TJ 33063, 16 juill. 2025, RG 24/02079

Du 16 juillet 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/02079 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZYKQ

S.A.R.L. FONCIERE [I]

C/

[C] [H]

- Expéditions délivrées à
la SCP OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIÉS

- FE délivrée à
la SCP OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIÉS

Le 16/07/2025

Avocats : la SCP OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIÉS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 juillet 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. FONCIERE [I]
RCS [Localité 11] N° 522 147 818
représentée par son mandataire, la SNC GESTIPAR, RCS [Localité 11] N° 522 147 818
[Adresse 9]
[Localité 1]

Représentée par Maître Jean-Michel OLLIER de la SCP OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIÉS, avocat au barreau de Marseille,

DEFENDERESSE :

Madame [C] [H]
née le 25 Octobre 1983 à [Localité 12]
[Adresse 5]
[Adresse 13] [Adresse 8]
[Localité 4]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 16 Mai 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 25 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 4 juillet 2016, avec effet au 15 juillet 2016, la SARL FONCIERE [I] a donné à bail à Madame [C] [H] un logement situé [Adresse 6], à [Localité 10].

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, la SARL FONCIERE [I] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 7181,09 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, la SARL FONCIERE [I] a assigné Madame [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 13 décembre 2024 aux fins de voir :

- Constater le jeu de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail,
- En conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [H] ainsi que tout occupant de son chef, ainsi que la séquestration de tout bien lui appartenant au plus tard dès le commandement d'avoir à le faire, avec si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,
- Condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 8206,95 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- La condamner au paiement provisionnel mensuel d'une indemnité d'occupation égale au loyer mensuel augmenté des charges jusqu'à la libération des lieux, laquelle sera fixée au double de son montant ainsi qu’il est prévu au bail litigieux,
- La condamner au paiement de la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 décembre 2024, avec mise en délibéré au 14 février 2025.

Par ordonnance du 14 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats au 16 mai 2025 afin que la société bailleresse justifie de la saisine de la CCAPEX et d’un décompte actualisé.

Lors de l’audience du 16 mai 2025, la SARL FONCIERE [I], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 21 192,41euros, échéance de mai 2025 incluse, et confirme les termes de sa demande initiale.

En défense, Madame [H], bien que régulièrement assignée, n’a comparu à aucune des audiences.

Le Tribunal n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 16 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier du 26 septembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 19 avril 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties a été tacitement reconduit le 15 juillet 2022, soit antérieurement à la loi du 27 juillet 2023 réduisant le délai de deux mois à 6 semaines pour purger les causes du commandement. Il en résulte, conformément à un avis rendu par la Cour de Cassation le 13 juin 2024, que le délai de deux mois continue à s’appliquer selon la loi des parties.

La bailleresse a fait signifier à Madame [H] un commandement d’avoir à payer la somme de 7181,09 euros au titre des loyers échus, Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [H] n’ayant pas, dans le délai contractuel de deux mois, à compter de la délivrance du commandement du 18 avril 2024, réglé les causes du commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 19 juin 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce.

En conséquence, la SARL FONCIERE [I] est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 19 juin 2024.

Les conditions décrites par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée, ne sont pas réunies en l’espèce pour l’octroi de délais de paiement, le dernier règlement remontant à octobre 2023.

Dès lors, Madame [H] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 19 juin 2024, ce qui constitue pour la bailleresse un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail, la demanderesse ne pouvant se prévaloir de la clause pénale prévue par le bail conclu postérieurement au 27 mars 2014, l’article 4i de la loi du 6 juillet 1989 réputant une telle clause non écrite.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SARL FONCIERE [I] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 21 192,41 euros à la date du 12 mai 2025, terme de mai 2025 inclus.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [H] sera donc condamnée au paiement de la somme de 21 192,41euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 12 mai 2025 – échéance du mois de mai 2025 incluse. Madame [H] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (1051,62 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [H].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, il apparait équitable de fixer une indemnité à ce titre de 300 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS