TJ 33063, 16 juill. 2025, RG 25/00560

Du 16 juillet 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00560 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2HXH

Société GIRONDE HABITAT

C/

[U] [D] [X], [I] [D] [X]

- Expéditions délivrées à
Société GIRONDE HABITAT

- FE délivrée à
Société GIRONDE HABITAT

Le 16/07/2025

Avocats :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 juillet 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société GIRONDE HABITAT, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 404 877 086
[Adresse 7]
[Localité 4]

Représentée par Madame [N], munie d’un pouvoir spécial,

DEFENDEURS :

Madame [U] [D] [X]
[Adresse 1]
[Adresse 3]
[Localité 6]

Absente

Monsieur [I] [D] [X]
[Adresse 1]
[Adresse 3]
[Localité 6]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 16 Mai 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 5 décembre 2011, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT (l’OPH GIRONDE HABITAT) a donné à bail à Monsieur [I] [R] et Madame [U] [R], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 9] ([Adresse 5]).

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait signifier aux consorts [R] le 26 novembre 2024, un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette de 1356,26 euros en principal. L’OPH GIRONDE HABITAT leur a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 28 février 2025, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait assigner Monsieur [I] [R] et Madame [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé à l'audience du 16 mai 2025 en lui demandant de :

- les condamner solidairement à payer la somme principale 1482,65 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,
- faire jouer corrélativement la clause résolutoire pour non- paiement et défaut d’assurance insérée dans le bail et l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que l'article 7 alinéa g de la même loi,
- prononcer leur, expulsion, ainsi que celle de toute personne vivant sous leur toit, avec le concours de la force publique si besoin est,
- lui allouer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’au départ définitif,

- les condamner solidairement à lui payer la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner solidairement aux dépens, en ce compris les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés conformément aux dispositions de l’article 696 du code procédure civile.

L'affaire a été débattue à l’audience du 16 mai 2025.

Lors des débats, l’OPH GIRONDE HABITAT, régulièrement représenté, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 1799,98 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience. Le bailleur expose que le justificatif d’assurance n’a pas été produit.

Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par l’OPH GIRONDE HABITAT à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens et dans lesquelles il précise que l’indemnité d'occupation a lieu d’être fixée au montant du loyer et des charges avec revalorisation au même titre que le loyer, conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention passée entre elle et l'État.

Ni Monsieur [I] [R], ni Madame [U] [R], bien que régulièrement cités à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n'ont pas comparu.

Les défendeurs n’ont pas déféré aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 16 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

Il résulte de l'article 7 g), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.

En l'espèce, le bail conclu le 5 décembre 2011 contient une telle clause résolutoire.

Par acte en date du 26 novembre 2024, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement se réfère à la clause de résiliation insérée au bail et reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989.

Faute de comparaître, Monsieur et Madame [R] n'établissent pas avoir remis d'attestation justifiant de ce que le logement était couvert par une assurance dans le mois suivant le commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 décembre 2024.

Monsieur et Madame [R], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

- SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’OPH GIRONDE HABITAT produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que les défendeurs restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1799,98 euros à la date du 12 mai 2025 (mois d’avril 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 sus-rappelé ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que les défendeurs doivent donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux. Il convient dès lors de fixer à la charge de Monsieur et Madame [R] à titre provisionnel une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (446,36 euros à la date du 12 mai 2025).

Faute de comparaître, Monsieur et Madame [R] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés au paiement de la somme de 1799,98 euros, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Ils seront également condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la solidarité ;

Monsieur et Madame [R] seront déclarés solidaires des condamnations, objets de la présente ordonnance, en vertu de la clause de solidarité insérée au bail.

- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur et Madame [R], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, leur situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par l’OPH GIRONDE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :