TJ 13055, 15 mai 2025, RG 25/01327

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2025
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 15 Mai 2025

GROSSE :
Le 04 juillet 2025
à Mme [W] [E]
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 04 juillet 2025
à Mme [R] et M. [R]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/01327 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6D6T

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4] [Localité 6] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [E] [W], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Madame [J] [B] épouse [R], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [O] [R], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 26 juillet 2023, l’Office public de l’habitat, établissement public à caractère industriel et commercial (Epic) Habitat [Localité 6] Provence (Hmp) a donné à bail à M. [O] [R] et Mme [J] [R] un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 3], dans le septième [Localité 5], pour un loyer de 286,01 euros et une provision sur charges de 139 euros, outre une provision de 33,69 euros à valoir sur la consommation d’eau froide.

Le 18 novembre 2024, des loyers étant demeurés impayés, l’Epic Hmp a fait signifier à M. [O] [R] et Mme [J] [R] un commandement de payer la somme en principal de 2.446,24 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, l’Epic Hmp, agissant poursuites et diligences de son Directeur général, a fait assigner en référé M. [O] [R] et Mme [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection, afin d'obtenir :

le constat de l'acquisition de la clause résolutoire,l'expulsion de M. [O] [R] et Mme [J] [R] née [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique,leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel, de la somme de 3.797,74 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 5 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, outre sa revalorisation légale sur le fondement de l’article 1760 du code civil, jusqu’à libération effective des lieux,leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’exécution à venir.

A l'audience du 15 mai 2025, l’Epic Hmp, représenté par sa chargée de gestion au sein de la direction du contentieux, réitère les termes de son assignation.

M. [O] [R] et Mme [J] [R] née [B], comparaissant en personne, reconnaissent la dette et sollicitent des délais de paiement, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur indique ne pas s’opposer à cette demande.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 19 février 2025 a été dénoncée le 24 février 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l'audience.

L’Epic Hmp justifie par ailleurs avoir signalé la situation d'impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 13 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, l’Epic Hmp est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l'espèce, le bail conclu le 26 juillet 2023 contient une clause résolutoire (article 8 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 novembre 2024, pour la somme en principal de 2.446,24 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 31 décembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé au 13 mai 2025 que M. [O] [R] et Mme [J] [R] née [B] restent devoir la somme de 4.659,03 euros, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Le contrat de bail contient une clause de solidarité à l’article 12 de ses conditions générales.

M. [O] [R] et Mme [J] [R] née [B] sont donc condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 4.659,03 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 février 2025, date de l’assignation sur la somme de 3.797,74 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [O] [R] et Mme [J] [R] née [B] demandent des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [O] [R] et Mme [J] [R] née [B] selon les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour M. [O] [R] et Mme [J] [R] née [B] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
· M. [O] [R] et Mme [J] [R] née [B], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à l’Epic Hmp une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, soit 501,41 euros à ce jour, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

M. [O] [R] et Mme [J] [R] née [B], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront en outre condamnés solidairement à payer à l’Epic Hmp la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes sera rejeté.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS