TJ 75056, 15 juill. 2025, RG 24/01070

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Françoise HERMET LARTIGUE

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Fabienne DELECROIX

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/01070 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33DP

N° MINUTE : 2 JCP

JUGEMENT
rendu le mardi 15 juillet 2025

DEMANDERESSE
Madame [L] [U] veuve [B], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0716

DÉFENDERESSE
LA VILLE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Fabienne DELECROIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0229

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 avril 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 juillet 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 15 juillet 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/01070 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33DP

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 juillet 1969 à effet au 1er avril 1969, la VILLE DE [Localité 5] a donné à bail à Mme [L] [U] épouse [B] des locaux à usage d’habitation situés au 3ème étage et un débarras situé au 4ème étage de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 1].
Par acte sous seing privé en date du 10 juillet 1971 à effet au 1er juin 1971, la Ville de [Localité 5] a donné à bail à Mme [L] [U] épouse [B] des locaux à usage d’habitation situés dans le même immeuble, au 3ème étage.

Les deux baux sont soumis à la loi du 1er septembre 1948.
La société AXIMO a acquis ces locaux le 2 décembre 2016. La VILLE DE [Localité 5] en a informé Mme [L] [U] veuve [B] le 22 décembre 2016.
Dans le cours du mois de juin 2020, Mme [L] [U] veuve [B] a reçu de la Direction Générale des Finances Publiques une mise en demeure de payer la somme de 2336,10 euros au titre des régularisations de charges des années 2012, 2013, 2014 et 2015.

Une saisie administrative à tiers détenteur a été notifiée à Mme [L] [U] veuve [B] par la Direction Générale des Finances Publiques le 7 septembre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023, Mme [L] [U] veuve [B] a fait assigner la VILLE DE PARIS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:
- dire qu’elle n’est redevable d’aucune régularisation de charges au bénéfice de la VILLE DE [Localité 5] pour des années prescrites,
- déclarer nulle et de nul effet la mise en demeure dont elle a été destinataire,
- condamner la VILLE DE [Localité 5] à donner mainlevée de l’avis à tiers détenteur délivré abusivement,
- condamner la VILLE DE [Localité 5] à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.
Appelée à l’audience du 15 mars 2024, l’affaire a fait l’objet de trois renvois afin de permettre aux parties de se mettre en état.
A l’audience du 4 avril 2025, Mme [L] [U] veuve [B], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elle a demandé de :
- dire qu’elle n’est redevable d’aucune régularisation de charges au bénéfice de la VILLE DE [Localité 5] pour des années prescrites,
- déclarer nulle et de nul effet la mise en demeure dont elle a été destinataire,
- condamner la VILLE DE [Localité 5] à lui restituer la somme de 2336,10 euros indument saisie,
- condamner la VILLE DE [Localité 5] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.
Au soutien de ses prétentions et au visa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [L] [U] veuve [B] a expliqué avoir été avisée le 22 décembre 2016 que la VILLE DE [Localité 5] ne recouvrerait plus de loyers et charges à compter du 1er janvier 2017, de telle sorte qu’elle ne pouvait pas lui demander de régularisations de charges pour la période antérieure. Elle a ajouté que le solde de charges demandé n’a pas été justifié et que les régularisations sont prescrites.

La VILLE DE [Localité 5], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elle a demandé de :
- juger Mme [L] [U] veuve [B] irrecevables en ses demandes et de l’en débouter,
- à titre subsidiaire, juger la VILLE DE [Localité 5] bien fondée en sa créance et débouter Mme [L] [U] veuve [B] de ses demandes,
- condamner Mme [L] [U] veuve [B] à la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.
Au soutien de ses prétentions, la VILLE DE [Localité 5] a indiqué ne pas avoir elle-même émis la mise en demeure de payer et la saisie administrative, Mme [L] [U] veuve [B] étant ainsi irrecevable en ses demandes concernant ces actes. A titre subsidiaire, elle a expliqué être bien fondée à demander le paiement de régularisations de charges antérieures au 1er janvier 2017 et qu’elle a justifié de sa créance dès le 29 juillet 2016, excluant ainsi toute prescription.
Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures des parties auxquelles elles se sont respectivement référées lors de l'audience du 4 avril 2025 pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025 par mise à disposition au greffe, prorogé au 15 juillet 2025.

MOTIVATION
Sur la nullité de la mise en demeure
Aux termes de l’article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

En l’espèce, la demanderesse sollicite la nullité de la mise en demeure émise par la Direction générale des finances publiques, qui n’est pas partie à la procédure.

La demande sera jugée irrecevable.

Sur la demande en répétition de l’indu

Il doit être rappelé que les charges locatives des locaux soumis à la loi du 1er septembre 1948 ne sont plus réglementées de façon spécifique.

Le locataire est tenu, en sus du loyer principal au remboursement des charges locatives aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Les provisions doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Cette régularisation doit s'effectuer au regard des charges effectivement payées par le bailleur. Il est toutefois possible à un bailleur qui n'a pas procédé à cette régularisation annuelle d'y procéder dans le respect du délai de prescription. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que le mode de répartition entre les locataires dans les immeubles collectifs. Dès lors que l'une de ces formalités fait défaut, le preneur est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur au titre des provisions pour charges sous déduction des seules charges dont il peut apporter la justification (3ème Civ., 13 juillet 2005).

Aux termes de l’article 1302-1 du code civil, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. L’article 2249 du même code dispose que le paiement effectué pour éteindre une dette ne peut être répété au seul motif que le délai de prescription était expiré.

En l’espèce, Mme [L] [U] veuve [B] expose tout d’abord que la VILLE DE [Localité 5] s’était engagée à ne pas recouvrir des loyers et charges antérieurs au 1er janvier 2017. La VILLE DE [Localité 5] indique de son côté qu’elle restait légitime à demander les sommes dues antérieurement au 1er janvier 2017.

Sur ce point, Mme [L] [U] veuve [B] verse aux débats un courrier de la VILLE DE [Localité 5] en date du 22 décembre 2016 faisant part de la cession des biens dont elle est locataire à la société AXIMO. Ce courrier stipule que « la société AXIMO se substituera à la VILLE DE [Localité 5] dans ses obligations de bailleur à compter du 1er janvier 2017. Ainsi, AXIMO procèdera au recouvrement de vos loyers et charges à compter de cette date, date à laquelle la Ville mettra fin à tout recouvrement de loyers et de charges », et fait référence à l’acte de cession en date du 2 décembre 2016. Mme [L] [U] veuve [B] dit en avoir déduit que cette disposition concernait tant les loyers et charges dus à compter du 1er janvier 2017 que ceux dus antérieurement, alors que la formulation peut être comprise comme ne concernant que les sommes dues postérieurement au 1er janvier 2017, ce qui ressort d’ailleurs de l’acte de vente (Page 45 « Loyers et charges »). Mme [L] [U] veuve [B] n’a certes pas eu connaissance de cet acte de vente, peut-être formulé plus clairement que le courrier émanant de la VILLE DE [Localité 5], mais elle ne justifie pas avoir sollicité d’explications auprès de son bailleur à la réception de la mise en demeure du 17 juin 2020, alors qu’elle démontre avoir saisi son conseil à la réception d’une demande autre concernant un supplément de loyer solidarité (sa pièce n°3).
Ainsi, il apparaît que la VILLE DE [Localité 5] reste habilitée à recouvrir les arriérés de loyers et charges antérieurs au 1er janvier 2017, et Mme [L] [U] veuve [B] échoue à démontrer qu’elle a légitimement pu croire qu’elle ne l’était pas.

Mme [L] [U] veuve [B] indique ensuite ne jamais avoir reçu les appels de régularisation de charges, ni les justificatifs de ces régularisations, soulignant en outre une erreur manifeste puisque deux régularisations lui sont demandées par année et que les appels de charges comportent des inexactitudes. La VILLE DE [Localité 5] assure de son côté avoir adressé à Mme [L] [U] veuve [B] les appels de charges au titre des régularisations des années 2012 à 2015, précisant que Mme [L] [U] veuve [B] est soumise à deux régularisations annuelles au titre des deux baux.
Sur ce point, la VILLE DE [Localité 5] verse aux débats les notifications des régularisations des charges des années 2012, 2013, 2014 et 2015 (pièce n°2). Ces notifications comportent le détail des charges récupérables et leur répartition entre locataires. Elle ne justifie toutefois pas de l’envoi de ces notifications à Mme [L] [U] veuve [B] par la production d’un recommandé avec accusé de réception et n’établit ainsi pas que la locataire les a reçues.
La défenderesse a toutefois produit ces notifications nominatives dans le cours de l’instance. Il apparaît que chaque année compte deux régularisations, ce qui paraît conforme au fait que Mme [L] [U] veuve [B] est titulaire de deux baux. En outre, si Mme [L] [U] veuve [B] conteste le contenu même des appels de charges en relevant une erreur de date d’entrée dans les lieux s’agissant de l’appartement ainsi que sur le numéro de l’appartement, elle ne communique aucun document démontrant que ces erreurs ne figuraient pas sur d’autres régularisations étant intervenues depuis 1969, date de son entrée dans les lieux, ce qui aurait pu accréditer que ces appels de charges étaient erronés et ne rapportaient pas à elle. Il sera considéré ainsi que la VILLE DE [Localité 5] justifie de l’existence d’une créance et que Mme [L] [U] veuve [B] ne démontre pas qu’elle ne lui est pas imputable.

Enfin, Mme [L] [U] veuve [B] soutient que les régularisations de charges sont prescrites, ce qui est contesté par la VILLE DE [Localité 5].
Sur ce dernier point, il ressort de la notification de saisie administrative à tiers détenteur que ce document indique les conditions de contestation de la créance ayant donné lieu à saisie en reproduisant l’article L1617-5 du code général des collectivités territoriales, qui dispose que « en l’absence de contestation, le titre de recettes émis par la collectivité territoriale permet l’exécution forcée contre le débiteur. Toutefois, l’introduction devant une juridiction de l’instance ayant pour objet de contester le bien-fondé d’une créance assise et liquidée par une collectivité territoriale suspend la force exécutoire du titre. L’action dont dispose le débiteur d’une créance assise et liquidée par une collectivité territoriale pour contester directement devant la juridiction compétente le bien-fondé de ladite créance se prescrit dans le délai de deux mois à compter de la réception du titre exécutoire ».
Mme [L] [U] veuve [B] n’a pas contesté le bien-fondé de la créance dans le délai de deux mois, l’assignation datant du 20 novembre 2023 alors que la notification de la saisie date du 7 septembre 2023. Le titre exécutoire n’a ainsi pas été suspendu et la créance a été payée. Or, conformément à l’article 2249 du code civil, le paiement effectué pour éteindre une dette ne peut être répété au seul motif que le délai de prescription était expiré. Il est ainsi inutile de rechercher si la créance était prescrite.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Mme [L] [U] veuve [B] sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires
La demanderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort : DECLARE Mme [L] [U] veuve [B] irrecevable dans sa demande de nullité de la mise en demeure, DEBOUTE Mme [L] [U] veuve [B] de ses demandes de restitution de la somme de 2336,10 euros et au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [L] [U] veuve [B] à payer à la VILLE DE [Localité 5] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [L] [U] veuve [B] aux dépens de la présente instance, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.