TJ 57463, 11 juill. 2025, RG 25/00143

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 JUILLET 2025

N° RG 25/00143 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LHT7

Minute JCP n°299/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Séréna KASTLER, avocat au barreau de THIONVILLE

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [S] [B]
demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [J] [X] épouse [B]
demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l'audience publique de référé du 15 mai 2025

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me [F] (+pièces)
- copie certifiée conforme délivrée le aux défendeurs

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 29 octobre 2015, BATIGERE SAREL devenu la S.A. BATIGERE HABITAT a consenti à Madame [J] [X] épouse [B] et Monsieur [S] [B] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 3], ainsi que sur un local n°2 (un garage/emplacement parking) et sur local n°3 (un jardin). Le loyer mensuel se décomposant ainsi : pour le logement 644,67 euros et pour le local n°2 (garage) 41,41 euros.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la S.A. BATIGERE HABITAT a fait signifier à Madame [J] [X] épouse [B] et Monsieur [S] [B] le 07 aout 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2373,32 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024 remis à personne, la S.A. BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [J] [X] épouse [B] et Monsieur [S] [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L'affaire a été appelée à l'audience du 15 mai 2025.

Aux termes de son assignation, S.A. BATIGERE HABITAT demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :
Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ;Constater la résiliation du bail ; Ordonner l'expulsion de Madame [J] [X] épouse [B] et Monsieur [S] [B] et de tout occupant de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin et à l'expiration du délai de deux mois prévu à l'article L412-1 du Code de Procédure Civile d'Exécution ;Condamner Madame [J] [X] épouse [B] et Monsieur [S] [B] à titre provisionnel au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 6596,65 euros suivant décompte du 13 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Condamner Madame [J] [X] épouse [B] et Monsieur [S] [B] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 791 euros représentant les loyers et charges à compter de la date d'expiration du délai prévu au commandement visant la clause résolutoire, tout mois commencé étant dû en intégralité. Cette indémnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle (article 7a de la loi du 6/07/89 et 1153 du Code de Procédure Civile).Condamner Madame [J] [X] épouse [B] et Monsieur [S] [B] à payer à S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [J] [X] épouse [B] et Monsieur [S] [B] à tous les frais et dépens du procès dans lesquels seront compris les frais du commandement de payer (article 696 du Code de Procédure Civile).
Rappeler que l'ordonnance à intervenir est exécutoire par provision, (article 514-1 du Code de Procédure Civile).
Au soutien de ses demandes, la S.A. BATIGERE HABITAT précise que le locataire n'a pas régularisé l'arriéré de loyers et charges dans le délai de deux mois postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

A l'audience, la S.A. BATIGERE HABITAT était représentée par son conseil.

En défense, Madame [J] [X] épouse [B] et Monsieur [S] [B], présents à l'audience, reconnaîssent être tenus d'une dette locative, mais ils demandent à être autorisés à régler leur dette selon des délais de paiement, proposant de payer la somme mensuelle de 193 euros en supplément du loyer courant et à pouvoir se maintenir dans le logement en bénéficiant de la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l'audience, les parties déclarent l'existence d'une procédure de surendettement déclarée recevable le 24 avril 2025 prévoyant un réamenagement des dettes.

L'affaire était mise en délibéré au 11 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataires le 07 aout 2024, et une fiche signaletique d'impayé locatif a été notifiée à la Caisse d'Allocations Familiales le 02 décembre 2024, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce. Par courrier daté du 26 novembre 2024 et réceptionné le 2 décembre 2024, la Caisse d'Allocations Familiales a été informée de la situation d’impayés locatifs.
L'assignation a été notifiée le 23 décembre 2024 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l'ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s'acquitter de la dette priment.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 12) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 7 aout 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2373,32 euros.

Il ne résulte d'aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Les locataires ont déclaré à l'audience qu’ils bénéficiaient d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation, dont la recevabilité a eu lieu le 24 avril 2025, soit postérieurement à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 08 octobre 2024.

Sur le montant de l'arriéré locatif :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La S.A. BATIGERE HABITAT produit un décompte actualisé au 13 mai 2025 aux termes duquel Madame [J] [X] épouse [B] et Monsieur [S] [B] lui doivent, après déduction d'office des frais de poursuite en application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 6596,17 euros.

Madame [J] [X] épouse [B] et Monsieur [S] [B] ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu'ils reconnaîssent d'ailleurs à l'audience.

Ils seront par conséquent condamnés, à titre provisionnel, à verser à S.A. BATIGERE HABITAT cette somme de 6596,65 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2373,32 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d'expulsion :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu'en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d'elles-mêmes ou à l'initiative du juge, tout au long de l'instance et qu'elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Les parties s’accordent à dire que les locataires ont repris le paiement quasi intégral du loyer courant.

Ainsi, en considération des éléments versés aux débats, ainsi que de la proposition de règlement présentée à l'audience par Madame [J] [X] épouse [B] et Monsieur [S] [B] , ces derniers seront autorisées à se libérer du montant de leur dette selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.

Si la demande d'expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, et d'autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Madame [J] [X] épouse [B] et Monsieur [S] [B] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à leur départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [J] [X] épouse [B] et Monsieur [S] [B] , partie perdante, seront condamnés aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu'il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Madame [J] [X] épouse [B] et Monsieur [S] [B] , tenus aux dépens, seront condamnés à payer à S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l'exécution provisoire, en vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS