TJ 75056, 15 juill. 2025, RG 25/03016

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [B] [W]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Isabelle MARCAILLOU DEGASNE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03016 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7NZR

N° MINUTE : 12

JUGEMENT
rendu le 15 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A. BATIGERE HABITAT,
[Adresse 1]

représentée par Me Isabelle MARCAILLOU DEGASNE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [W],
[Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 mai 2025

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 juillet 2025 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 15 juillet 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/03016 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7NZR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 09/02/2022, la SA BATIGERE HABITAT a donné à bail à [B] [W] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 3], pour un loyer initial mensuel de 530,62 euros.

Les échéances de loyer et charges n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à [B] [W] le 06/12/2024 pour avoir paiement d'un arriéré de 2250,08 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 18/03/2025 remis à personne, BATIGERE HABITAT a fait assigner [B] [W] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;
- subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire pour la même raison ;
- ordonner l’expulsion de [B] [W] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;
- supprimer le délai de deux mois postérieur à la délivrance du commandement ;
- autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde-meuble de son choix aux frais, risques et péril de [B] [W] ;
- condamner [B] [W] au paiement d’une somme de 3968,92 euros, montant des loyers au mois de juillet 2023, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ;
- condamner la même au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux loués, égale au montant du loyer en cours, majoré des charges ;
- condamner [B] [W] au paiement d'une somme de 300,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée au PREFET de [Localité 4] le 19/03/2025.

L’affaire était appelée et examinée à l’audience du 26/05/2025.

Le bailleur, représenté par son conseil, actualise sa demande au titre de l’arriéré à la somme 3825,24 euros, au 22/05/2025 avril 2025 inclus, maintient ses autres demandes, et accepte l’octroi de délais de paiement suspensifs à hauteur de 150 euros par mois. En outre, il est d’accord avec l’octroi d’un délai de 12 mois donné à [B] [W] pour quitter les lieux.

[B] [W], comparant en personne, sollicite des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus du loyer courant et la suspension des effets de la clause résolutoire. À titre subsidiaire, il sollicite un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

Il indique avoir eu plusieurs arrêts de travail en raison de divers problèmes de santé et avoir perdu sa mère en février 2025 ce qui a généré un déséquilibre budgétaire dans un premier temps et une difficulté à faire face aux tâches administratives dans un second temps. Il affirme avoir la volonté de s’en sortir. Il précise avoir repris le paiement du loyer et justifie d’un virement de 1300 euros effectué le 22/05/2026.

La décision était mise en délibéré au 15/07/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation.

A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

La bailleresse justifie de la saisine de la CAF le 12/12/2024 pour signaler les impayés. Elle est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 06/12/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions des articles 7a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[B] [W] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 06/02/2025 à minuit soit à compter du 07/02/2025.

[B] [W] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris. Le bailleur ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Compte tenu des justificatifs fournis par [B] [W] confirmant ses explications sur les difficultés rencontrées, de l’apurement possible par le locataire, du règlement intégral du dernier loyer, et la demande qu’il fait à l’audience en ce sens, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [B] [W], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde-meuble de son choix aux frais, risques et péril de [B] [W], à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution .

Sur la demande en paiement de l'arriéré et en délais de paiement

Il ressort du commandement, de l'assignation, du décompte fourni et des déclarations du bailleur à l’audience que [B] [W] reste devoir une somme de 3825,24 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 22/05/2025, mois d’avril 2025 inclus et hors frais.

Il convient en conséquence de condamner [B] [W] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation compte tenu des règlements intervenus après le commandement de payer

Compte tenu du montant de la dette, de la nécessité pour le bailleur d’être remboursé dans des délais raisonnables et de la reprise des paiements par le défendeur, il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 106 euros selon modalités au dispositif.

Sur l'indemnité d'occupation

En ce cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due, depuis la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion, au loyer indexé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, outre les charges et de condamner [B] [W] au paiement de celle-ci.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner [B] [W] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 06/12/2024.

Compte tenu de la situation des parties et au regard de l’équité, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la nature du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,