TJ 57463, 11 juill. 2025, RG 25/00125

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 JUILLET 2025

N° RG 25/00125 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LGT5

Minute JCP n° 298/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. ADOMA
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître KLEIN-DESSERRE Marine, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [V] [D]
demeurant [Adresse 3] [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l'audience publique de référé du 15 mai 2025

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me KLEIN-DESSERRE (+pièces)
- copie certifiée conforme délivrée le à M. [D]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 10 fevrier 2023, la SAEM ADOMA a donné en location à Monsieur [V] [D] un logement situé au Foyer ADOMA [Localité 6] [Adresse 4], pour une redevance mensuelle de 463,82 €, outre 31,82 € pour les prestations obligatoires.

Des redevances étant demeurées impayées, la SAEM ADOMA adressa une première correspondance le 26 mars 2024, remise en main propre à Monsieur [V] [D] au sein de laquelle elle porte à sa connaissance son arriéré locatif d'un montant de 497,35 €. Par ailleurs, elle invite Monsieur à se présenter pour formalismer un éventuel plan d'apurement amiable, en vain.

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 novembre 2024 à étude, la SAEM ADOMA a mis en demeure Monsieur [V] [D] de régulariser son arriéré.

Par acte de commissaire de justice du 25 février 2025 remis à étude, la SAEM ADOMA a fait assigner Monsieur [V] [D] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d'obtenir la résiliation du contrat de résidence, l'expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de redevances à titre de provision d'un montant de 4.293,69 euros et la fixation d'une indemnité d'occupation de 516,81 euros, outre une somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 15 mai 2025.

A l'audience, la SAEM ADOMA, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice remis à étude, Monsieur [V] [D] n'est ni présent, ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les conséquences de la non-comparution du locataire :

Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux :

Il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [V] [D] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d'occupation :

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyers est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).
En l'espèce, l'article 11 du contrat de résidence conclu le 10 février 2023 contient une clause résolutoire, aux termes de laquelle "le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l'un des motifs suivants : ...En cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave et répété au règlement intérieur; la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception".

La SAEM ADOMA justifie qu'elle a notifié à Monsieur [V] [D] une mise en demeure remise en main propre de régulariser un arriéré de 3776,88 euros, le 04 novembre 2024.Cette mise en demeure a été suivie d'une seconde en date du 25 novembre 2024 par acte de commissaire de justice signifié à étude .Ces deux mises en demeure étant restées vaines pendant plus d'un mois, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 26 décembre 2024.

L'expulsion de Monsieur [V] [D] sera ordonnée, en conséquence.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation :

La SAEM ADOMA produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [V] doit la somme de 3.906,77 € au 31 décembre 2024.

Monsieur [V] [D], qui n'a pas comparu, n'a pas contesté le montant de sa dette, de sorte qu'il sera condamné au paiement de cette somme de 3.906,77€.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 26 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant de la redevance, des charges et des prestations obligatoires, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [V] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SAEM ADOMA, Monsieur [V] [D] sera condamné à lui verser une somme de 250 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,