TJ 13055, 11 juill. 2025, RG 24/04849

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2025
Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés
Greffier : Madame ZABNER,
Débats en audience publique le : 13 Juin 2025

N° RG 24/04849 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5TOQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.N.C. SOCIETE PROVENCALE DE LA MADRAGUE, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Jean-claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LA FARANDOLE DES FRUITS ET LEGUMES, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Le 29 décembre 1996, la société PROVENÇALE DE LA MADRAGUE a consenti à Monsieur [X] [G] un bail commercial portant sur les lots n° 12 et 13 du marché couvert dénommé « HALLES DE LA MADRAGUE » pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 1997, renouvelable par tacite reconduction et contenant une clause résolutoire.

Le 19 juillet 2013, Monsieur [X] [G] a cédé le droit au bail à la SARL KAWTHER qui l’a elle-même cédé à la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES suivant cession de droit au bail du 26 juillet 2017. À cette date, le prix du loyer a été fixé à la somme mensuelle de 941,17 € hors charges et hors taxes.

Le 11 septembre 2024, la société PROVENÇALE DE LA MADRAGUE a fait délivrer à la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES un commandement de payer la somme principale de 3575,25 € visant la clause résolutoire, qui est resté infructueux.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 20 novembre 2024, la société PROVENÇALE DE LA MADRAGUE a fait assigner la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES, aux fins de voir:

-Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;

-Juger que la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES devra quitter les locaux loués, dès la signification de l’ordonnance à intervenir et que faute de s’exécuter, ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, et ce, par toutes voies et moyens de droit y compris, le cas échéant, avec le concours de la force publique ;

-Condamner la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES à lui payer par provision une somme de 1584,88 €;

-Fixer une indemnité d’occupation égale au montant des derniers loyers, accessoires éventuellement indexés à compter du prononcé de l’ordonnance jusqu’à parfaite libération des lieux et condamner la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES à lui payer ladite indemnité d’occupation avec intérêts au taux légal ;

-Condamner la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES au paiement de la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 juin 2025.

À cette date, la société PROVENÇALE DE LA MADRAGUE, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes telles que formées au terme de ses conclusions n° 3 auxquelles il sera renvoyé et sollicite voir :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;

-Juger que la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES devra quitter les locaux loués, dès la signification de l’ordonnance à intervenir et que faute de s’exécuter, ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, et ce, par toutes voies et moyens de droit y compris, le cas échéant, avec le concours de la force publique ;

-Condamner la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES à lui payer par provision une somme de 1430,10 €;

-Fixer une indemnité d’occupation égale au montant des derniers loyers, accessoires éventuellement indexés à compter du prononcé de l’ordonnance jusqu’à parfaite libération des lieux et condamner la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES à lui payer ladite indemnité d’occupation avec intérêts au taux légal ;

-Condamner la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES au paiement de la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

La SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES, représentée par son conseil à l’audience, développe ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer et conclut :

À titre principal,
-au rejet de la demande de résiliation du bail commercial formée en l’état de contestations sérieuses et au débouté de l’intégralité des demandes de la société PROVENÇALE DE LA MADRAGUE ;

À titre subsidiaire,
-au bénéfice des plus larges délais pour s’acquitter de la dette qui ne pourra être fixée à un montant supérieur à la somme de 715,5 € et à la condamnation de la société PROVENÇALE DE LA MADRAGUE au paiement de la somme de 1200 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

SUR QUOI

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Attendu que par application de l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Attendu que s’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans conditions de l’existence d’une urgence telle que prévue aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le montant de la provision allouée en référé mais n’ayant d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ;

Que la société PROVENÇALE DE LA MADRAGUE produit le contrat de bail du 29 décembre 1996 et les différents actes de cession du droit au bail et justifie de la délivrance à la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES d’un commandement de payer le 11 septembre 2024 ;

Qu’à cet effet, elle produit un commandement de payer la somme de 3575,25 € « selon décompte détaillé ci-joint (14 pages recto) » visant la clause résolutoire (pièce 2) qui ne comporte pas le décompte visé ainsi que le même commandement de payer (pièce 6) qui intègre le décompte des sommes « historique comptable » de 14 pages du 1er décembre 2017 au 30 septembre 2024 faisant ressortir un arriéré locatif de 3575,25 € ;

Que postérieurement au commandement de payer du 11 septembre 2024, le 16 octobre 2024, la société PROVENÇALE DE LA MADRAGUE a mis en demeure la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES de payer la somme de 1584,88 € au titre des loyers et charges arrêtées au 14 octobre 2024 en ce compris les frais de commandement de payer de 154,78 € soit la somme de 1430,10 € ;

Que l’historique comptable joint à la mise en demeure du 16 octobre 2024 pour la période du 1er décembre 2017 au 30 septembre 2024 porte mention d’un arriéré locatif de 2145,15 € et la seule affirmation de l’existence d’une erreur informatique par la société PROVENÇALE DE LA MADRAGUE pour justifier la différence de montant de l’arriéré locatif à la date du 30 septembre 2024 n’est pas suffisante pour démontrer que la somme de 3575,25 € réclamée dans le cadre du commandement de payer correspond, effectivement et incontestablement, à la dette du locataire ;

Que la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES justifie par les pièces qu’elle verse au débat du paiement des loyers de 715, 05 € de novembre et décembre 2024 ainsi que de janvier, mars et avril 2025 ;

Que par ailleurs, il ressort de l’historique comptable qu’elle produit aux débats l’existence d’un arriéré locatif depuis le 1er février 2023 du fait du défaut de paiement des loyers des mois de février et mars 2023 et du mois d’août 2024 ;

Que par suite des paiements effectués, l’historique comptable arrêté au 4 avril 2025, déduction faite des frais de procédure et des frais de commissaires de justice, montre que la dette locative de la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES s’établit à la somme de 715,05€, le preneur s’acquittant du paiement des loyers ;

Qu’en conséquence, il convient de condamner la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES au paiement de la somme provisionnelle de 715,05 € au titre l’arriéré locatif arrêté au 4 avril 2025 ;

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail au terme convenu ;

Que l’article 834 du Code de procédure civile dispose « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ;

Que la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser une urgence au sens de l’article 834 du Code civil précité ;

Qu’elle peut, en effet, constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement et qu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

Que dans ce cadre, il appartient au bailleur, qui demande la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, de rapporter la preuve de sa créance ;

Que si le juge des référés n’est pas compétent pour se prononcer sur la validité d’un commandement de payer, il doit néanmoins s’assurer que le commandement de payer a été délivré de bonne foi, qu’il est suffisamment clair et précis pour permettre au preneur de s’assurer de la nature et du détail des sommes dues, afin d’être en mesure de les régulariser s’il estime les sommes exigées incontestables ou, le cas échéant de formuler des contestations ;

Qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire est valable à concurrence des sommes incontestablement dues, quand bien même il porte sur une somme supérieure, et produit pleinement tous ses effets si le preneur ne s’acquitte pas des sommes dues dans le délai de 30 jours de sa délivrance ;

Qu’en l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial en date du 29 décembre 1996 liant les parties qu’à défaut de paiement à son échéance de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges ou accessoires, comme en cas d’inexécution de l’une quelconque des conditions du bail et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter demeurés sans effet, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur ;

Qu’en l’occurrence, si la créance du bailleur à hauteur de la somme de 3575,25 € réclamée dans le cadre du commandement de payer du 11 septembre 2024 n’est pas établie de manière sérieusement incontestable à hauteur de cette somme, la somme de 1430,10 € (2145,15 - 715,05 versement chèque du 13 septembre 2024) est incontestablement due à cette date au titre de l’arriéré locatif ;

Attendu que la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES, à qui incombe la charge de la preuve d’établir qu’elle a satisfait à son obligation de payer la dette locative exigible dans le délai de 30 jours de la délivrance du commandement de payer, soit au plus tard le 11 octobre 2024, est défaillante dans l’administration de cette preuve ;

Qu’en effet, le paiement de la somme de 715,05 € effectué 4 octobre 2024 n’a pas permis d’apurer la dette locative qui reste de 715,05 € au 30 septembre 2024;

Qu’il y a donc lieu de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail se trouve résilié de plein droit le 12 octobre 2024 ;

Sur la demande de délai

Attendu que l’article 1343-5 du Code Civil prévoit « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reportez ou échelonné, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » ;

Qu’ainsi, le juge des référés peut accorder des délais, suspendre les effets de la clause de résiliation, dès lors que la résiliation n’a pas été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis autorité de la chose jugée ;

Attendu qu’en l’occurrence, la nature, le montant de la dette et la situation respective des parties rendent possible l'octroi de délais de paiement ;

Qu’il convient en conséquence d’accorder à la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES un délai de 10 mois prévu par l’article 1343-5 du Code Civil;

Qu’il y a lieu en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du paiement de la dette selon les modalités prévues au dispositif et d’ordonner, et, en cas de défaut de paiement d’une mensualité d’apurement de la dette ou d’un loyer échu, l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef ;

Qu’il y a lieu de dire qu’en cas de défaut de paiement d’une mensualité d’apurement de la dette, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES sera condamnée à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges jusqu’à la libération définitive des lieux loués ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’il convient de condamner la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES au paiement de la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer du 11 septembre 2024 pour la somme de 154,78 € ;

PAR CES MOTIFS,