TJ 57463, 11 juill. 2025, RG 25/00105

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 JUILLET 2025

N° RG 25/00105 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LGEL

Minute JCP n° 296/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. ANTHEOR
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître HERHARD Paul, avocat au barreau de METZ

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [B] [E]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [S]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l'audience publique de référé du 15 mai 2025

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me [Y] (+pièces)
- copie certifiée conforme délivrée le aux défendeurs

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 23 aout 2022, la S. C. I. ANTHEOR a consenti à Madame [H] [S] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 430 euros ainsi que 40 euros pour les charges.

Monsieur [B] [E] s'est constitué caution solidiaire par acte du 24 aout 2022.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la S. C. I. ANTHEOR a fait signifier à Madame [H] [S] le 04 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2.147,02 euros.

Par acte de commissaire de justice du 08 janvier 2025 remis à étude , la S. C. I. ANTHEOR a fait assigner Madame [H] [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers à titre de provision et la fixation d'une indemnité d'occupation.

Par acte de commissaire de justice du 07 janvier 2025, délivré selon les dispositions de l'article 659 du code de proédure civile, la S. C. I. ANTHEOR a fait assigner Monsieur [B] [E] en qualité de caution solidaire.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 15 mai 2025.

Aux termes de son assignation, la S. C. I. ANTHEOR demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

– Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ;

– Ordonner l'expulsion de Madame [H] [S] ;

– Condamner Madame [H] [S] à titre provisionnel au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 5.650,03 euros suivant décompte du 14 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

– Condamner Madame [H] [S] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 510 euros jusqu'à la libération effective et définitive des lieux révisable selon les termes du bail et conformément aux augmentations légales, avec intérêt aux taux légal à compter de chaque terme impayé;

– Condamner Madame [H] [S] à payer à la S. C. I. ANTHEOR la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner Madame [H] [S] aux dépens comprenant le cout du commandement de payer du 4 novembre 2024 et de sa notification du 5 novembre 2024 à la CAPEX ;

A l'audience la S. C. I. ANTHEOR, representé par son conseil, précise que la locataire n'a pas régularisé l'arriéré de loyers et charges dans le délai de deux mois postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

En défense, Madame [H] [S], quoique régulièrement assignée, n'était ni présente ni représentée, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.

En défense, Monsieur [B] [E], quoique régulièrement assigné, n'était ni présent ni représente, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.

L'affaire était mise en délibéré au 11 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même code, l'ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d'appel conformément à l'article R213-9-4 du code de l'organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 04 novembre 2024, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 05 novembre 2024, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 08 janvier 2025 , conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'assignation a été notifiée le 09 janvier 2025 à l'autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l'ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s'acquitter de la dette priment.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 24 ) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 04 novembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2.147,02 euros.

Il ne résulte d'aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 05 janvier 2025.

Sur le montant de l'arriéré locatif :

Il résulte de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La S. C. I. ANTHEOR produit un décompte actualisé au 14 mai 2025 aux termes duquel Madame [H] [S] lui doit la somme de 5.650,03 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation, incluant l'échéance du mois de mai 2025.

Madame [H] [S] , qui n'a pas comparu à l'audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

Monsieur [B] [E], qui n'a pas comparu à l'audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

Sur le fondement de l'article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas.

En l'espèce aux termes du contrat conclu le 23 aout 2022 Monsieur [B] [E] a déclaré se constituer caution solidiaire de Madame [H] [S]. Le 24 aout 2022, Monsieur [B] [E] a signé l'acte de cautionnement lequel indique qu'il déclare s'engager à garantir le paiement des loyers, des charges, des réparations locatives, des impôts et taxes, des indemnités d'occupation, des dommages et intérêts et tous les frais et dépens de procédure de la dette résultant de l'exécution du bail ou de ses suites. En outre, le contrat de bail stipule dans son article 2.16 qu'ils seront tenus solidairement et indivisiblement.

En conséquence, ils seront condamnés solidairement et à titre provisionnel, à payer à la S. C. I. ANTHEOR la somme de 5.650,03 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.147,02 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l'article 5 du code de procédure civile.

Sur l'octroi de délais de paiement et l'acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu'en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d'elles-mêmes ou à l'initiative du juge, tout au long de l'instance et qu'elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où Madame [H] [S] n'a pas comparu à l'audience, de sorte que sa situation et ses capacités contributives ne peuvent être déterminées, le juge n'est pas mis en mesure d'accorder des délais de paiement.

En outre, le bailleur n'a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l'acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l'expulsion de Madame [H] [S] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [H] [S] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sans qu'il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation :

En conséquence de l'acquisition de la clause résolutoire et de l'expulsion, Madame [H] [S] et Monsieur [B] [E] en tant que caution solidaire, seront condamnés solidairement au paiement d'une somme pour la période courant depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle Madame [H] [S] est devenue occupante sans droit ni titre, soit le 05 janvier 2025, et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit 430 euros outre 40 euros pour les charges. Le montant sera donc révisé conformément au bail.

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame [H] [S] et Monsieur [B] [E] sont déjà condamnés au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 5.650,03 euros, en considération de la date de l'acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 05 janvier 2025.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens:

En application de l'article 696 du code de procédure civile et de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution, Madame [H] [S] et Monsieur [B] [E], parties perdantes, supporteront solidairement la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 04 novembre 2024, de l'assignation du 08 janvier 2025 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 09 janvier 2025, sans qu'il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile:

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Madame [H] [S] et Monsieur [B] [E], supporteront solidairement la condamnation aux dépens, recevront également condamnation solidaire à payer à la S. C. I. ANTHEOR la somme de 350 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l'équité et de la situation économique de Madame [H] [S] et Monsieur [B] [E] .

Sur l'exécution provisoire:

En vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS