TJ 13055, 6 mai 2025, RG 24/07792

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Juillet 2025
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 06 Mai 2025

GROSSE :
Le 11 juillet 2025
à Me D’AMALRIC Antoine
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 11 juillet 2025
à Me CHENU Joffrey
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/07792 - N° Portalis DBW3-W-B7I-52I3

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. L3M, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Antoine D’AMALRIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [P] [N] épouse [E]
née le 23 Octobre 1963, demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître CHENU Joffrey, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre la SCI THORADJA et Madame [P] [N] le 1er février 2015, relatif à un appartement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 455 euros outre 30 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2023, la SCI THORADJA a fait délivrer à Madame [P] [N] un congé pour vendre à effet au 31 janvier 2024.

Le 11 juin 2024, la SAS L3M est devenue propriétaire du bien susvisé.

Madame [P] [N] n’a pas libéré les lieux à la date d'effet du congé délivré.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SAS L3M a fait assigner Madame [P] [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 9 janvier 2025.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue le 6 mai 2025.

A cette audience, la SAS L3M, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle s’oppose à la demande reconventionnelle de délais de paiement.

Madame [P] [N], représentée par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de ses prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l'article 1353 du code civil,

Sur la validité du congé pour vendre et ses conséquences
L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé, tout congé pour vendre n'est autorisé qu'à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n'est autorisé qu'à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition, après un délai de deux ans.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

L'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.

Selon l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. […]
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Enfin, en vertu de l'article 15-IV de la loi du 6 juillet 1989, le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

La validation d’un congé ne relève pas des pouvoir du juge des référés, lequel peut néanmoins examiner si, de manière évidente, un locataire est devenu occupant sans droit ni titre à la suite d’un congé délivré par le bailleur.

Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué, après la date d’effet d’un congé, n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont pas sérieuses.

En l’espèce, la validité du congé pour vendre, en tant que tel, n’est aucunement contestée, qu’il s’agisse des mentions obligatoires ou encore de la durée du préavis.

En toute hypothèse, le congé délivré par l'ancien propriétaire de l'immeuble profite au nouveau propriétaire, qui peut en poursuivre la validation pour son compte.

En conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à l'expiration du congé, le 31 janvier 2024.

Madame [P] [N] se trouvant occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2024, il y a lieu d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 2].

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Au vu des dispositions de l’article 1240 du code civil, Madame [P] [N] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, sur justificatifs (et en l’absence de justificatifs, à la somme de 494,80 euros).

Sur le paiement de sommes
Vu les articles 1709 et suivants du code civil,

Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,

En l'espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l'existence d'un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l'évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

A ce sujet, la SAS L3M ne verse pas aux débats de décomptes des loyers et charges, ni de justificatif d’une éventuelle régularisation de charges.

Elle ne justifie nullement du montant invoqué au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation (8 800 euros), et ce alors que des quittances de loyers ainsi que le bail litigieux sont communiqués, faisant état de mensualités appelées inférieures à 500 euros.

Compte tenu de ces éléments, sa demande en paiement d’une somme provisionnelle au titre de la dette locative sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts
Vu les articles 1231-1, 1231-6 et 1240 du code civil,

En l’espèce, la SAS L3M ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice causé par les agissements de Madame [P] [N].

Au-delà, si la demande de la SAS L3M a été accueillie dans le cadre du présent litige, il ne saurait être jugé que la résistance de Madame [P] [N] serait abusive ou fautive, en l'absence de preuve d’une mauvaise foi de sa part.

En conséquence, la SAS L3M sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement
L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, compte tenu de sa propre situation et des besoins de la SAS L3M, il convient de débouter Madame [P] [N] de sa demande de délais de paiement.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Madame [P] [N], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance et sera condamnée à payer à la SAS L3M une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS