TJ 13055, 15 mai 2025, RG 24/03043

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2025
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 15 Mai 2025

GROSSE :
Le 04 juillet 2025
à Me CASALTA Delphine
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 04 juillet 2025
à Me BOULAHBAL Z’hor
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/03043 - N° Portalis DBW3-W-B7I-46LB

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [S] [B], demeurant [Adresse 1]
(AJ totale)
représentée par Me Z’hor BOULAHBAL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 20 mai 2020, l’établissement public à caractère industriel et commercial (Epic) a consenti à Mme [S] [B] un bail d'habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 3], dans le [Localité 5] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 417,45 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [S] [B] le 27 octobre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 865,63 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, l’Epic 13 Habitat, agissant poursuites et diligences de son directeur, a fait assigner en référé Mme [S] [B] devant le juge des contentieux de la protection, afin d'obtenir :

le constat de l'acquisition de la clause résolutoire,l'expulsion de Mme [S] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,la condamnation de Mme [S] [B] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 2.943,80 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 17 avril 2024, avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil,la condamnation de Mme [S] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu et des charges, outre sa revalorisation légale en application de l’article 1760 du code civil, et jusqu’à libération complète des lieux,la condamnation de Mme [S] [B] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.
Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 4 juillet 2024.

A l'audience du 15 mai 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions, l’Epic 13 Habitat, au visa des articles 6 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 du code civil :

-conclut au débouté des demandes de Mme [S] [B],
-réitère ses demandes initiales et actualise le montant de sa créance à la somme de 9.037,59 euros au 5 mai 2025.

Il écarte la fin de non-recevoir invoquée en défense, la qualifiant de dilatoire.
Sur le montant de la dette locative, il soutient que les frais d’enquête sociale, contestés, sont justifiés faute pour la locataire d’avoir justifié de la démarche.
Il indique l’absence de reprise du versement du loyer courant.
Sur les désordres, il expose qu’il procède aux travaux nécessaires dès leur signalement. Il précise que la fenêtre est ainsi réparée. Sur l’humidité, il oppose l’inertie de Mme [S] [B] en ce qu’elle ne contacte pas l’entreprise mandatée.

Aux termes de ses conclusions n° 4, Mme [S] [B], au visa des articles834 et 835 du code de procédure civile, 6 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 du code civil, du décret 2022-120 du 30 janvier 2002, demande :

-de déduire du montant de la dette locative les sommes de 82 euros au titre des frais de procédure et de 76,20 euros au titre des frais de l’enquête sociale, ainsi que la somme de 450 euros versée le 15 mai 2025

-les plus larges délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire,

-à titre reconventionnel, la condamnation de l’Epic 13 Habitat :
*à réaliser les travaux (rechercher et supprimer par des moyens efficaces toutes les causes d’humidité et/ou d’infiltrations),
*au paiement des sommes provisionnelles, à valoir sur l’indemnisation du préjudice de jouissance de 1.212,62 euros pour les désordres relatifs aux fenêtres et 1.283,94 euros pour les désordres relatifs à l’humidité, outre une compensation avec la dette locative,

-en tout état de cause, le débouté de la demande au titre des frais irrépétibles et du surplus des demandes de l’Epic 13 Habitat.

Elle fait valoir l’irrecevabilité de l’assignation en raison de l’absence de notification au Préfet.
Sur les frais d’enquête sociale, elle avance l’absence de communication par l’Epic 13 Habitat du formulaire, en dépit de sa demande.
Elle se prévaut de la reprise du versement du loyer courant le 13 mai 2025.
Sur ses demandes indemnitaires, elle fait état du signalement dès le 28 novembre 2023 de l’absence de fermeture des fenêtres de la chambre de son fils et du balcon, ainsi que du signalement de la présence d’humidité et de moisissures dans les chambres, la salle de bains et la cuisine dès le 8 janvier 2024. Elle précise que les fenêtres sont changées au mois d’avril 2025. Elle ajoute que les autres désordres persistent.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 18 avril 2024 a été dénoncée le 23 avril 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l'audience du 4 juillet 2024.

L’Epic 13 Habitat justifie par ailleurs avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d’allocations familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône le 21 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, l’Epic 13 Habitat est recevable en ses demandes.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 20 mai 2020 contient une clause résolutoire (article 4.4.1 page 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 octobre 2023, pour la somme en principal de 865,63 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement dans les deux mois ou d'avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 décembre 2023.

Mme [S] [B] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Mme [S] [B] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [S] [B] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 721,98 euros, et de condamner Mme [S] [B] à son paiement.

La charge de la preuve des frais d’enquête sociale incombe au bailleur en application de l’article 1353 du code civil.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et des décomptes fournis que Mme [S] [B] reste devoir, après déduction des frais de procédure de 82 euros et d’enquête sociale de 76,20 euros, en l'absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à renvoyer l' enquête sociale, en application des articles L441-3 et suivants du code de la construction, la somme de 8.879,39 euros, à la date du 5 mai 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Pour la somme au principal, Mme [S] [B] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette en ce que l’encaissement effectif d’un chèque d’un montant de 450 euros remis en mains propres à l’Epic 13 Habitat le jour de l’audience ne peut être vérifié sur le siège.

Elle est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 8.879,39 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande délais de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'absence de reprise du versement du loyer courant avant l'audience, les conditions d'octroi d'un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

De même, un délai de paiement fondé sur l'article 1343-5 du code civil n'est pas opportun tenant le montant de la dette, le dernier versement effectif au jour de l’audience intervenant le 5 février 2025.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur la responsabilité du bailleur

L'article 1719 du code civil dispose «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d'une obligation d'entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l'encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

- il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,
- les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,
- la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
(...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
(...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.
(...) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »
Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

En l'espèce, les parties sont liées par un contrat de bail en date du 20 mai 2020 portant sur un appartement de type 4 d’une surface habitable de 74,10 m2.

En l’absence de production de l’état des lieux d’entrée, le logement sera considéré comme ayant été délivré en bon état.

Mme [S] [B] produit trois pièces relatives à des photographies du logement, s’agissant d’impressions en version papier et noir et blanc, ni datables ni authentifiables (pièces n° 14 et 18) et d’impressions en version papier et noir et blanc de photographies prises le 7 mai 2025.

Ces éléments de preuve sont insuffisants pour apprécier les désordres allégués. Surtout, Mme [S] [B] étant occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 9 décembre 2023, elle est mal fondée en ses demandes au titre de la responsabilité contractuelle du bailleur.

Ses demandes reconventionnelles de travaux, de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et de compensation seront par conséquent rejetées.

Sur les demandes accessoires

Mme [S] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,