TJ 10387, 15 juill. 2025, RG 24/00044

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

JUGE DE L’EXÉCUTION - SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 15 JUILLET 2025

Jugement du 15 Juillet 2025

Minute n°

Rôle : N° RG 24/00044 - N° Portalis DBWV-W-B7I-FB26

NAC : 78A

Société BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE

Contre

S.C.I. ECMNT

Notif délivrée(s)

le

CCCFE à

CCC à

DEMANDERESSE

Société BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE
[Adresse 9]
[Adresse 15]
[Localité 11]

Représentée par Maître Charlotte THIBAULT, avocat au barreau d’Aube

DÉFENDERESSE

S.C.I. ECMNT
[Adresse 14]
[Localité 6]

Représentée par Maître Séverine VINCENT, avocat au barreau d’Aube

CRÉANCIERS INSCRITS

Société TRESOR PUBLIC
SIP de l’aube
[Adresse 7]
[Localité 5]

non comparante, ni représentée

* * * * * * * * * *

L’affaire a été appelée à l'audience du 15 Juillet 2025 tenue par Madame Anne Bénédicte ROBERT, Juge de l’Exécution au Tribunal judiciaire de Troyes, assisté de Madame Marie CRETINEAU, Greffier et mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu le 15 Juillet 2025.

EXPOSE DES FAITS ET DES PRETENTIONS

Selon commandement de payer valant saisie immobilière du 02 juillet 2024 , délivré par la SCP GROUPE 3e ACTE, commissaires de justice à TROYES, la BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE a engagé une procédure de saisie immobilière à l’encontre de la SCI E.C.M.N.T. portant sur un ensemble immobilier composé de trois bâtiments à usage d’atelier et un parking situé [Adresse 3] (10), cadastré section AK n°[Cadastre 12] et [Cadastre 10] lieudit « [Adresse 2] » pour les contenances respectives de 05a et 00ca et de 03a et 10ca, l’ensemble est plus amplement désigné dans le cahier des conditions de vente comportant le procès-verbal descriptif du 23 octobre 2024 déposé le même jour au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de TROYES, et ce pour obtenir paiement de la somme de 79.669,69 € outre intérêts contractuels au taux de 5.20 % l'an et frais jusqu'à parfait règlement, suivant décompte du 20 février 2024.

La publication du commandement a été effectuée le 28 Août 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 17] sous la référence volume 1004P01 2024 S n° 28.

Le 21 octobre 2024, la BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE a fait assigner en justice la SCI E.C.M.N.T. afin que le juge de l’exécution, au visa des articles L311-2, L 311-4, L 311-6 et R 322-4 et suivants du code des procédures civiles d’exécution :
- ordonne la vente du bien immobilier cause de la saisie
- statue sur les éventuelles contestations et demandes,
- détermine les modalités selon lesquelles la procédure sera poursuivie,
- fixe le montant de sa créance en principal, frais, intérêts et accessoires outre intérêts postérieurs
- détermine les modalités de vente
- fixe les modalités de visite de l’immeuble
- ordonne l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

L'affaire a fait l'objet de deux reports à la demande des conseils des parties pour échanger leurs conclusions.

Lors de l'audience du 13 mai 2025, le créancier poursuivant se réfère à ses conclusions du 12 mai 2025 notifiées par RPVA et demande au visa des articles L.3l1-2, L.311-4, L.311-6 et R.322-4 et suivants du Code des Procédures Civiles d'Exécution,
DEBOUTER la SCI E.C.M.N.T de ses demandes de réduction au titre du taux contractuel, de l’indemnité de défaillance et l’indemnité de recouvrement.FIXER le montant de la créance de la BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE à l'égard de la SCI E.CM.N.T. au 20 février 2024, à la somme de 79.669,69 € en principal, intérêts échus et frais, outre intérêts au taux de 5.20 % l’an à compter du 21 février 2024 et frais jusqu'à parfait règlement.DETERMINER les modalités de la vente du bien AUTORISER la vente amiable du bien avec un prix plancher de 70.000,00 eurosEn cas d’échec de la vente amiable, ORDONNER la vente sur saisie-immobilière de l'immeuble sur une mise à prix fixée à la somme de 40.000 €.FIXER les modalités de visite de l'immeuble saisi dans le cas où la vente forcée de celui-ci serait ordonnée et, en cas de difficultés opposées par le débiteur ou le locataire, en autorisant l'intervention de la SCP GROUPE 3È“'° ACTE, huissiers de Justice, [Adresse 8] à TROYES (10000),laquelle pourra se faire assister si besoin est de tous ceux dont l’intervention lui sera nécessaire pour remplir sa mission.ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir.ORDONNER l'emploi des dépens en frais privilégiés de vente.
La SCI E.C.M.N.T. se réfère à ses conclusions du 09 mars 2025, notifiées par RPVA et demande au visa des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil, L 322-6 du Code des procédures civiles d’exécution et R 322-15 et R 322-20 du Code des procédures civiles d’exécution,
Limiter le taux contractuel majoré à 4% l’an à compter du 03 juillet 2023 et ce jusqu’à parfait règlement. Réduire l’indemnité de défaillance à 3.5%. Réduire l’indemnité de recouvrement à 1%. Fixer la mise à prix à la somme de 75.000 €. Autoriser la SCI E.C.M.N.T. à vendre à l’amiable l’ensemble immobilier composé de trois bâtiments à usage d’atelier et un parking, situés au [Adresse 2] à 10450 BREVIANDES. Fixer le prix en deçà duquel la vente du bien saisi ne pourra être vendu. Statuer ce que de droit quant aux dépens.
A l'issue des débats, les parties ont été oralement avisées que la décision serait rendue le 15 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la procédure

L’article R322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies – c’est à dire que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que le bien saisi est de nature immobilière et saisissable – et statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

1/ le titre et la mise en demeure préalable au prononcé de la déchéance du terme

La BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE justifie d'un titre consistant en un acte authentique reçu le 5 août 2015 par Maitre [M] [L] , notaire à TROYES portant prêt au profit de la SCI ECMNT pour lui permettre de financer l'acquisition de l'immeuble saisi.

L’état hypothécaire versé aux débats justifie des droits de la SCI sur le bien saisi.

Par lettres recommandées du 17 janvier 2024, a déchéance du terme a été prononcée après mise en demeure du 19 décembre 2023 adressée à la SCI de s'acquitter des échéances en retard.

La créance de la BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE est donc exigible.

2/ le montant de la créance, la pénalité , le taux d’intérêt et l’indemnité de défaillance

Sur le fondement de ce titre, la partie demanderesse a établi un décompte de créance le 20 février 2024 pour une somme de 79.669,69 € € au titre du prêt.

La créance dont le recouvrement est poursuivi par la BANQUE POPULAIRE sera retenue pour la somme en principal de 69.985,07 €, en l'absence de contestation de la SCI sur ce point.

Les contestations présentées portent sur le montant des indemnités de recouvrement, de défaillance de 10% et les intérêts.

L’article 7 des conditions générales du prêt précise qu’en cas de cas de non-paiement d’une échéance à sa date prévue, en capital, intérêts ou accessoires, les sommes impayées ou prorogées porteront intérêts au taux du prêt majoré de 7 % et sans préjudice de ce qui est prévu à l’article : EXIGIBILITE.

Ainsi, si la Banque exige le remboursement immédiat du capital restant dû et des intérêts échus, les sommes restant dues jusqu’à la date du paiement effectif produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt majoré de 7 %.

En outre, la banque peut demander, une indemnité dont le montant est fixé à 10 % des sommes dues au titre du capital restant dû, des intérêts échus et non versés et, le cas échéant, des intérêts de retard. Si la Banque n’exige pas le remboursement immédiat du capital restant dû, elle peut majorer de trois points le taux indiqué dans les Conditions Particulières, jusqu’à régularisation de la cause d’exigibilité.

Enfin , au cas où pour arriver au recouvrement de sa créance, la Banque serait obligée de produire à un ordre, d’introduire une instance ou d’engager une procédure quelconque, elle aura droit à une indemnité forfaitaire supplémentaire de 3 % sur le montant de sa créance, indépendamment des frais taxés ou taxables à la charge de l’emprunteur.

Il s’en déduit que la majoration du taux d’intérêt contractuel est applicable dès la première échéance impayée indépendamment de toute mise en demeure et de toute déchéance du terme du prêt.
Il n’en reste pas moins vrai que, comme le soutient l’emprunteur, la stipulation selon laquelle le taux d’intérêt du prêt sera majoré en cas de défaillance de sa part, c’est-à-dire qui sanctionne l’inexécution de son obligation contractuelle de remboursement du prêt par une majoration forfaitaire, constitue une clause pénale que le juge peut, même d’office, modérer si elle est manifestement excessive en application du 2ème alinéa de l’article  1231-5 du code civil.
Il en va de même des stipulations qui, toujours en cas de défaillance de l’emprunteur, allouent au prêteur une indemnité forfaitaire de 10 % des sommes exigibles en capital et intérêts et, pour le cas où le prêteur devrait produire à un ordre ou engager une procédure pour recouvrer sa créance, une indemnité forfaitaire supplémentaire de 3 % de la créance, cette dernière en particulier n’étant pas seulement un moyen de contraindre l’emprunteur à l’exécution spontanée, mais aussi de sanctionner l’inexécution du contrat par l’évaluation forfaitaire du préjudice lié à l’obligation d’engager une procédure de recouvrement.
Toutefois, la contestation de l’emprunteur qui souligne que ces pénalités doivent être réduites à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré à la banque compte tenu du remboursement de 65 % du capital emprunté ne constitue pas la démonstration du caractère excessif de ces pénalités.
Le caractère manifestement excessif du montant de ces clauses pénales par rapport au préjudice effectivement subi par le prêteur n’est pas démontré
Sa contestation sera donc écartée sur ce point.

Sur la demande de vente amiable

Conformément aux dispositions de l’article R322-15 du code des procédures civiles d’exécution, la SCI sollicite l’autorisation de procéder à la vente amiable du bien saisi.

Elle produit un mandat de vente à 275.000 € et un avis de valeur pour 253.000 €.

La banque propose un prix plancher de 70.000 €, ce qui correspond au montant de sa créance.

La vente amiable projetée doit être conclue dans des conditions satisfaisantes compte-tenu de la situation du bien et des conditions économiques du marché, le prix plancher correspondant au prix minimum de vente.

Dans la fixation du prix, il convient également de tenir compte du fait que les acquéreurs potentiels devront ajouter au prix de vente strict les frais de poursuite, frais qui, en vertu de l’article R322-24 du code des procédures civiles d’exécution, doivent être versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente, outre les émoluments.

S'agissant de permettre à une vente amiable d'intervenir dans l'intérêt des débiteurs, le prix plancher sera justement fixé à une somme de 220.000 €, cette somme étant le prix en dessous duquel le bien ne pourra être vendu.

Cette autorisation suspend de plein droit le cours de la procédure jusqu’à la date de rappel de l’affaire, cette date devant intervenir dans un délai maximum de 4 mois .

Enfin, par application de l’article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier poursuivant est bien fondé à solliciter la taxation de ses frais de poursuite.

Au regard du décompte produit et des justificatifs communiqués, ces frais seront taxés à la somme de 2.063,85 €.

Sur la mise à prix en cas de vente forcée

Aux termes de l’article L322-6 du code de procédures civiles d’exécution :« Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant. Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale ».

La mise à prix est destinée à attirer le plus d’amateurs possibles aux fins de faire monter les enchères et n’a pas pour objet de refléter la valeur réelle du bien.

La SCI estime que la mise à prix dit être fixée à 75.000 € et non à 40.000 € comme le propose le créancier poursuivant.

Il convient de préciser que la valeur minimale ne doit pas être confondue avec le montant de la mise à prix pour attirer des acheteurs potentiels aux enchères publiques.

La mise à prix définie par le créancier poursuivant n’a pas pour effet de refléter la valeur du bien.

Toutefois, elle doit permettre de sélectionner les amateurs en vue de l’audience d’adjudication.

La mise à prix de 40.000 € apparaît singulièrement basse au regard de la contenance du bien et de sa localisation.

Conformément à la demande du débiteur saisi, il sera dit que la mise à prix sera de 75.000 €.

PAR CES MOTIFS