TJ 78646, 15 juill. 2025, RG 25/00351

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL
DE PROXIMITÉ DE
[Localité 9]

[Adresse 3]
[Localité 7]

[Courriel 8]
☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00351 - N° Portalis DB22-W-B7J-S7JC

JUGEMENT

DU : 15 Juillet 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 13]

DEFENDEUR(S) :

[Y] [L], [P] [L]

exécutoire
délivrée le
à :

expédition
délivrée le
à :

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT
DU 15 Juillet 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE QUINZE JUILLET

Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 16 Mai 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] LE [Adresse 14] située au [Adresse 5],représenté par son syndicat, le Cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 11] ILE DE FRANCE, société par action simplifiée, au capital de 23.486.519.79 euros, prise en ses dirigeants légaux.
Inscrite au RCS de [Localité 11] sous l’immatriculation n° B 529 196 412 dont le siège est [Adresse 6].

représenté par Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [Y] [L]
[Adresse 2]
[Localité 7]

comparant

Mme [P] [L]
[Adresse 2]
[Localité 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, délégué au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Juillet 2025 aux heures d'ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

/

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 10] est placé sous le régime de la copropriété, et [Y] et [P] [L] y sont propriétaires du lot numéro 13.

N’obtenant pas paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par acte signifié le 7 avril 2025, fait assigner [Y] et [P] [L] devant ce tribunal afin qu’ils soient solidairement condamnés à lui payer la somme de 4583,30 € incluant le deuxième trimestre 2025, avec intérêts au taux légal sur celle de 2353,65 € à compter de la mise en demeure du 23 octobre 2024 et sur le surplus à compter de l’assignation, celle de 2000 € à titre de dommages et intérêts, celle de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, le tout sous bénéfice d’exécution provisoire.

À l’audience, représenté par son avocat, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Pour un plus ample exposé des moyens développés par lui, il convient de se référer à l’assignation susvisée.

[Y] [L] a indiqué avoir été contraint de financer les études des six enfants du couple scolarisés dans des écoles privées et occuper un emploi lui procurant un salaire mensuel d’environ 2200 €.

Bien qu’ayant été citée à domicile, [P] [L] n’a pas comparu ni été représentée, de sorte qu’il convient de statuer sur ces demandes par jugement réputé contradictoire après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5, que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, et que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic et le vote du budget prévisionnel ainsi que de l’appel des charges afférentes aux travaux votés par l’assemblée générale rendent certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- le relevé de propriété,
- les procès-verbaux des assemblées générales des années 2023 et 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,
- les appels de charges et travaux pour la période du deuxième trimestre 2022 au deuxième trimestre 2025,
- le décompte de la créance pour la période du 1er octobre 2022 au 1er avril 2025,
- les mises en demeure de l’avocat du syndicat des 23 et 30 octobre 2024,
- le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que [Y] et [P] [L] restent devoir la somme de 4063,65 € au titre des charges de copropriété suivant arrêté de compte au 31 mars 2025, appel du deuxième trimestre 2025 inclus. Il convient donc de les condamner à la payer au syndicat des copropriétaires, sans solidarité en l’absence de justification de la présence dans le règlement de copropriété d’une clause la prévoyant.

Cette somme produira intérêts au taux légal sur celle de 2353,65 € à compter de la date de la mise en demeure reçue le 25 octobre 2024 et sur le surplus à compter de la date de signification de l’assignation.

S’agissant des frais de recouvrement, l’article 10-1 de la même loi prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Aucune des lettres de mise en demeure censées avoir été adressées par le syndic n’a été communiqué et le coût de celles de l’avocat du syndicat participe des frais non-compris dans les dépens, de sorte qu’il en est tenu compte dans le cadre de l’examen de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. Les frais de constitution du dossier en vue de sa transmission à l’avocat du syndicat, s’ils sont prévus par le contrat de syndic, relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoie éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en modifie pas la nature. Ces frais sont en l’espèce d’autant moins justifiés que le contrat stipule lui-même qu’ils ne sont dus qu’en cas de diligences exceptionnelles, ce caractère ne ressortant absolument pas des pièces communiquées.

Il convient donc de rejeter la demande du syndicat à ce titre.

S’agissant de la demande indemnitaire en réparation du préjudice matériel, l’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L’obligation pour tout copropriétaire de payer les charges étant une obligation légale, ce texte est applicable à la demande.

L’absence de paiement sans aucun motif justifié par [Y] et [P] [L] des charges de copropriété a causé au syndicat un préjudice consistant en l’obligation de pallier cette carence en faisant l’avance des fonds nécessaires à la maintenance, au fonctionnement et à l’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. L’absence de communication par les défendeurs de quelque pièce que ce soit de nature à établir le bien-fondé des frais de scolarisation allégués permet de considérer qu’ils ont fait preuve de la mauvaise foi nécessaire à l’allocation de dommages et intérêts distincts.

Une somme de 500 € répare de manière adéquate le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

Parties perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [Y] et [P] [L] doivent être condamnés aux dépens.

Tenus aux dépens, [Y] et [P] [L] doivent également être condamnés, in solidum cette fois, en application de l’article 700 du même code, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS