TJ 80021, 16 juill. 2025, RG 25/00236

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS
Chambre de proximité
[Adresse 6]
80027AMIENS

JCP [Localité 8]

N° RG 25/00236 - N° Portalis DB26-W-B7J-IIBE

JUGEMENT
DU
16 Juillet 2025

S.C.I. HUAFIRME

C/

[D] [R]

Expédition délivrée le 16.07.25
- SCI HUAFIRME
- Me SOUBEIGA Paul
- Préfecture

Exécutoire délivré le 16.07.25
- SCI HUAFIRME
- Me SOUBEIGA Paul

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Céline BARTHOU, Vice-Présidente, chargée de la chambre de la proximité et de la protection, assistée de Charlotte VIDAL, greffière ;

Après débats à l'audience publique du 02 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 16 Juillet 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. HUAFIRME
[Adresse 4]
[Localité 5]
représenté par Monsieur [P] [E], associé muni d’un pouvoir.

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [R]
[Adresse 2]
[Adresse 9]
[Localité 7]
représenté par Me Paul SOUBEIGA, avocat au barreau d’AMIENS

EXPOSE DE LA SITUATION

La SCI HUAFIRME est propriétaire d’un logement situé [Adresse 3] donné à bail à Monsieur [D] [R].

Constatant des impayés, la SCI HUAFIRME a fait signifier à son locataire un commandement de payer le 6 décembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 25 février 2025, la SCI HUAFIRME a assigné Monsieur [D] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de voir:
- prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire,
- ordonner son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,
- condamner Monsieur [D] [R] au paiement de la somme de 3.103 euros au titre des loyers et charges impayées à la date du 7 février 2025,
- condamner Monsieur [D] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux loués,
- condamner Monsieur [D] [R] au paiement de la somme de 1.000 euros pour résistance abusive et injustifiée,
- condamner Monsieur [D] [R] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner Monsieur [D] [R] aux dépens de l’instance.

L’affaire a été retenue à l’audience du 2 juin 2025.

La SCI HUAFIRME maintient ses prétentions initiales et actualise sa créance à la somme de 3.822 euros.
Elle s’oppose aux demandes reconventionnelles présentées par le défendeur.
La SCI HUARFIRME précise ne disposer d’aucun bail restitué signé par Monsieur [D] [R] qui a souhaité prendre possession rapidement des lieux, imposant une remise de clés par l’intermédiaire d’un voisin. Elle conteste exiger le paiement des loyers en espèce et confirme que le locataire ne paie pas ses loyers.

Monsieur [D] [R], représenté par son conseil demande au juge de :
- débouter la SCI HUAFIRME de ses demandes,
- le déclarer légitime à user de l’exception d’inexécution depuis le mois de janvier 2025,
- condamner la SCI HUAFIRME à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamner la SCI HUAFIRME à lui communiquer toutes les quittances de loyers depuis le mois de janvier 2024, et ce sous astreinte de 150 euros par jour à compter de la décision à intervenir,
- condamner la SCI HUAFIRME à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens.

Pour s’opposer aux demandes de la bailleresse, Monsieur [D] [R] expose avoir toujours payé son loyer en espèce, répondant ainsi aux exigences de cette dernière. Il ajoute qu’un bail a bien été signé, lequel contient plusieurs contradictions au titre de sa prise d’effet et du montant des loyers.
Le défendeur ajoute que la SCI HUAFIRME a effectué les démarches pour ne pas percevoir directement les prestations de la CAF afin de percevoir le tout en espèces.

Au soutien de sa demande relative à l’exception d’inexécution, Monsieur [D] [R] expose que contrairement à l’annonce, le logement prétendu meublé ne l’était pas, lui imposant d’acheter des meubles et que le logement n’est pas salubre.

Il fait valoir que la procédure engagée par la SCI HUAFIRME, qui a eu recours à une technique peu scrupuleuse à son égard est abusive et que la non production de quittances de loyers l’empêche de poursuivre ses démarches de relogement.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2025.

MOTIFS

SUR LA RECEVABILITE
 
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Somme le 26 février 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions le 9 décembre 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation.
 
L'action est donc recevable.

SUR L’EXCEPTION D’INEXECUTION

Selon l’article 1219 du Code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est admis que le non paiement du loyer ne peut être justifié que lorsque le locataire ne peut utiliser le logement.

En l’espèce, Monsieur [D] [R] justifie avoir saisi le Préfet pour se voir attribuer un logement social. Il ne justifie cependant pas de l’état du logement qui le rendrait inhabitable. Ces éléments ne peuvent être démontrés par les déclarations du locataire à son médecin ou à la préfecture. Il ne produit pas de rapport éventuellement établi par les services de la mairie en charge de la salubrité de l’habitat, ni aucune photographie.

Par ailleurs, si le locataire indique que le logement était présenté meublé et était dépourvu de meuble, il y a lieu d’observer qu’il ne produit aucun élément permettant de confirmer que le logement proposé était un logement meublé. Le bail en sa possession ne précise pas qu’il concerne un logement meublé et l’annonce n’est pas produite.

Monsieur [D] [R] ne justifie d’aucun manquement de la bailleresse à ses obligations contractuelles justifiant qu’il soit légitime à opposer l’exception d’inexécution.
 
SUR LA DEMANDE DE RESILIATION DU BAIL ET LA CONDAMNATION AU PAIEMENT
 
L'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer" ; tandis que l'article 1728 du même code dispose que "le preneur est tenu de deux obligations principales : (...) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus".
 
Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire.

En l’espèce, si les parties s’opposent sur l’existence d’un contrat de bail formalisé, il est constant que Monsieur [D] [R] occupe les lieux. S’il existe des contradictions de dates dans le bail dont dispose le défendeur, la bailleresse ne réclame aucun loyer antérieur au 1er avril 2024 et a établi une quittance de loyer pour ce premier mois de location.

Il y a lieu de rappeler qu’il appartient à celui qui se prétend libérer d’une obligation de le prouver. Si Monsieur [D] [R] produit des attestations d’autres locataires faisant état d’un règlement de leur loyer en espèce, ces attestations ne permettent pas de démontrer le respect de ses obligations contractuelles chaque mois par le défendeur et que le paiement en espèces serait une exigence de la bailleresse.

D’ailleurs, Monsieur [D] [R] a pu établir un chèque en septembre 2024, lequel est revenu impayé et il résulte de la lecture des comptes de la SCI HUAFIRME que celle-ci a reçu un virement, le 8 juillet 2024 d’un montant de 430 euros sous l’intitulé [D] [R]. Ainsi, le locataire disposait des éléments permettant de garantir la prise en compte de ses paiements et de sécuriser sa situation.

Les échanges de SMS qu’il verse aux débats sont peu probants, le gérant de la SCI HUAFIRME demandant simplement au locataire défaillant s’il pouvait percevoir son loyer le samedi lors de sa venue et s’il pouvait le déposer chez le voisin en cas absence.

Le fait que la SCI HUAFIRME accepte des règlements en espèces ne permet pas d’en déduire qu’il s’agit d’une exigence de sa part, au surplus dans un but malhonnête. Au demeurant, il n’est pas fait état d’une procédure d’expulsion contre les autres locataires qui paient leurs loyers sous cette forme.

Monsieur [D] [R] a perçu pendant plusieurs mois l’allocation de logement et ne justifie pas l’avoir reversée au bailleur. Il sera rappelé que cette aide est versée directement au bailleur à sa demande et qu’aucun stratagème de la SCI HUAFIRME pour échapper à ce versement n’est démontré. Il est manifeste que la situation a été depuis régularisé auprès de la CAF qui verse directement l’allocation de logement à la bailleresse, évitant ainsi tout risque de non reversement.

Il n’était pas impossible à Monsieur [D] [R] de justifier des retraits bancaires correspondant au montant du loyer, ce qui aurait pu servir de commencement de preuve de ses réglements, ce qu’il ne fait pas. Il ne s’est pas davantage saisi de l’intervention d’un commissaire de justice pour payer les loyers entre ses mains et conserver une trace des règlements, renvendiquant avoir cessé de payer son loyer en janvier 2025 pour des motifs qui ont été examinés ci-avant.

Ainsi, à l’exception du paiement d’une somme de 430 euros en juillet 2024 non prise en compte par la demanderesse, il n’est pas démontré par le locataire qu’il s’est libéré du paiement de son loyer entre le 1er juin 2024 et ce jour.

Il y a donc lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire et son expulsion sera ordonnée. Il sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif.

Sur les quittances de loyer

Monsieur [D] [R] ne saurait se voir remettre des quittances de loyer alors qu’il ne justifie pas de son règlement.

Compte tenu des versements de mai et juillet 2024, seuls ces deux échéances devront faire l’objet d’une remise sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans les conditions définies au dispositif de la présente décision.

Sur la condamnation au paiement

La SCI HUAFIRME produit un décompte établi le 30 mai 2025 aux termes duquels Monsieur [D] [R] est redevable d’une somme de 3.822 euros.

Ce décompte ne tient cependant pas compte du virement de 430 euros en date du 8 juillet 2024 et intègre le loyer de juin non exigible à la date de son établissement et de l’audience.

Monsieur [D] [R] sera donc condamné à payer à la SCI HUAFIRME la somme de 3.012 euros arrêté à la date du 30 mai 2025.

Il sera également condamné au paiement des loyers dûs pour le mois de juin 2025 et juillet 2025, jusqu’à la résiliation du bail qui resteraient impayés.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, outre le non paiement des loyers depuis plusieurs mois, Monsieur [D] [R] revendique désormais le non paiement des loyers sur le fondement d’une exception d’inexécution pour laquelle il n’apporte aucun commencement de preuve. Cette attitude témoigne d’un abus du locataire dans le non paiement des loyers qui ne résulte pas seulement d’une situation sociale délicate mais d’un choix injustifié. Il sera donc condamné à payer à la SCI HUAFIRME la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Pour sa part, Monsieur [D] [R] ne démontre pas l’abus de la SCI HUAFIRME dans son droit d’agir en justice, les demandes de cette dernière étant jugées bien fondées. Monsieur [D] [R] sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [R], partie succombante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera également condamné à payer à la SCI HUAFIRME la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, cette dernière ayant dû exposer des frais pour assurer la défense de ses intérêts, notamment en se déplaçant à deux reprises au tribunal.

PAR CES MOTIFS