TJ 78646, 16 juill. 2025, RG 24/00692

MINUTE N°
N° RG 24/00692 - N° Portalis DB22-W-B7I-SPYS

Société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré

C/

Madame [X] [J] [M]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Société CDC Habitat Social Société Anonyme d'Habitations à Loyer Modéré, société anonyme d’habitations à loyer modéré immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 552 046 484, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Nathalie PAUWELS, avocat au barreau de PARIS

d'une part,

DÉFENDEUR :

Madame [X] [J] [M], née le 1er février 1985 à [Localité 5], demeurant [Adresse 6], comparante en personne

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire
Greffier lors des débats : Victor ANTONY
Greffier lors de la mise à disposition : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Nathalie PAUWELS

1 copie certifiée conforme à Madame [X] [J] [M]

EXPOSÉ DU LITIGE
La société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré a donné à bail à Madame [X] [J] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 4] par contrat en date du 24 février 2022, pour un loyer mensuel de 640,24 € provision sur charges incluse.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 25 juin 2024, pour la somme principale de 3 221,13 €. Ce commandement de payer est resté infructueux.

La société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré a donc fait assigner Madame [X] [J] [M] le 23 octobre 2024, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, aux fins de voir :

- Juger que la clause résolutoire est acquise et que le contrat de location est résilié de plein droit ;
- A titre subsidiaire, juger que Madame [J] [M] a manqué à ses obligations en ne payant pas ses loyers et charges et ordonner la résiliation judiciaire du bail à la date de l’assignation ;
- Ordonner l’expulsion de Madame [J] [M] et des occupants de son chef des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la défenderesse qui disposera d’un délai de deux mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution ;
- Passé ce délai de deux mois, autoriser qu’il soit procédé à la vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus aux frais de la défenderesse faute pour elle d’avoir réglé la totalité des frais de garde-meubles ;
- Condamner Madame [J] [M] au paiement de la somme de 4 628,59 € au titre des loyers impayés, arrêtés au 9 septembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur le montant visé audit acte et de l’assignation pour le surplus ;
- Condamner Madame [J] [M], à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ définitif, à payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer prévu par le contrat de location tel qu’il aurait été avec ses majorations et revalorisations si le bail s’était poursuivi, augmentée des charges légalement exigibles, laquelle indemnité sera perçue dans les mêmes conditions de règlement et à la même date que les loyers et provisions pour charge prévus par le contrat de location ;
- Juger que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;
- Condamner Madame [J] [M] à lui payer la somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 13 mai 2025.

A l’audience du 13 mai 2025, la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré a été représentée par son Conseil. Elle a actualisé le montant de sa créance pour la porter à la somme de 4 551,83 € au 5 mai 2025. Elle s’est déclarée opposée à l’octroi de délais de paiement, les règlements n’étant pas réguliers.

Madame [X] [J] [M] a comparu en personne. Elle a expliqué les impayés par une interruption de son activité professionnelle en raison d’une intervention chirurgicale. Elle a exposé que son salaire est de 1 537 € et celui de son fils, qui participe au paiement du loyer, de 1 450 €. Madame [J] [M] a précisé qu’elle va suivre une formation d’un an à partir de septembre 2025 pour devenir éducateur d’enfants spécialisé qui sera rémunérée à hauteur de 950 €. Elle a ajouté que, depuis novembre ou décembre 2024, elle règle 300 € par mois en plus des loyers et charges courants et que si la dette n’était pas apurée en septembre, son assistante sociale ferait une demande de FSL.

Un diagnostic social et financier étant parvenu au Greffe avant l’audience, le Magistrat présidant l’audience en a donné lecture. Il indique notamment que Madame [J] [M] espère avoir réglé sa dette locative en juin ou juillet 2025.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 16 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL :
- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 25 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n° 23-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 22 juin 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 23 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Toutefois, selon l’avis de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 13 juin 2024, numéro 24-70.004, le délai de six semaines n’est pas d’application immédiate si le contrat de bail en cours à la date du 27 juillet 2023 prévoit, conformément aux dispositions anciennes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, les termes du contrat de bail continuant à s’appliquer entre les parties.

Le bail conclu le 24 février 2022 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 juin 2024, pour la somme en principal de 3 221,13 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 26 août 2024.

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

En l’espèce, le décompte produit par la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré fait apparaître que si Madame [J] [M] a effectué, depuis octobre 2024, des règlements pour un montant de 4 350 €, ils sont inférieurs au montant des loyers et charges courants, déduction faite de l’APL et hors régularisations, mis en recouvrement entre octobre 2024 et mars 2025, qui s’élève à 4 742,71 €. Ces règlements, qui ne sont pas réguliers comme l’a fait observer le Conseil de la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, ne correspondent pas également au paiement des loyers et charges courants, majorés de 300 € afin d’apurer la dette locative, évoqué par Madame [J] [M] pendant l’audience du 13 mai 2025 et lors du rendez-vous ayant précédé l’établissement du diagnostic social et financier.

Madame [J] [M] n’a donc pas repris le paiement intégral de ses loyers et charges courants et n’a pas apuré sa dette locative dont le montant est encore de 4 191,89 €, hors frais de contentieux, à la date du 30 avril 2025, qui ne sera pas réglé en juillet ou en août 2025, comme Madame [J] [M] l’a indiqué lors du rendez-vous ayant précédé l’établissement du diagnostic social et financier.

Par ailleurs, les indications fournies par Madame [X] [J] [M] sur sa situation professionnelle et financière, notamment le fait qu’elle va entreprendre une formation qui va entraîner une réduction de ses ressources, ne permettent pas de considérer qu’elle sera en mesure de régler sa dette locative, tout en assumant le paiement de ses loyers et charges courants ainsi que ses dépenses de la vie quotidienne, même avec l’aide de son fils.

Madame [X] [J] [M] ne remplit donc pas les conditions pour que des délais de paiement lui soient accordés.

En conséquence, l’expulsion de Madame [X] [J] [M] et des occupants de son chef sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

II. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

La locataire occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause de ce fait, un préjudice aux bailleurs qu’il convient de réparer en fixant l'indemnité d'occupation mensuelle à un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter du mois de mai 2025, la dette locative incluant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois d’avril 2025.

Madame [X] [J] [M] sera donc condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à un montant égal aux loyers et charges, qui auraient été dus, si le contrat s'était poursuivi. L'indemnité d'occupation sera donc révisée selon les modalités prévues pour la révision des loyers et des charges par le contrat de bail.

Le bailleur sera, par ailleurs, en droit à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi du 6 juillet 1989. La régularisation sera faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera payable à terme échu le 1er jour du mois suivant, et due prorata temporis le mois de la libération des lieux.

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré produit un décompte, arrêté à la date du 5 mai 2025, démontrant que Madame [X] [J] [M] reste devoir la somme de 4 191,89 €, échéance d’avril 2025 incluse, déduction faite des frais de contentieux (151,27 € et 208,67 €).

Madame [X] [J] [M] n’a contesté ni le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, elle sera condamnée à payer la somme de 4 191,89 € avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 3 221,13 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [X] [J] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et des notifications à la CCAPEX et à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, Madame [X] [J] [M] sera condamnée à payer à la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,