TJ 75056, 15 juill. 2025, RG 25/01522

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [V] [L]
Monsieur [Y] [D]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Philippe MORRON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01522 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7BFK

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 15 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL,
[Adresse 1]
représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [V] [L],
[Adresse 2]
comparante en personne

Monsieur [Y] [D],
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 mai 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 juillet 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 15 juillet 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/01522 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7BFK

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 03/05/2021, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à [V] [L] et [Y] [D] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 1009,06 euros.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 12/08/2024 pour avoir paiement d'un arriéré de 5874,67 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 31/01/2025 à étude, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner [V] [L] et [Y] [D] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;
- ordonner, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de [V] [L] et [Y] [D] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;
- autoriser la CDC HABITAT SOCIAL à faire séquestrer dans tel garde meubles qu’il lui plaira les biens meublés trouvés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse ;
- condamner [V] [L] et [Y] [D] au paiement d’une somme provisionnelle de 10653,25 euros à la date du 13/01/2025, à actualiser le jour de l’audience, au titre du solde du loyers et des charges ;
- condamner [V] [L] et [Y] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au dernier loyer indexé et charges tels qu’ils auraient été payés si le bail s’était poursuivi, majorés de 10 % ;
- condamner [V] [L] et [Y] [D] au paiement d'une somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le commandement et de la notification à la préfecture.

L'assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 5] le 04/02/2025.

Un diagnostic social et financier a été réalisé le 06/03/2025.

L’affaire était appelée et examinée à l’audience du 26/05/2025.

Le bailleur, représenté par son conseil, actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 13 727,18 euros, et maintient toutes ses autres demandes dans les termes de l’assignation. Il ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.

Il précise ne pas avoir reçu de congé de la part de [Y] [D].

[Y] [D], régulièrement avisé, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

[V] [L], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement sur une durée de 36 mois.

Elle indique travailler et percevoir un salaire moyen de 1700 euros. Elle bénéficie d’un suivi avec une assistante sociale et précise vouloir déménager dans un logement plus petit. Elle ne perçoit pas de revenu en lien avec ce bien et ne participe plus au paiement de l’emprunt immobilier. Elle ajoute que le FSL a refusé la prise en charge de la dette en raison de l’existence du bien immobilier, occupé par son ex-compagnon [Y] [D] depuis leur séparation suite à des violences conjugales dont il est l’auteur.

Le diagnostic social établi confirme qu’une demande d’aide au fonds de solidarité logement a été refusée en raison de la propriété d’un bien en indivision par [V] [L] et de la présence du nom de [Y] [D] sur le bail.

La décision était mise en délibéré au 15/07/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation.

A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévu à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent Il peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisé par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

La bailleresse justifie de la saisine de la CAF le 30/07/2024 pour signaler les impayés. Elle est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience, en application des textes applicables au jour de l’assignation.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 12/08/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[V] [L] et [Y] [D] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 12/10/2024 à minuit, soit à compter du 13/10/2024.

[V] [L] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et la poursuite de son bail. Il ressort du décompte locatif produit que le règlement du loyer a repris depuis mars 2025.

La bailleresse ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, compte tenu de la reprise des paiements, il y a lieu de faire droit à la demande de la défenderesse et de prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [V] [L] et [Y] [D], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [V] [L] et [Y] [D] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur la demande en paiement de l'arriéré

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produit que [V] [L] et [Y] [D] restent devoir une somme de 13238,86 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 30/04/2025, avril 2025 inclus, hors frais.

Il convient en conséquence de condamner [V] [L] et [Y] [D] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des loyers et charges échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Compte tenu de la reprise des paiements, de la situation financière de [V] [L] et de l’attente de celle-ci d’une attribution d’un logement social plus petit avec un loyer plus faible, il y a lieu de mettre en place des délais de paiement progressifs, avec des mensualités de 120 euros, puis de 200 euros selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi.

En ce cas, [V] [L] et [Y] [D] seront condamnés au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise

Sur les demandes accessoires

L'exécution provisoire est de droit.

Compte tenu de la situation des parties et en équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [V] [L] et [Y] [D] aux dépens de la procédure incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS,