TJ 78646, 16 juill. 2025, RG 24/00601

MINUTE N°
N° RG 24/00601 - N° Portalis DB22-W-B7I-SNRS
S.A. d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

C/

Monsieur [N] [J] [O]
Madame [F] [D] [H]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Juillet 2025

DEMANDEUR :

S.A. d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, représentée par son représentant légal, SIRET n° 572 161 321 00037 - dont le siège social est sis [Adresse 1]
Représentée par Maître Thérèse PRINSON-MOURLON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

d'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [J] [O] - demeurant [Adresse 5]
Non comparant, ni représenté

Madame [F] [M] [D] [H], née le 16 janvier 1994 à [Localité 8] (Brésil) - demeurant [Adresse 5]
non comparante, ni représentée

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire
Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Thérèse PRINSON-MOURLON

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [N] [J] [O]

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a donné à bail à Monsieur [N] [J] [O] et Madame [F] [D] [H] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 9], par contrat en date du 15 novembre 2022.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait signifier à ses locataires une sommation de payer, au visa de l’article 1728 du code civil, le 3 mai 2024, pour le montant de 6 207,25 €, hors frais d’acte. Cette sommation de payer est restée sans effet.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait assigner Monsieur [N] [J] [O] et Madame [F] [D] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 10], au visa de l’article 1728 du code civil, aux fins de :
Prononcer la résiliation judiciaire du bail ;Ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l'assistance de la force publique ;Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles qu’elle désignera ou dans tel autre lieu au choix de la bailleresse, à ses frais, risques et périls, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;Les condamner solidairement au paiement de la somme de 18 705,01 € au titre de l’arriéré des loyers et charges, échéance de juillet 2024 incluse, selon décompte en date du 6 août 2024 ;Les condamner solidairement au paiement, à compter du 1er août 2024, d’une indemnité d’occupation, égale au montant du dernier loyer (outre charges, indexation et accessoires), ceci jusqu’à la libération effective des lieux ;Les condamner solidairement au paiement de la somme de 1 500 €, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, eu égard aux manquements graves des locataires rendant impossible la poursuite du bail ;Les condamner solidairement à payer la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;Leur ordonner, sous astreinte de 50 € par jour de retard, à remettre leur avis d’imposition et à compléter l’enquête surloyer 2024 ;Les condamner aux dépens, qui comprendront le coût de la sommation de payer ;Ordonner l’exécution provisoire à intervenir, nonobstant appel et sans caution.
L'assignation a été délivrée pour l'audience du 13 mai 2025.

A l’audience du 13 mai 2025, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a été représentée par son Conseil. Elle a indiqué que le problème du surloyer a été réglé et que la dette s’élève au 6 mai 2025, échéance de mars 2025 incluse, à 928,27 € pour un loyer mensuel de 647,52 €. Le Conseil de la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a ajouté que des règlements ont été effectués par les locataires qui ont permis de réduire la dette locative, indépendamment du surloyer, et qu’un protocole d’accord a été mis en place prévoyant des règlements mensuels de 110,79 €, en sus des loyers et charges courants. Le Conseil de la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a déclaré que sa cliente est d’accord pour l’octroi de délai de paiement sur cette base, à condition que le respect en soit garanti.

Madame [F] [D] [H] a comparu en personne. Elle a expliqué qu’elle a eu des difficultés pour entrer en contact avec son bailleur lorsqu’il y a eu le problème du surloyer et qu’elle n’a pu le faire qu’en passant par la Mairie. Elle a confirmé avoir fait des règlements et déclaré être d’accord avec le protocole proposé par son bailleur. Madame [D] [H] a ajouté que Monsieur [J] [O] travaille et a un salaire de 2 500 € par mois, qu’elle ne travaille pas car elle a la double nationalité brésilienne et portugaise, mais que sa carte d’identité portugaise a expiré et qu’elle a des difficultés à la faire renouveler. Elle a également indiqué qu’ils ont deux enfants, aucune aide de la CAF et qu’ils ne sont pas suivis par une assistante sociale.

Cité par remise de l’assignation à personne présente au domicile, en l’occurence Madame [D] [H], Monsieur [N] [J] [O] n’a été ni présent, ni représenté, Madame [D] [H] n’étant pas munie d’un pouvoir à cet effet.

Un diagnostic social et financier étant parvenu au Greffe, avant l’audience, il en a été donné lecture par le Magistrat présidant l’audience. Il corrobore les déclarations des parties pendant l’audience.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 16 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Yvelines par voie dématérialisée le 2 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions Préventives des Expulsions Locatives par voie dématérialisée, le 15 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 30 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action sera donc déclarée recevable.

II. SUR LA RESILIATION JUDICIAIRE :

Aux termes des articles 1728 et 1741 du code civil, le preneur est tenu “de payer le prix du bail aux termes convenus.” et “Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs obligations.”

De même, en vertu de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé : a) de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. »

L’article 1217 du code civil prévoit, par ailleurs, que “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut : - provoquer la résolution du contrat ; [...]”

L’article 1224 du code civil précise que “La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification au créancier ou d’une décision de justice.”

Enfin, selon l’article 1229 du code civil, en cas de résolution judiciaire, la résolution prend effet à la date fixée par le juge ou à défaut au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, le relevé du compte locatif de Monsieur [J] [O] et Madame [D] [H] fait apparaître que plusieurs incidents de paiement sont intervenus et que les locataires n’ont pas répondu à l’enquête sociale, ce qui a entraîné l’application de surloyers qui sont venus accroître la dette locative. Par ailleurs, malgré la sommation de payer qui leur a été délivrée, le 3 mai 2024, Monsieur [J] [O] et Madame [D] [H] n’ont pas régularisé leur situation.

Le paiement des loyers et charges étant une obligation essentielle des locataires, son non-respect constitue un manquement grave, justifiant que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail, comme le demande la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT.

La résiliation judiciaire du bail sera prononcée à la date de l’assignation, soit le 30 septembre 2024.

III. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a actualisé sa créance, pendant l’audience, pour la porter à la somme de 928,27 €, échéance du mois mars 2025 incluse et a remis un décompte, arrêté à la date du 6 mai 2025, démontrant que Monsieur [J] [O] et Madame [D] [H] restent lui devoir cette somme.

Madame [D] [H] n’a pas contesté ce montant.

En conséquence, Monsieur [J] [O] et Madame [D] [H] seront condamnés solidairement à payer à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 928,27 €, arrêtée à la date du 6 mai 2025, échéance de mars 2025 incluse.

La somme de 928,27 € sera majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que « Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. »

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, qu’au jour de l’audience, Monsieur [J] [O] et Madame [D] [H] ont repris le paiement de leurs loyers et charges courants, qu’antérieurement à la mise en place du protocole prévoyant des échéances à hauteur de 110,79 €, ils ont réglé la somme de 1 584 € pour apurer leur arriéré locatif et qu’ils ont régularisé leur situation au regard de l’enquête sociale.

Monsieur [J] [O] et Madame [D] [H] ont ainsi démontré qu’ils sont en mesure de régler leur dette locative dans le cadre de délais de paiement, ce qui est corroboré par les éléments mentionnés par Madame [D] [H] concernant leur situation financière.

En conséquence, Monsieur [J] [O] et Madame [D] [H] seront autorisés à se libérer du montant du solde de leur dette locative, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif, et étant précisé qu’il devra être tenu compte des règlements qu’ils auront pu effectuer entre le mois de mai 2025 et la date du présent jugement.

Les effets de la résiliation judiciaire seront suspendus pendant l’exécution des délais accordés et s’ils sont respectés, la résiliation judiciaire sera réputée n’avoir jamais été prononcée.

En revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée, sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, aura pour conséquences que :

La résiliation judiciaire retrouve son plein effet ;
Le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
A défaut pour les locataires d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;
Les locataires soient tenus in solidum de verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, en ce inclus leurs modalités de révision et de régularisation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
Cette indemnité soit payable à terme échu, au plus tard le 10 mois suivant et due prorata temporis jusqu'à la libération effective et définitive des lieux ;
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux soit régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

V. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE DU MOULIN VERT :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui du retard de paiement occasionné par les impayés de Monsieur [J] [O] et Madame [D] [H].

En conséquence, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT sera déboutée de sa demande dommages et intérêts.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [J] [O] et Madame [D] [H], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer du 3 mai 2024, de l’assignation et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, Monsieur [J] [O] et Madame [D] [H] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS