TJ 78646, 16 juill. 2025, RG 24/00802

MINUTE N°
N° RG 24/00802 - N° Portalis DB22-W-B7I-SSLD

Madame [Z] [K] [Y] [M] [W]

C/

Monsieur [X] [D]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 2]
[Adresse 6]
[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Madame [Z] [K] [Y] [M] [W], née le 26 novembre 1941 à [Localité 12] (Yvelines - 78) - demeurant [Adresse 1]
Non comparante, représentée par Maître Eva DUMONT-SOLEIL, avocat au barreau du VAL D’OISE

d'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [D], né le 27 août 1984 à [Localité 12] (Yvelines - 78) - demeurant [Adresse 4]
Comparant en personne

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire
Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Eva DUMONT-SOLEIL

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [X] [D]

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [W] a donné à bail à Monsieur [X] [D] un appartement à usage d'habitation et une cave situés [Adresse 3] à [Localité 9] par contrat en date du 30 mai 2012, ayant pris effet le 1er juin 2012, pour un loyer de 650 €, provision pour charges incluse.

Le bail d’une durée de trois ans a ainsi été renouvelé les 1er juin 2015, 2018, 2021 et arrivait à échéance le 31 mai 2024.

Madame [Z] [W] a délivré un congé de reprise pour habiter au locataire par acte de commissaire de justice déposé en son étude le 11 août 2023, le congé prenant effet le 31 mai 2024. L’acte du commissaire de justice précisait que le congé était délivré pour loger le petit fils de Madame [W], demeurant actuellement chez ses parents à [Localité 10], pour lui permettre d’allier la poursuite de ses études avec les visites nécessaires au bon accompagnement de sa grand-mère, âgée de plus de 80 ans et vivant à [Localité 7], commune proche de [Localité 8].

Par ailleurs, Monsieur [D] ne payant plus ses loyers et charges depuis le début de l’année 2023, des courriels lui ont été adressés au cours du mois de juillet 2023 pour le lui faire observer et s’entretenir avec lui de la reprise des lieux par le petit-fils de Madame [W]. Une lettre de mise en demeure lui a également été adressée le 21 janvier 2024 pour obtenir le paiement de la somme de 5 200 €. Enfin, Monsieur [D] ayant réglé en partie sa dette locative, un courriel lui a été envoyé le 4 décembre 2024 pour lui demander de régler rapidement le solde et à nouveau solliciter un entretien pour s’entretenir de la remise des clefs au 31 mai prochain.

Monsieur [D] n’ayant pas libéré les lieux à la date du 31 mai 2024 et n’ayant pas soldé sa dette locative, par acte de commissaire de justice délivré le 20 novembre 2024, Madame [Z] [W] a fait assigner Monsieur [X] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 11] aux fins de voir :

• constater la validité du congé délivré le 11 août 2023 ;
• déclarer que Monsieur [D] est occupant sans droit ni titre depuis le 31 mai 2024 ;
• à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
• ordonner l’expulsion de Monsieur [D] et des occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, avec toutes les conséquences de droit qui y sont attachées ;
• dire que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
• fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’à la libération des lieux par référence au dernier loyer applicable, soit la somme de 650 € charges comprises, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement et condamner Monsieur [D] à la payer à Madame [W] ;
• condamner Monsieur [D] au paiement de la somme de 3 350 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés depuis janvier 2023 arrêtés à la date du 31 octobre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 janvier 2024 ;
• condamner Monsieur [D] à payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens ;
• constater l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 13 mai 2025.

A l'audience du 13 mai 2025, Madame [Z] [W] a été représentée par son Conseil. Elle a réitéré les termes de son assignation en actualisant le montant de sa créance pour la porter à la somme de 4 000 €. En réponse aux demandes de Monsieur [D], elle a fait valoir qu’un bailleur privé n’a pas l’obligation de délivrer des quittances de loyer et s’est opposée à l’octroi de tous délais pour quitter les lieux, Monsieur [D] ayant connaissance depuis le 11 août 2023 de la volonté de Madame [W] de reprendre les lieux pour habiter.

Monsieur [D] a contesté le montant de la créance en indiquant qu’il a effectué des paiements l’ayant intégralement remboursée. Il a demandé que des quittances de paiement lui soient fournies depuis son entrée dans les lieux ne pouvant trouver un nouveau logement s’il n’est pas en mesure de produire des quittances de loyer et que Madame [W] l’aide à retrouver un logement en lui accordant jusqu’au mois de septembre pour quitter les lieux. Il a également fait valoir qu’il viendrait tous les jours vérifier que le petit fils de Madame [W] vit bien dans les lieux et qu’il la poursuivra en justice si tel n’est pas le cas, en faisant observer qu’il ne supporte pas l’injustice.

Le Magistrat présidant l’audience a demandé au Conseil de Madame [W] d’adresser à Monsieur [D] le décompte sur lequel elle s’appuie pour justifier de sa créance de 4 000 € et à Monsieur [D] de bien vouloir justifier des réglements qu’il a effectués pour solder la dette locative, pendant le délibéré.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 16 juillet 2025.

En cours de délibéré, après avoir reçu le décompte des loyers et charges impayés, par courriel en date du 23 mai 2025 adressé au Greffe et au Conseil de Madame [W], Monsieur [D] a confirmé que ce décompte reprend bien tous les règlements qu’il a effectués, à l’exception de deux règlements de 750 € et 650 € intervenus le 12 mai 2025 portant la dette locative à 2 600 €. Monsieur [D] a réitéré sa demande concernant les quittances depuis l’origine du bail et a demandé qu’un délai de 6 mois lui soit accordé pour quitter les lieux.

Par courriel en date du 6 juin 2025, le Conseil de Madame [W] a transmis au Greffe ainsi qu’à Monsieur [D], sur le fondement des articles 21 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, les quittances le loyers des trois dernières années et a proposé de fournir une attestation justifiant de la durée de la location. Le Conseil de Madame [W] a confirmé l’opposition de sa cliente à l’octroi de délais pour quitter les lieux, Monsieur [D] ayant connaissance depuis le 11 août 2023 de la volonté de Madame [W] de reprendre le logement pour habiter.

Par courriel en date du 7 juillet 2025, le Conseil de Madame [W] a confirmé les deux règlements évoqués par Monsieur [D], en indiquant que la créance de Madame [W] est de 3 250 €, échéance de juillet 2025 incluse.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la validité du congé :

Aux termes de l'article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. (...) En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. (...) Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. (...) A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués (...)."

En l'espèce, le contrat conclu entre les parties le 30 mai 2012, prenant effet le 1er juin 2012, avait une durée initiale de 3 ans. Il a été reconduit par tacite reconduction jusqu’au 31 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré en l’étude le 11 août 2023, Madame [Z] [W] a fait délivrer un congé de reprise pour habiter.

Le congé a donc été délivré plus de six mois avant l'expiration du bail en cours.

Par ailleurs, il précise le nom du bénéficiaire de la reprise et le lien existant entre ce dernier et la bailleresse (son petit fils) et le motif de la reprise (lui permettre d’allier la poursuite de ses études et les visites fréquentes nécessaires au bon accompagnement de sa grand-mère, âgée de 80 ans et vivant dans la commune voisine de [Localité 7]).

Le congé répond aux conditions de forme prévu par l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989.

Cependant, il appartient au bailleur de justifier du caractère réel et sérieux du motif invoqué en cas de reprise pour habiter.

Or, en l’espèce, Madame [W] ne produit pas d’élements justifiant des études suivies par son petit fils, du lieu de ses études qu’il serait plus facile de suivre en habitant [Localité 8] plutôt que [Localité 10] ou du fait que Madame [W] a besoin d’un accompagnement par son petit fils nécessitant qu’il réside à [Localité 8] plutôt qu’à [Localité 10].

En l’absence de ces éléments justificatifs, la preuve du caractère réel et sérieux de la décision de reprise ne peut être considérée comme rapportée.

Le congé délivré le 11 août 2023 sera donc déclaré nul.

II. Sur la résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1728 et 1741 du code civil, le preneur est tenu “de payer le prix du bail aux termes convenus.” et “Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs obligations.”

De même, en vertu de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé : a) de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. »

L’article 1217 du code civil prévoit, par ailleurs, que “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut : - provoquer la résolution du contrat ; [...]”

L’article 1224 du code civil précise que “La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification au créancier ou d’une décision de justice.”

Enfin, selon l’article 1229 du code civil, en cas de résolution judiciaire, la résolution prend effet à la date fixée par le juge ou à défaut au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par Madame [W] qu’au cours de l’année 2023 ainsi qu’en janvier 2024, mars 2024, janvier 2025, Monsieur [D] n’a pas procédé au règlement de ses loyers et charges et qu’à la date du dernier décompte communiqué par Madame [W], le 7 juillet 2025, même si Monsieur [D] a effectué des paiements qui ont régularisé en partie la dette locative, celle-ci est encore de 2 600 €, échéance de juin 2025 incluse.

Le paiement des loyers et des charges étant une obligation essentielle du locataire, son non respect constitue un manquement grave justifiant que soit prononcée la résiliation judiciaire, comme Madame [W] le demande à titre subsidiaire.

La résiliation judiciaire du bail sera prononcée à la date de l’assignation, soit le 20 novembre 2024, et l’expulsion de Monsieur [D] et des occupants de son chef sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur l’indemnité d’occupation :

Le locataire occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause de ce fait, un préjudice à la bailleresse qu’il convient de réparer en fixant l'indemnité d'occupation mensuelle à un montant égal aux loyer et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter du mois de juillet 2025, la dette locative incluant les montants dus jusqu’au mois de juin 2025.

Monsieur [D] sera donc condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à un montant égal aux loyer et charges, qui auraient été dus, si le contrat s'était poursuivi.

La bailleresse sera, par ailleurs, en droit à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi du 6 juillet 1989. La régularisation sera faite sur justificatifs.

Cette indemnité d’occupation sera payable le 15 de chaque mois et due prorata temporis le mois de la libération des lieux.

En cas de retard de paiement, les indemnités d’occupation seront majorées de l’intérêt au taux légal à compter du jour où elles auraient dû être payées et jusqu’à complet paiement.

IV. Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Il résulte des échanges entre les parties que Monsieur [D] reste devoir, à la date du 7 juillet 2025, la somme de 2 600 €, échéance du mois de juin 2025 incluse, l’échéance de juillet 2025 n’étant pas encore exigible à la date du 7 juillet 2025.

En conséquence, Monsieur [D] sera condamné à payer à Madame [W] la somme de 2 600 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2024, date de la mise en demeure, jusqu’à complet paiement.

V. Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou rééchelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

En l’espèce, Monsieur [D] a sollicité l’octroi de délais de paiement pendant le délibéré.

Cette demande n’a donc pas pu faire l’objet d’un débat entre les parties pendant l’audience.

Par ailleurs, le Juge ne dispose d’aucun élément concernant la situation de Monsieur [D] lui permettant d’apprécier s’il serait en mesure de respecter des délais s’il lui en était accordé.

Enfin, la dette locative étant ancienne, Monsieur [D] a d’ores et déjà bénéficié de délais de paiement.

En conséquence, Monsieur [D] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

VI. Sur la demande de quittances de loyers :

Aux termes de l’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, “Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.”

L’article 7-1 de la même loi prévoit, par ailleurs, que “Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.”

En l’espèce, Monsieur [D] a sollicité la délivrance de quittances de loyers depuis l’origine du bail.

Par ailleurs, pendant le délibéré, Madame [W] a fourni à Monsieur [D] les quittances des trois dernières années.

L’obligation de délivrance des quittances étant limitée aux trois dernières années par l’effet de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il sera constaté que Madame [W] a satisfait à son obligation de délivrance de quittances de loyers demandée par Monsieur [D].

VII. Sur les demandes accessoires :

Monsieur [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, à l’exclusion du congé pour reprise.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [W], Monsieur [D] sera condamné à lui payer la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS