lots secondaires. Ces dispositions étant d’ordre public, il ne peut y être dérogé.

La résolution litigieuse ne pouvait dès lors pas être votée en application de l’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il n’existe, en outre, aucun texte permettant au syndicat des copropriétaires de prendre une telle décision à la majorité visée par l’article 26 de la même loi.

Toutefois, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 octobre 2024 produit en cours de délibéré par le syndicat des copropriétaires que les copropriétaires ont adopté une résolution n° 20 qui annule la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 5 décembre 2023. Cette résolution est devenue définitive et a été votée par la demanderesse.

Ainsi, le vote de la résolution n° 20 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 octobre 2024 rend sans objet la demande d’annulation de la résolution n° 8 de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 décembre 2023 formée par la demanderesse.

II - Sur les autres demandes

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.

Dès lors que la demande d’annulation de la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 5 décembre 2023, formée par la demanderesse, était bien fondée au moment où la présente instance a été introduire, le syndicat des copropriétaires devra être condamné aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 3.000 € à Madame [X] [Y] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître [I] [K].

Madame [X] [Y] sera déboutée de ses autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS :